安い土地には理由あり!建売業者の私が伝えるガチで買ってはいけない5つの土地とは


建売住宅で少しでも安くて広い建物に住みたいと考えている人、もしくは注文住宅で建物にこだわりたいと思っている方は、とにかく安い土地を必死に探していることでしょう。

すると・・・相場よりはるかに安くて逆に怪しいと思うような土地を見つけることはありませんか?

その中でなんでこの土地だけ異様に安いの?何かヤバい理由があるのかなと思うはずです。

結論から言うと、安い土地には必ず理由はあります。異様に安い土地を購入する場合は、理由を把握してから購入しないと逆に損して後悔することになりますし、中にはガチで買ってはいけない土地というのも存在します。

今回は毎日土地の査定をしている筆者が解説します。

安い土地を探している方はぜひ参考にしてみてください。

住宅営業マン秋
初めて土地を探している方向けや異常に安い土地の理由を探している方向けに、ガチで買ってはいけない理由をご紹介します。ほかのサイトで紹介している理由は正直購入してもまだ何とかなるレベルです。これから紹介するのはガチですよ。(笑)

目次

絶対に買ってはいけない?異常に土地が安い5つのパターン

これから紹介する異常に安い土地については当然理由があります。「建物が建てられない」「資金調達が厳しくなる」「精神的に苦痛が伴う」などが理由です。

購入するのは絶対に避けましょう。

アスベストがたっぷり使われている建物及び、擁壁に囲まれている高低差2m以上の土地、造成費めちゃくちゃかかるよ。

余談ですが、安くても買ってはいけない土地というのも存在します。

それは昭和48年以前に建てられた、アスベストたっぷりの住宅と隣地との高低差が2m以上ある土地です。

アスベストを使用している建物であれば、単純に解体費が倍になります!これでは普通の土地を購入したほうが安く収まると思いますので、素人は手を出さないほうが無難です。*こういう物件は建売業者が購入するケースが多いです。

高低差が2m以上ある物件は崖条例に該当し、住宅を建てた際に土砂崩れをしないようにするための擁壁を組む必要があります。擁壁も最低500万円~800万円ぐらいかかりますので、この手の物件も手を出さないほうが賢明です。

資金計画が崩壊します。

安いからといって安易に手を出さない事!

いいですね!?

再建築不可物件。(間口2m以下、建築基準法上の道路に接道していない。)

再建築不可の土地というのは、建物を建て替えすることができない土地です。つまり駐車場・物置程度としか使えない全く持って利用価値の内容な土地です。相場の2割程度で取引されているケースがほとんどです

再建築不可の土地に建築されている建物がある場合は、その建物を取り壊してしまうと建物が建てられないので、リフォームをして住みやすくすることしかできません。(投資用物件としてはありなのですが、住宅用としてな無しです。)

再建築不可になる条件は、間口2m以下の物件及び前面道路が建築基準法に該当していない通路だったりすると建物を建築することができません。重要事項説明書及び広告にもその旨を記載しなければいけない決まりですので、異様に安いようでしたら、まず再建築不可物件かどうかを疑うことから始めましょう。

私道の持分を持っていない。(掘削承諾書を持っていない土地)

私道のみに接し、私道の持分を持っていない土地及び掘削承諾書を取得できていない土地は再建築不可物件の次に安いでしょう。私道の持分を持っていないと、通行するのにも私道の所有者の許可が必要になります。場合によっては通行料を請求される場合もあります。

更に掘削承諾書を取得していなければ、土地にライフラインを新たに接続することができないので建物を建築することができません。住宅ローンが使えない物件として、掘削承諾書を取得できない物件は融資の対象になりません。

40㎡以下の土地、(住宅ローンが使えない。)土地・古屋に抵当権がついている物件。抵当権を抹消しないと十分に住宅ローンが使えない。

土地面積が40㎡以下の物件の場合、住宅ローンを使用することができないことをご存知でしょうか?住宅ローンが使用できない住宅用地なんて価値がないのも同然ですので、当然値段は下がります。

また土地に抵当権が付いている物件で、決済時までに抵当権が外せない(前所有者が売買価格だけではお金を返済できない)物件の場合は、前所有者が借り入れしているお金がその土地の評価を超える借入額の場合、新たに借り入れを起こすことができず、住宅ローンが使用できません。

抵当権抹消ができない土地は、購入後に銀行が抵当権を行使してしまった場合、購入した不動産が売却されてしまう恐れがあります。安いからといって絶対に手を出してはいけない物件です。

事故物件に該当。事件性のある物件の場合は値段が半額以下になることもある。

事故物件というのをご存知でしょうか?事故物件とは、その土地・建物で(殺人・放火・自殺)などを起きた物件の事を指します。

最近テレビでも事故物件は安いと報道されておりますが、売買も同じです。事故物件を調べる際は下記の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。


いかがだったでしょうか?これはガチで購入してはいけない5つの理由です。

住宅営業マン秋
いかがだったでしょうか?ご紹介した最初の4つは、住宅の建築計画する崩壊してしまうような土地でしたよね(笑)安いからといって絶対に手を出してはいけません。

次にご紹介する土地の条件は、悪い条件でも安ければ購入してもよい土地になります。

安い土地の特徴はどの部分に注目すればいいの?

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安い土地の特徴5選はこちらです。

・駅から20分以上離れた交通の不便な場所

・日当たりが悪い北道路の物件

・周辺施設に嫌悪施設が有る物件(変電所・墓地・火葬場など)

・解体工事・軟弱地盤・宅地造成に時間と費用がかかる土地(この辺は個人の方が買わないほうが無難)

・前面道路が私道及び間口が狭い物件(私道+旗竿地)


安い土地の特徴は上記5点になります。1つずつ詳しく見ていきます。

駅から20分以上離れた交通の不便な場所

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一つ目のポイントは駅からの距離になります。駅まで20分という距離は、不動産表記で1分80mで計算しますので、物件から駅まで最低1600m以上離れている物件になります。

なぜ駅から20分以上だと土地の値段が安くなるのかというと、広告上の問題になります。

SUUMOやホームズで土地を探すときに、駅の距離を調べるときに20分以内であれば広告上で20分以内の項目で物件を探すことができますが、20分以上になるとそれ以上の項目で探すことになります。

お客様のニーズとしては正直駅徒歩15分以内で探している方しかいないといっても過言ではありませんので、弊社の駅から15分以上と表記している物件は、見事に売れ残っております(笑)

では駅から20分以上かかる土地は悪い土地なのかというと、そうではありません。

駅の距離はどうしようもできませんが、その分広い土地を確保することが出来るため、車が2台以上止められる物件が、徒歩20分以上になってくると多数存在します。

車を2台以上持っている方は、駅が近くで近くに1台分の駐車場を借りるのではなく、徒歩20分以上の物件を購入することで、価格的にも非常に抑えることができます。

また注文住宅を建てる方でも、駅の近くは比較的土地が狭いため、間取りに制限が出てきますが、駅の距離が離れれば離れるほど、価格も抑えられ、建物の間取りについても制限がなくなっていきます。注(第一種低層地域などの低層地域に該当する場合は2階建て以上は立てられません。)

駅から20分以上の物件はお勧めです。自転車なら10分で駅までいけるからね!!

北道路の物件はほかの方位の物件よりも1割程度安い。


北道路は日当たりが悪いというイメージが強すぎることから、販売価格がほかの方位と比べて1割程度安い傾向があります。中には南道路と比較すると2割以上安くなることも・・・

北道路は南道路の物件より、販売価格が大体300万円ほど安い傾向があります。実際私が査定するときも300万円の差をつけます。

しかし私は南道路の物件をあまりオススメできません。確かに日当たりはいいのですが、日当たりの良さは物件を選ぶ際の時にいくらでも工夫ができます。(駅近の物件は別ですが・・・)

それこそ北道路であっても、南側に3m以上空間があれば南道路と同じぐらいの日当たりは確保できるのです。

実際に南道路と北道路の月々の支払いを比較してみると・・

南道路と北道路の月々の返済額を比較

南道路 3,300万円・北道路 3,000万円 35年ローンの変動金利  年/0.625%の場合

南道路の物件の月々の支払いが88,239円の支払いに対して、北道路の月々の支払額は80,217円になります。

その差額は8,022円にして年間96,264も違うんですよ!!


価格が安いのも大事だけど、日当たりも欲しいって方は下記の記事で北道路の素晴らしさをご紹介しておりますので、ぜひ見てみてください。日当たりも諦める必要はありません!ただし駅から徒歩10分以内の都内物件はほぼ諦めてください。無理です。

嫌悪施設がある物件(お墓・変電所・火葬場など)

お墓のある物件
嫌悪施設とは何かというと、物件の目の前にゴミ置き場が近くにあったり、お墓や・ガソリンスタンド・高圧線・変電所・火葬場・化学工場などなど近隣に皆さんが嫌がる嫌悪施設が有る物件については安いです。

筆者が査定依頼をもらう場合は、まず地図(ブルーマップ)で嫌悪施設が有るかを探します。大体探す距離としては半径30m~50mぐらいで(家を建てた時に嫌悪施設が見えるかを確認します。)

もしあれば、実際に現地に行き、景色・騒音・臭いなどを判断します。

景色と騒音については、窓を2重サッシにする事や、透明ガラスから型ガラス(スリガラス)にすればなんとかなりますが、臭いについてはなんとかなりませんので、臭いがすごい場合はその時点で買い取りを断ってしまいます。

私の場合ですが、嫌悪施設が近くにある場合は、近隣で販売している物件・土地などから100万円~200万円低い金額で査定してます。

但し!南側にお墓などであれば、将来高い建物が建つ可能性がかなり低いので、北道路で南側が墓であれば価格は正常の価格より300万円以上も抑えられて、更に日当たりは抜群に良いという物件だってありますので、嫌悪施設があるといって物件を選ぶ対象外にするのは勿体ないです。

一つの工夫で希望条件を満たすことができますので、あきらめず探してみてください。

解体工事・軟弱地盤・宅地造成工事に時間と費用が掛かる土地

建物建築
これは一般の方では難しい話かもしれませんが、よく古屋付き住宅で安い住宅を見かけたことはありませんか?

これは中古住宅で販売している不動産ではなく、土地売りとして販売していることがほとんどです。

基本的には更地の物件より安く購入できるケースがほとんどですが、当然自分たちで解体しなければならず、当然費用と時間が掛かります。

ここでポイントは上物(家)の大きさと、構造になります。なぜなら自分たちで解体する時の値段は建坪の面積と構造によって大きく変わってくるからです。

住宅の構造は主に3種類あり、木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3種類に分かれます。当然木造よりも軽量鉄骨造のほうが解体費がかかりますし、鉄筋コンクリート造であればもっとかかります。

一つ例を挙げます。

住宅面積(建坪)30坪の土地を木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造で解体するときのおよその値段をお伝えします。

解体費の目安

木造住宅の場合は坪4万円なので120万円

軽量鉄骨造の場合は坪7万円~8万円なので 210万円~240万円

鉄筋コンクリート造の場合は9万円なので 270万円


最低でもこれくらいの費用が掛かります。解体する住宅の中に荷物が沢山あるとその処分費が追加で取られることもありますので、購入する際はできるだけ売主に処分してもらうことをオススメします。あと道が狭い住宅街は、解体する重機が入らない可能性もあり、その際は費用が2倍かかると思ってください!

解体費と購入費が更地の物件の金額より安ければ購入すべきでしょうね~~

軟弱地盤の場合、地盤改良費が大きく変わってきます。2階建ての柱状改良工事の場合30万円~50万円程度の改良費で済みますが、軟弱地盤、腐植土(枯葉が混じった土地)の場合、柱状改良が使用できませんので、鋼管杭改良になります。

鋼管杭改良の場合は、柱状改良の費用より倍の費用が掛かりますから、それを見越して土地価格を下げているという経緯があります。☜これも安ければ購入してもOKです。

道路が私道及び土地の間口が狭い物件はとにかく安い。私道物件(道路評価が低い)+旗竿地(間口が狭い土地)は最安値レベル

私道
不動産において一番大事は間口と道路を制すれば不動産を制するです。(勝手につくってみた)

この言葉の真逆の物件が、私道物件(道路評価が低い)+旗竿地(間口が狭い土地)です。この2つのコンボは最強!

その土地がどんなに日当たりがよくて、敷地が広くて駅が近くても・・・・道路が狭い私道及び土地の間口が2mしかない狭すぎる物件であれば、はっきり言ってかなり安いです(笑)

そりゃ車を持っていなくてもいいっていうなら話は別ですが、車を持っている人からしてみれば、2mの幅でどうやって駐車をすればいいのかって話ですよね。

そして間口の狭さと同時に、私道の物件は厄介です(分譲地の位置指定道路は別)。理由はまた別の記事で書きますが、とにかく前面道路と土地の間口が狭い物件については、上の4つで上げた理由よりもはるかに安くなります。大体土地建物付きで500万円~800万円ぐらいは安くなるでしょうね。

もし車を使わず、奥まっている土地が良いという事であれば、立地もいい場所で破格の値段で購入できることでしょう。

ただし、売るときは、全く売れないので永住をするという事を前提に購入してください。下記の記事で2つの条件のポイントと注意点をご紹介してます。興味のある方は是非読んでみてください。


住宅営業マン秋
この5つの悪い条件内であれば、価格勝負になってくると思います。土地の条件を妥協し安く購入できれば、その分建物を豪華にすることだってできるメリットもあります。

どうやって土地を探せばいい?基本的には地元の不動産屋ではなく、大手の不動産屋会社だけでOK


土地を探すときは、不動産屋に問い合わせをするかと思います。

ここでポイントなのは複数の不動産屋ではなく、大手不動産会社1社に問い合わせをしてみるのが良いよいです。

これにはしっかりした理由があります。

どの不動産会社でもほぼすべての物件を取り扱いすることができる。

不動産会社によって紹介できない物件があると思いがちですが、実はネットに出ている物件の95%は、不動産会社1社でも紹介してもらうことが可能です。

理由は東日本レインズという、不動産会社専用のサイトで、他の不動産屋が取り扱いしている売買物件の情報が記載されているので、物件を紹介することが可能なのです。

でもなぜ大手不動産会社なのか?

土地の売却情報は、地元の不動産会社ではなく、大手不動産会社に集中して集まります。私たちが土地を売却するとすればわかると思いますが、知名度のある会社と地元の会社の2社の中で問い合わせをするとしたら、知名度のある会社に問い合わせをすると思います。

よって土地紹介を購入するのであれば、大手不動産会社に問い合わせをするのが賢い選択になります。

インターネットで土地を探すときの注意点とは

忙しい人は不動産会社に足を運べない人は、インターネットで物件を探すと思います。インターネットで探すというのは、最近の物件の探し方の主流になっております。

ただしインターネットで探すときは、物件概要にも記載されていない、周辺環境や宅建業法の広告の記載の方法で、紛らわしい部分が存在します。

インターネットを頼るのではなく、必ず土地をしっかり見て判断してください。臭気や騒音はインターネットでは確認できませんからね。

まとめ

絶対に購入してはいけない土地のまとめ

・絶対に買ってはいけない土地は「再建築不可物件」「アスベストの物件・高低差2m以上の物件」「40㎡以下の土地」「私道の持分なし・掘削承諾書を取得不可」「事故物件」の5の理由のどれかに該当する土地

・安い土地の条件は主に5個あり、駅の距離・住環境・日当たり・道路の種別・解体工事の有無等で決まる。

安い土地だから全く悪い土地ではなく、少し視点や条件を変えて探してみると、すべての条件をクリアして購入はできないが、価格も抑えられてほとんどの条件をクリアできる土地を購入することができる。

・不動産購入で一番大事なのは道路の種類・幅員・土地と道路の接道の長さによってきまる。ここの条件が悪ければ悪いほど安い土地を購入することができる。ただし売り出しするときは全く売れない。

いかがだったでしょうか?住宅を探している時は物件のセールスポイントしか見ていない方が多いですが、なぜこの値段で売り出ししているかって事を考えながら住宅をさがしてみると、理想の住宅が見つかるかもしれませんよ。


不動産は世界に1つだけの商品になりますので、我々にとっての100点満点の物件は見つからないです。もし仮に100点満点の物件があったとしても、その土地の販売価格はかなり高いです。

住まい探しに1つでも妥協点を設ける事ができれば、予算以内で土地を変える可能性が非常に高くなります。

物件・土地が見つからない人へ!まだスーモやホームズで物件を探すつもりですか?

SUUMOやホームズなどの不動産情報サイトで、物件を探したけど「同じ物件ばっかり!」「物件数が少ない!」と思われると思います。もっと良い物件情報があればって思いませんか?

市場に出す前に売れてしまう良い物件と言われる未公開物件を見つけたいのであれば、スーモやホームズで物件探しをするのは即辞めましょう!(基本売れ残り物件です。)

あなたが探している土地情報は、スーモやホームズに掲載する前にすでに売られてしまっております。

SUUMOやホームズで物件を探しても希望エリアなどの新着物件が少ないのにはしっかりとした裏付けがあります。

多くの建売業者が用地仕入れをする際、仲介会社の紹介で土地を購入している手前、契約した仲介会社にしか取り扱いができない物件として販売します。(専任媒介:コレが未公開物件)

また場所の良いとされる自社限定売り出し物件もSUUMOやホームズに掲載せずに自社の顧客情報だけで契約してしまいます。(仲介会社で契約すると仲介手数料がかかる。名簿から決まれば安く済む)

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