保留地は住宅ローンが厳しい?保留地で一番オススメな銀行とは


区画整理事業の資金調達の為に、自治体・施行者が公売物件として販売する保留地ですが、保留地を購入する際に注意しなければいけないのは、住宅ローンが厳しいとというポイントが挙げられます。

保留地購入前に知るべきメリットとデメリットを住宅営業マンが解説する。【土地無し客向け】でもお伝えしている通り、保留地は登記ができない為、抵当権設定登記ができず住宅ローンが組めない銀行も発生します。

抵当権が設定できないことで、住宅ローンにどんな影響を及ぼすのか?今回は保留地でオススメな銀行及び、実体験をもとに保留地の審査内容をご紹介させていただきます。

抵当権設定ができないと具体的にどの銀行で借りられない?


抵当権設定ができない保留地で、住宅ローンが使えない主な銀行はネット銀行です。

業界最安値及び全疾患保障が無料で利用できる住信SBIネット銀行(私が一番オススメしている銀行)は、保留地であると一切利用できません。

借地上・保留地上の物件、離島にある物件については、お取扱いできません。

出典:住信SBIネット銀行:キャンペーン情報等・お知らせ

保留地だけでなく、借地権も利用できないので要注意です。よって東京都内で購入する人も要注意ですね。

更に住信SBIネット銀行だけではありません。楽天でお買い物する人・イオンでお買い物する人にも残念なお知らせが・・・楽天銀行・イオン銀行もまた、保留地は対象外です。

<イオン銀行住宅ローンの審査基準>
返済口座 イオン銀行の円普通預金口座を持っていること
(口座のない人でも、申込みできますが、契約の手続きが終わるまでに、イオン銀行の口座を作る必要があります)
年齢 20歳以上71歳未満の人で、80歳の誕生日までに完済できること
年収 前年度年収100万円以上
雇用形態 特に決まりなし
(アルバイト・パート・年金収入のみの人は利用できません)
勤続年数 6ヶ月以上
(自営業の場合は、事業開始後3年を経過していること)
健康状態 イオン銀行が指定する団体信用生命保険に加入できること
(保険料はイオン銀行が負担)
国籍 日本国籍、または永住権があること
対応物件 新築住宅、中古住宅、新築マンション、中古マンション、リフォーム
対応地域 全国対応
(借地(※1)、保留地(※2)、離島(※3)に関しては利用できません)
その他 購入する物件に、イオン銀行第一順位の抵当権(※4)を設定すること

出典:https://loankiso.com/column/aeonbank/aeonsinsa.html

楽天銀行でも

(住宅ローン)敷地が保留地の場合でも、借入の対象になりますか?



恐れ入りますが、楽天銀行では現在、保留地はお取扱いしておりません。

出典:https://help.rakuten-bank.co.jp/app/answers/detail/a_id/5720

 

そうなんです。最低金利のネット銀行の主要銀行はほとんど使えません。更にソニー銀行や新生銀行でも保留地はNGなので、ネット銀行では基本的には保留地を利用することができないことがわかります。

よって保留地を購入する人の多くは都市銀行及び地銀で購入することが一般的です。

 

保留地で一番オススメな銀行はじぶん銀行!

 

多くの金利最安値のネット銀行が保留地の物件がNGの中、三菱UFJ銀行とauが出資している銀行である「じぶん銀行」だけは、条件を満たせば保留地でも住宅ローンの融資条件になるんです!

  • ※借地物件・保留地物件や離島などは借入対象外の物件となる場合があります。
出典:じぶん銀行

「借り入れ対象外になる場合があります」ということは、つまり基本的には融資するということです。

借り入れ対象外になる場合、すなわち購入する保留地を管轄している自治体と提携を結べていない場合は融資できないということです。それ以外は融資できるということにもなりますね。

なぜじぶん銀行だけだけが保留地を利用できるのでしょうか?

その秘密は、じぶん銀行の保証会社がアコムです。アコムはすでに多くの都市銀行の保証会社として君臨している為、アコムと土地区画整理事業社と銀行での覚書・協定書があれば保留地でも融資してくれるのです。

協定書の内容はローン借入人が払えなくなったら、保留地購入者の保留地証明書の内容を保証会社に譲るなどの内容ですね。抵当権と同じ内容の協定書や覚書を結べている市や区画整理事業社で結ぶ必要があるのです。これは都市銀行・地銀も同じです。

 

保留地の審査ってやっぱり厳しいの?



融資対象になる保留地の案件であれば、通常の審査方法と変わりはありません。多くの場合は申込人の「年収・勤続先・個信・勤続年数」を主に見られます。

区画整理事務所や市と協定書を結んでいるからといっても、抵当権設定に比べると銀行にとってはリスクのある物件であることには変わりはありません。

若干ですがもしかすると担保評価を低めにみられる可能性も否定はできません。(それによって減額回答があるかも・・)

実際に私も保留地の案件を提携していた都市銀行で審査したところ、担保評価を低めに見られたということはありませんでした。(フルローンだったため、担保評価を低めに見られたら減額回答になる。)

金利も保留地ではない物件と優遇金利は変わらなかったものの、唯一異なったのが、保証会社に支払う保証料が高くなっていたケースが実際にありました。(保証料が0.2%→0.25%)

これは一つの事例にしか過ぎませんが、金利が変わらなくても総額が高くなる可能性はありそうです。

 

保留地だとフラット35は使えない?

 

結論から言うと、住宅支援機構が定めたエリアの保留地であればフラット35の申し込みは可能です。

フラット35の対象となる土地区画整理事業の施行者等一覧表に掲載されている自治体が管轄している保留地であれば問題なく利用することは可能です。

フラット35を利用する場合は、事前審査を行わず本審査を行うようにしましょう。

保留地のローンを通す攻略法はローンの複数社申込み




保留地の住宅ローンは、私も経験した通り、銀行によっては保証料が高くなったり、下手をすると優遇金利が減らされてしまったりする可能性があります。それほど抵当権設定ができない保留地は銀行にとってリスクがある物件なのです。

よってA銀行では保証料はB銀行に比べて20万円も高いけど、金利が0.1%安いなどいろいろな条件を見定めながら、総額が安い銀行を選ぶ必要あります。

保留地ではない通常の案件ではわかりずらかった銀行のローンの差がモロに出ます。よって住宅ローンの相見積もりを行うことで最大総額100万円以上の差が出る事もザラにあります。

ただ複数の銀行の申込書を書いて審査するのも時間がかかる事や、各銀行からの電話営業されるリスクがあるので、オススメなのは累計3万人以上が利用している住宅本舗による住宅ローン一括審査申込がオススメです。

住宅本舗は国際規格であるISO27001を取得をしているので、まず個人情報漏洩の心配はありません。

ISO(International Organization for Standardization)は、国際標準化機構と訳されるジュネーブに本拠を置く140ヵ国以上が加盟する国際的な組織で、同機構が策定・発行する標準化規格の総称としても使われる。
ISO27001は、情報セキュリティマネジメントシステムの規格である。

出典:webio辞典

 

そして住宅本舗の最大の特徴は、ネット銀行・都市銀行・地銀の合計60銀行から、無料で1度に最大6銀行の事前審査が行える上、住宅本舗は金融機関でない為、一括事前審査をした結果を、住宅本舗専属のFPに無料相談することが事が挙げられます。

つい住宅ローン初心者の方は金利だけで、ローンを判断しがちになりますが、これはNGです。住宅ローンは保証料はもちろんの事、誰しも起きる健康リスクなども踏まえて判断しなければなりません。

その相談を住宅本舗を利用するだけで無料で行えるのが一括事前審査をする最大のメリットです。

事前審査の方法は、個人情報を記入後、物件のパンフレットの内容(物件情報)を記入するだけ。

記入項目は多いものの20分あれば一括事前審査を行うことが可能です。

銀行に訪問して、毎回違うフォーマットの事前審査書類を書いて、1銀行ずつ事前審査を行う手間と時間に比べれば、どれだけ簡単かわかるはずです。

もちろん私がオススメしているじぶん銀行も住宅本舗で事前審査を行うことが可能ですので、ぜひ選択肢の一つとしてじぶん銀行の審査を行うことをおすすめしております。

いくら値引き交渉で100万円安く購入できたとしても、住宅ローン選びを間違えてしまうと、銀行を比較検討して満額で購入した選んだ方によりも総額が高くなってしまう事はよくある話です。

住宅ローンの総額を100万円以上安くしたい人はぜひ1度利用してみることをおすすめします。


 

まとめ

保留地は住宅ローンが厳しい?保留地で一番オススメな銀行 まとめ

☑保留地は抵当権設定ができない為、金利最安値の多くのネット銀行では利用ができない。

☑保留地案件でも使える唯一のネット銀行であるじぶん銀行がオススメ!低金利及び無料でガン1/2保険が使えるので、通常の銀行よりもサービスが手厚く、支払総額が安いのがメリット

☑保留地は銀行にとってリスクがある物件であることに変わりはないので、各銀行の審査結果が通常の案件に比べて大きく変わりやすい。


住宅営業マン秋
しでも良い条件で本申込を行うためには、条件の良い事前審査の回答が必要です。

複数の銀行の同時回答を見ることで100万円ぐらい総額が変わることはよくある話なのです。

元不動産屋がいうので間違えないです。(安い銀行でも手続きが面倒であれば、安い銀行を紹介せずに、100万高いところで決済するのが不動産屋です。)

特に保留地案件ほど銀行比較をすることを強くオススメします。


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