協定道路とは私道?☜いいえ違います。私道と協定道路が違う4つ理由

前面道路が協定道路だったり、隣地の旗竿地の通路部分と購入予定の旗竿地の通路を合わせて協定道路にしている新築分譲地というのは結構な割合で存在します。

協定道路に接している土地は基本的に安いので、注文住宅を建てる方で予算がない方は協定道路が1つの選択肢になると思いますが、そもそも協定道路ってご存知ですか?

協定道路=私道!

思いっきり間違えているわけではありませんが、実は全然違います。

非常に似ておりますが、不動産屋の私からしてみれば私道と協定道路には4つほど違いが存在します。

今回は協定道路の土地を購入しようとして不安になっている人向けに、私道と協定道路の違いを現役建売デベロッパーである秋が違いについてご紹介させていただきます。

住宅営業マン秋
協定道路は本当に難しいです。私道との違いを知るためには「建築基準法の扱い」「地目が宅地で道路上にしている」の2つのポイントが重要になります。

協定道路と私道が同じではない4つの理由

私道は建築基準法で認められているが、協定道路は特別な理由がない限り認められない。

 

私道を大きく分けると、認定を受けている位置指定道路(42条1項5号)と建築基準法以前に合った道路で4m未満の道路42条2項道路(セットバックが必要)のパターンの2つに分かれます。

位置指定道路は分譲地でよく使用される方法ですので、再建築するときは何も問題ありません。

42条2項道路の私道も道路中心線から2mバックすれば再建築できますので、再建築ができる道路として全く問題がないのが私道です。

一方で協定道路は違います。協定道路は原則として「所有者同士で協定を結んで自分たちの土地を通路として使用している土地」になります。

要は元々私有地だったところを勝手に通路上にしたにすぎません。

よって役所などから道路として何も許可を得ていない通路ということになります。

つまり協定道路にしか接していない土地は何もしないと再建築することができません。

注意

※道路と通路は不動産用語の中では全く違った意味になります。

道路:建築基準法に該当している 通路:建築基準法に該当していない

協定道路を救う手段として、役所から43条但し書き道路という建築基準法の道路にみなしますよという応急措置をもらうことで、協定道路にしか接道していない家が再建築できるようになったのです。

43条但し書き道路は建築確認の申請にものすごく時間がかかる上、担保評価も低い物件になるので住宅ローンの審査が通りずらい物件です。

 

私道は固定資産税が非課税になるが、協定道路は非課税にならない。

 

建築基準法に該当している私道は、登記簿謄本上では宅地であっても評価証明書・公課証明書上では公衆用道路になっているケースがほとんどの為、固定資産税を請求されることはありません。

道路は非課税だからです。

一方で自分の所有地を通路上にしている協定道路は別です。

いくら43条但し書き道路であっても宅地であることには変わりがないので、土地の面積分に対して固定資産税が請求されます。

協定道路で厄介なのは家が建っている土地と通路上になっている協定道路が別々の筆の為、協定道路部分には小規模住宅用地としての減税措置(土地評価額1/6)が使用できないのがデメリットです。

つまり更地として評価されてしまうので、固定資産税を払わなければいけない上、土地の評価が高いので固定資産税も高いのです。

私道は補助金が出るが、協定道路には補助金がでない。

 

私道のアスファルト舗装などが剥がれてしまったり、私道内のライフラインに不具合が出た場合、市から一定の助成金が出たりします。

市も建築基準補として認定している為、税金を払ってくれている市民に対しては助成金を払ってくれるのです。

割合として費用の50%~80%ほどの助成金になります。

一方で協定道路は市から認定を受けているわけではない(但し書きはあくまでも所有者たちの嘆願によるもの)為、助成金が出ないケースがほとんどです。

そもそも協定道路を砂利道ばかりなのでアスファルト舗装などを行わないのがほとんどですが、アスファルト舗装を仮に行う場合、坪単価5万円ほどかかるので、幅員4mを延長20mの80㎡の道路を舗装するとなると約140万円の造成費がかかります。

これらは助成金が出ません。

注意

私道所有者に税金の滞納者がいれば助成金が出ないので要注意。

 

私道は建蔽率・容積率に含まれないが、協定道路には容積率・協定道路が含まれる(建売のみ)

 

建売住宅の場合ですが、2筆の旗竿地の通路部分にして協定道路して販売している物件が多く存在します。

この場合、通路部分は本地に含まれます。建築確認時の土地面積は通路部分の面積+敷地面積になるので、敷地面積が100㎡で通路が40㎡だったとした場合、建ぺい率・容積率の計算の対象は140㎡に対して計算されます。

一方で私道の場合は、私有地ではありませんので私道の持分を持っていたとしても建築確認に含まれる土地面積に含めることはできません。

つまり私道よりも協定道路の方が建物を大きく建てることができるというメリットがあります。

注意

協定道路の間口と協定道路の延長によっては協定道路の通路部分の面積を容積率・建蔽率に参入できない場合があります。(埼玉県建築安全条例)

※間口2mの場合は延長10mまで、※2.5m以上であれば延長15mまでの通路であれば容積率・建蔽率に含めることができます。

協定書に違反している人がいたら警察に訴えられる?

 

協定道路の協定書は以下の内容で結ぶが大半です。

 協定の主な内容

☑協定道路内に物置く・駐停車してはいけない旨(通行のみ使用する旨)

☑道路復旧工事に関する負担区分

☑第三者に継承する旨。

出典:戸建て購入の教科書

 

協定道路内に車を止めることや、ものを置くことはNGです。

ですが近隣住民によってはこれらのルールを守らない人だって出てきます。

例えば車を協定道路に止めっぱなしにして邪魔だった場合、警察に依頼してレッカー車で運んでもらえるかというと難しいです。理由は2つあります。

協定道路に車を止めていても警察が介入しない理由

☑警察は民事には介入しない。

☑協定道路は不特定多数が使用する道路ではない為、道路交通法では取り締まれない。

警察は民民のトラブルに関しては介入しません。警察が介入するのは事件性があるものだけです。

このようなトラブルが起きた場合は、当事者同士で話し合いの上、ダメであれば民事訴訟を起こすしかありません。

協定書という証拠があるので有利に進めることができます。ほぼ勝てます。

協定道路は私道とは違い不特定多数が使用するものではありません。

協定書に記入された方のみが原則使うので、道路交通法違反として取り締まれないのです。

ただし駐車が12時間以上であれば青空駐車として指導ができる場合があります。

この手の撃退法について下記記事で詳しく解説しておりますので、ぜひご覧ください。

 

まとめ

 

協定道路と私道の違いについて まとめ

☑協定道とと私道の違いは「建築基準上の道路に該当するか」「固定資産税の有無」「補助金が出るか」「建蔽率・容積率の算定ができるか」の4つある。

☑協定書には道路内に車や物を置いてはならず、原則通行の為にしか使用できない通路。

☑協定道路のトラブルについては原則警察が介入することができない。協定書があるので協定書を盾に少額訴訟を起こせば勝てる可能性が高い。

住宅営業マン秋
今回の件で協定道路のデメリットしか挙げておりませんが、メリットとしては協定書があるのでトラブルになっても解決がしやすいというところがあります。

私道には協定書を結ばず私道持分によってすべて決められてしまう可能性が高いのですが、協定書はみんな平等だってことです。

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