後悔しない建売住宅購入のポイントは土地にあり?【土地編】


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一戸建てが欲しいと思っているあなたは、注文住宅と建売住宅のどちらかで購入を検討している事だと思います。

いざ注文住宅を検討してモデルルームを見学した時に、あまりの販売価格に絶句した方もいらっしゃるかと思います。
また金額問題以外にも建物を建てる土地が希望する場所で見つからないっていう方が、モデルルームにお越しになる方の約8割が土地を探している土地なし客になります。
土地が見つからないし、価格も高いから住宅購入を諦めよう・・・

そんな上記の問題をあっさり解決してくれるのが建売住宅です。



建売住宅の最大メリットは、注文住宅より安価に抑えられて、建物と立地の良い土地も一緒に購入する事ができることです。
実際にも私のお客様も最初は注文住宅で住宅を建てようとしておりましたが、土地が見つからずに希望エリアに永住する事が出来ないと言って、建売住宅を購入して頂きました。



ただ建売住宅を購入して後悔している方も多くいる為、世間ではいいイメージを持たれていない方もいるのが事実です。

ただ建売住宅を購入する前に後悔しているポイントを前もって確認して購入すれば、建売住宅でも快適に過ごせる事も出来るので、建売住宅で後悔しない為のポイントをお伝えしていきます。

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建売住宅購入の7割は土地で決めるべき


建売住宅は土地の立地や環境、敷地面積、土地の字型が購入すべきポイントの7割は土地が占めていると思っております。

え!建物は!と思ってしまう方は当然いらっしゃると思います。
ただ建物は自分の物なので引き渡し後に後からお金を掛ければ、気に入らないところをリフォームして改善する事ができます。

しかし土地はそうはいかないのです。

何故なら隣の敷地は他人のものだからです。お金をかけても土地に関する不満は解決できないのです。だからこそ土地が重要なのです。
では1つずつ説明します。
土地の立地.環境について
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土地の立地を見るポイントとしては
・駅は徒歩10分圏内か、近くにスーパーなどの商業施設があるか?


・子供の小学校や中学校の学区や学校までの距離

・近隣住民はどんな人で、ごみ捨て場が物件の目の前ではないか?

などが挙げられます。

最後のポイントの近隣住民についてですが、皆さん確認しない方が多いです。
隣りがキチガイな住民最悪なのでできれば確認したほうがよいです。

過去にはお客様が隣りの住民がキチガイって事について何で教えてくれなかったのと言って、トラブルになった事もあります。ゴミ置場についても同様で、ゴミ置場を移設するのにも町会長と町会に加入している近隣の方の許可を取らないと、清掃局は全く動いてくれないのでゴミ置場の位置は事前に確認しておきましょう。

営業マンと一緒に物件を見ている時に隣の人に「こちらの住宅を購入しようと思っております。ここに住み始めてからのゴミ置き場はどちらになるのでしょうか?」と話かけてみてはいかがでしょうか?

一度お話されれば近隣の方はどんな方がなのかがわかると思います。
近隣トラブルで住宅を売却するケースもありますので注意してください。
敷地面積について
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この項目については、都内で購入する方か、埼玉南部、神奈川県など土地の坪単価が高いエリアに該当する人の項目になります。一方地方の物件は基本的に40坪以上の建売住宅が多いのでこの項目については飛ばしていただいて結構です。

当然敷地面積は広すぎても購入する総額が高くなり、逆に狭すぎても建物が狭い間取りが多いので、敷地面積がどれくらい欲しいかはいかのポイントで決めます。

・建物が2階建てがいいのか?それとも3階建てが良いか?

・車の車庫スペースは1台分で良いのか、2台必要なのか?

・自分の希望する土地の敷地面積が取れない場合は、購入エリアを変更してもよいか?

3階建てであれば敷地面積は66㎡(20坪)以上あれば広い間取りで4LDKのプランが入ります。
一方2階建てであれば、最低でも90㎡(27坪)以上ないと厳しいです。⇦狭い4LDK
土地が高い都内などでは、ほとんど3階建てしか販売していなのが現状です。

クルマの車庫スペース2台は3階建てであれば80㎡(24坪)は欲しいところです。
一方2階建てであれば110㎡(33坪)ぐらいは必要なので、お金持ちではない限り都内で購入するのは難しそうです。

上記の事を踏まえて、どうしても2階建てが欲しいけど予算が・・・ってなっている方はエリアを変えるという手があります。

例でいうと、私は東京都北区で営業をしていた時代がありましたが、そこには2階建ての物件は販売されておりませんでした。仮に2階建ての物件が販売されていたとしても販売価格が5,000万円を超えてしまいます。

そのお客様は駅に近ければ立地にはこだわらない方でしたので、橋を越えて埼玉の川口市の駅徒歩5分で2階建ての3,000万円台の物件をご紹介したところ、理想の間取りといって契約して頂いたケースもありました。

エリアを変えることで理想の住まいを手に入れるのはまさしくこのことです。エリアを変えることができるのであれば、ぜひ取り入れてください。

土地の字型・間口
購入する土地が正方形の土地であれば一番良いのですが、そのような物件はお値段が高いです。ただ自分の予算が許す限り土地の間口は注意してみたほうがよいです。間口が道路とどれだけ接しているかによって土地の価値が決まります。敷地の広さよりも間口です!

例えば同じ面積40坪・同じ価格で2棟の住宅の並んでいる時どちらを買いますか?
南道路で左の物件が間口5m・右の物件が10mの場合
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私は間違えなく、右の物件を購入します。
理由は2つです。
・画像にも書いてありますが、間口が広いほど採光が当たる面積が大きくなる。

・売却するときに土地の資産が圧倒的に高い

土地の面積を40坪と仮定してお話しますが、左の物件だと間口が5mしかないため、分割して売却しても2.5mの間口では住宅を建てることができません。一方10mの間口であれば分割しても5mの間口があるので、20坪の土地に住宅を建てることができます。

どっちのほうが使いやすい土地かは一目瞭然です。
住宅として使用できる土地のほうが高く売れるので、今回のケースだと左の物件より1.5倍ぐらいの値段で売却はできるでしょうね。

皆さんは建売を見るときに、建物の事ばかり見がちですが、土地の間口についてもちゃんと確認しましょうね。

まとめ

・建売住宅を購入する前に後悔するポイントを先に知っておくことで、失敗しない住宅購入ができる。

・建売住宅を購入して後悔しないポイントは土地の選び方で7割を占める。逆に土地選びがうまくいけば成功したも同然!

・土地は立地・敷地面積・間口が見るポイント特に、近隣住民と土地の間口については要チェック!

いかがだったでしょうか?
建売住宅を販売している住宅営業マンだからこその視点でお話させていただきました。
次回は残りの3割のうちの2割の建物についてお話させていただきますので、楽しみにしててください!!
今回の記事が参考になったと思った方は、ハテブかシェアしていただければ筆者は大喜びします!!宜しくお願いいたします。

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