物件探しをしていると、私道に接している私道負担付きの物件を見つけることが多いのではないのでしょうか？
私道内に接する物件は公道に接する物件と比較して、価格が1割近くほど安い物件が多いですから立地と価格を優先している方にとってみれば検討できる物件なのです。
ただ私道は県や市などが管理している公道とは違い、さまざまな制約が出てきます。
私道に接道する物件の購入を検討している方でこんな事を思っている方もいるはず・・・
「私道って・・家建てられるの・車通れるの？」
「私道って実際どんなものをいうの？」
「私道のトラブルって具体的にどんなの？」
そんな物件なんか怖いな・・・・わかりますよその気持ち・・・
後悔しない為にも、私道の物件を購入する前には私道のリスクをしっかり把握しておく必要が有ります。
今回は私道のよくあるトラブルや私道負担についてお伝えさせていただきます。
今回の事例を知ることで安心して購入していただければとっても嬉しいっす。
2018年現在私道で気をつけてほしいポイントは４つですのでしっかり押さえてください。
目次
そもそも私道ってなに？
簡単に言うと私道とは、道路を作る時に個人の方、また複数名の費用負担で作り、道路自体の権利を個人の方や複数名の方で共有している道路になります。
私道を作ることによって、公道にでる道ができるため奥に住んでいる方の通行がしやすくなります。
奥に住んでいる方も当然私道の持分を持っているケースがほとんどです。
私道は道路法では42条1項5号と呼ばれ、位置指定道路に定められたものを言います。（例外はあります。）
道路法に定められている道路なので、私道に2m以上接していれば当然住宅を建築することは可能です。
私道を見るポイント！分譲地内の私道orそれ以外か？
あえてわかりやすく私道の種類を2種類に分けるとするとしたら、土地分譲の為に新規に私道（位置指定道路）を入れた物件で購入する場合と、昔からある住宅内の私道に接する空き地に新築戸建を建てる場合で考えます。
まず分譲するために新設した位置指定道路の場合は、購入するときは全く問題はありません。
なぜなら、購入する前は売主の分譲会社が私道のすべての権利を持っておりますので、道路内にガスや上下水が埋設されていない状況だったとしても工事をすることができます。
ライフラインが完備された建物が完成した後でも、通常の業者であれば分譲地の数に応じて、均等に位置指定道路の持分を持つことができます。
なので仮に他の人が占領していたとしても、持分に応じて対抗することができます。（権利を持っていないと対抗できません。）
この違いについては下記の記事で詳しく書きましたので、ご覧ください。
問題は後者の昔からある住宅内にある私道で新築戸建を建てる場合です。ここからはトラブル回避の為、一つ一つ事例を挙げて説明します。
私道内である4つのトラブルとは？
私道内であるトラブルは以下の3つです。
・上下水・ガスを引き込むための掘削承諾が取れない
・私道内に車を駐車している隣地がいる場合
・私道の持分を持っていないケースの場合
・区役所や建築基準法以外の所有地に及ぶ私道内ルールがあるか（ここ重要！！）
1つずつ詳しくお伝えさせていただきます。
上下水・ガスを引き込むための掘削承諾が取れない
まあこれが一番多いトラブルですわな（笑）
ガスやライフラインを私道内から宅内に引き込む場合、私道に接続されている公道から、ライフラインを引き直し、購入予定の土地に引き込みをする必要があります。
ライフラインを引き直しをする際に、他人が権利を持っている道路を掘らせていただくので、私道の権利を持っている人全員に掘削する許可を頂く必要があります。
これが掘削承諾になります。
新規で位置指定道路を接続させる場合は売主の分譲会社が持分をすべて持っているので、ライフラインを簡単に引き込む事ができますが、既存の私道についてはそうはいきません。
なぜならたくさんの方が権利を所有しているからです。そしてこの掘削承諾っというのは私道の持分を持っている方の全員の書面の承諾が必要なんです。
これが私道の権利を持つたった一人の奴でも意地悪をして、判子押さない！っていった場合は残念ながら私道を掘削することができず、ライフラインを入れることができないのです。
ここを失敗してしまうと・・家は建つけど
水が出ない！
お湯が出ない！
下水道が使用できない！
ライフラインが使用できない住宅になってしまうので、実質建築することは不可になってしまいます。
しかも余談ですが、掘削承諾が取れていない土地では住宅ローンは使えませんよ・・・残念ですが。
私道内に車を駐車している隣地がいる場合
これはマジで厄介です。むしろ皆さんこれを気にしているのではないのでしょうか？
こちらについては新築戸建で分譲してる私道についてはこんなことが今のところないです。
流石にこちらで重要事項説明で説明しているし、ほぼ同時期に入居するので近隣トラブルを避けたい常識あるやつであればそんなことはしません。
ただ既存の住宅内の私道については別です。本当に要るんですよね・・こういう人は自分が持分を持っているからいいでしょって奴が・・奴らの言い分は必ず!!
後から建てたのが悪いんでしょ！？
は？って感じです。
しかも厄介なことに私道内は道路交通法が使えないので、警察も違法駐車で取り締まることができないのです。
一回経験として、既存の私道を使い新築戸建を建てている時に、こちらが持分を持っているにも関わらず、私道内に車を止めっぱなしにする人がおりました。
それではこちらも売れるものが売れないので、警察に電話相談等を3回ぐらいしましたが、違法駐車では取り締まれないとのことでした。
ただ方法は全くないわけではなく、青空駐車として12時間以上駐車している時は、取り締まることができるそうです。ただそのためにも証拠を集める必要がありそうです。
他の私道のトラブルについては、この私道ネットというサイトで見ることができます。
私道の持分を持っていないケースの場合
正直私道の持分なしでの土地の売買が増えてきております。そのような物件は相場より500万円以上安いのですごくお手頃価格で良いのですが、やはり注意しないといけないのは通行・掘削の事になります。
逆に私道の掘削承諾と、通行の許可を書面で頂いているのであれば、私道の持分が無くても住宅ローンは問題なく使用することができます。担保評価割れになるかもしれませんが・・
区役所や建築基準法以外の所有地に及ぶ私道内ルールがあるか（ここ重要！！）
区役所等で建築協定（ルール）が設定されていない場合や、建築基準法で問題がなくても、まれに私道内の所有者間でルールを勝手に決めているところがあります。
主に通行の有無や車の駐車・通行に関するルールです。
私が一度体験したのは、自分の敷地内にカースペースを設けてはいけない（車の駐車を禁止）を体験しました。
これってかなりヤバい問題で、本来、建築基準法に違反しない限り自分の所有地なので、自分の計画通りに建築することは可能なんです。権利ですので・・・
しかし、私道に接している土地だからといって、建築協定等で市にも届け出ていないにも関わらず、勝手に土地の使用方法を決めている私道があるのです。
ちなみに私道の権利を持っていない第三者の通行については、拒否する事を裁判の判例でも可決されております。
私道を第三者が通行する権利は認められない
※最高裁平成９年１２月１８日出典：https://www.mc-law.jp/fudousan/752/
しかし私道に関することだけでなく、所有地にまでルールを勝手に決めている私道があることをご理解ください。
じゃあ具体的にどうすればよいでしょうか？次で解説します。
私道のトラブル回避のためにチェックしたいポイント
既存住宅内にある私道のトラブルを回避するためには、3つの項目を確認すべきだと考えております。
通行掘削承諾書があるかどうか？
通行掘削承諾書とは、私道の持分を持っているすべての人に通行の許可・ガス管・上下水管を入れるための道路を掘る許可を書面に記名・押印をしてもらったものになります。
これが一番重要です。これの私道の通行掘削承諾書がなければ絶対に私道の物件は購入してはいけません。
業者である私たち建売デベロッパーでも私道内の物件を購入するときは、私道の持分の方の通行掘削承諾書が絶対に必須になるからです。
これが無い状態で購入してしまうと・・・・
上下水が入れられない！そもそも建築車両も入れないただの土地を購入することになるので絶対に業者に見せてもらってください。
私道内に車が止まっていないか？隣地の車が何台あるか？
一番の掘削承諾書をもらっても安心はできません。
なぜなら、私道内に車を止められてしまうと車などでまったく通行ができない状態になってしまうからです。
なので私が私道内の物件を査定をする際はでチェックしているポイントは、私道内に車を止めている方がいるか？私道内に車が何台あるかをチェックしております。
チェックするポイントですが、できれば昼間と夜間を両方みてください。
なぜなら昼間見た時は私道内に止まっていなかったけど、夜になったら私道に止める車が仕事から帰ってきて止まっている可能性があります。
もしそこの奥に済むとしたらどうでしょうか？
いちいちどかして下さいといいに行くのもストレスになりますから、もし私道内に車が止まっていれば、担当の営業に相談してみるといいかもしれません。
営業の方が近隣に挨拶しに行ってどかしてもらうように言うか、無理であればその物件は購入しないほうが賢明です。
特に私道の持分が無い方土地を購入しようとする場合は、ここは念入りに確認しましょう！！
私道のアスファルト舗装にヒビ等の有無について
検討しようとしている物件の私道のアスファルトにヒビが入っていたり、長年使用していることからの陥没している跡があった場合は、将来費用請求が来ることを想定して購入しましょう。
私道を舗装し直す場合は、基本的に持分の方全員の費用負担で舗装し直す事になります。
私道の舗装については市の補助金が出るところも多いので、確認してみてください。
また私道はアスファルト敷きのタイプだけではなく、砂利道の場合もあります。
私道内のルールの確認は、購入前に売主及び私道所有者に確認すること。
私道内のルールを確認するのに一番手っ取り早いのは売主及び指導の所有者である近隣住民に確認することになります。
特に注文住宅の土地なし客が私道の物件を購入する場合は必ず行ってください。
注文住宅の土地なし客が土地を購入する場合はおそらく個人の方が売主になるケースがほとんどです。
売主が私道の所有者であれば、必ず私道内のルールの有無を確認しましょう。
それだけでも心配な方は近隣住民にも聞いてみるとよいでしょう。
私道のチェックポイントとしては以上ですが、最後に私道負担の内容についてご紹介させていただきます。
私道負担とはなに？
私道負担とは、私道を舗装し直さなければならない時や私道内の他の土地で売買があり、新しく住宅を建てる方が、上下水の引き込みの際に道路を掘る通行掘削承諾書の記名・押印を求められることがあります。
通行掘削承諾がないと新しい家を建てられることができないので、新しい住宅に住む方の為にもみなさんもぜひ協力してほしい部分になります。
当然私道を舗装し直す場合は上記で話した通り、費用負担を折半する必要があります。
これを私道負担といいます。
住み始めてすぐに私道負担を求められることは、ほぼ無いと思いますが、将来的には求められることもありますので、別途費用が掛かると思ったほうがよいです。
私道のセットバック部分があるなら、セットバックは必ず地目変更する事！地目変更しないと税金が取られる。
都内の4m未満の私道の物件を購入すると、セットバック（道路後退）をする物件が有ります。
セットバック後の土地はそのままにしてはいけません。
セットバック前の土地は、宅地扱いとなり、固定資産税と都市計画税を請求されてしまいます。
セットバック部分は必ず、売主から地目変更で公衆用道路に変更してもらう必要があります。
私道について長くなりましたが、ここでまとめます。
まとめ
・私道には、土地分譲の為に新規に入れた私道（位置指定道路）と既存住宅街の空き地に接する私道の2種類ある。
・新規に私道を入れた場合は、私道の持分がすべて売主になるので問題はないが、問題は既存住宅内にある私道に接する住宅を購入する場合
・私道のトラブルを回避するためには、必ず通行掘削承諾を確認するのと、私道内に常駐車が止めっぱなしになっていないかを昼と夜に確認すること！
いかがだったでしょうか？なんとなく私道内の物件が安い理由もこの記事を読めばご理解していただいたはずです。
今回は私道のトラブルなどの悪い面で私道について書いてしまったけど、私道のメリットとしては車通りが無いので、音も静かで、子供の交通事故の心配がないってことがあります。
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