テレビ番組でアパートの事故物件特集がたまにやっておりますが、賃貸ではなく、売買物件にも当然事故物件というのは存在します。
事故物件のメリットはたった1つしかありません。それは・・・・
圧倒的に安く購入できる！！
これだけです。それ以外はデメリットでしかありません。
しかし希望立地が決まっており、予算が届かない人であれば、事故物件を選ぶのも一つの選択肢に入ってきます。
しかし事故物件といっても、色々な種類があったりします。
「自然死（病死）、殺人被害に合った物件、放火」など事故物件といっても一括りにするのは難しいのが現状です。
今回は事故物件の定義はどこまでの範囲になるのかを中心に、事故物件を購入する際の4つのポイントをご紹介します。
目次
事故物件の範囲とはどこまでなの？
事故物件の範囲というのは、結論から言うと、自然死、殺人事件、放火のすべて起こりえた事実全ての事を指します。
この範囲を決めるに当たって重要なポイントになるのは、「知ってたら買わなかった」という心理的瑕疵に該当するからです。
心理的瑕疵とは
「建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景など客観的な事情に属しない事由をもって瑕疵といいうるためには、単に買主において右事由の存する家屋の居住を好まぬというだけでは足らず、さらに進んで、それが、通常一般人において右事由があれば『住み心地のよさ』を欠くと感ずることに合理性があると判断される程度にいたつたものであることを必要とする。」
つまり、購入後に事故物件の存在を知った場合から住み心地が悪くなったら、心理的瑕疵に該当しますよってことです。
心理的瑕疵の厄介なところは、事実を知った時から時効が発生するので、引き渡し後からでも訴える事が出来るってことです・・・
このことにより不動産屋は、事故物件の売買をするときは、基本的にはすべての事実を重要事項説明に記載します。
こうしないと重要事項説明を読む宅建士や、業者に責任問題になってしまうからです。
仮に隠し通すのであれば、近隣住民が事故の内容を知らないと確認が取れた時じゃないでしょうかね。やったことがないので解りませんが・・・
自分の家ではなく、隣の家が事故物件だった場合は？
マンションや戸建てでも隣の家が事故物件だった場合は、言わなくてはいけないのかという疑問も当然出てくると思いますが、実務上、重要事項説明書に「〇〇ｍ先に事故がありました」など記載しているケースが多いです。
特に殺人事件とは絶対載せてますね。
一回私も気になって、一般財団法人不動産適正取引推進機構に電話してみたことが有るのですが、その際に教えていただいた一つの基準は、物件から半径200m以内であれば、重要事項説明書に乗せたほうがよいという事を教えて頂きました。
ただ心理的瑕疵の線引きは非常に難しく、人によってはこの基準でもNGの場合があるので、絶対これが正しいわけではありませんが、大きな一つの基準になるでしょう。
少なくとも私はこれを基準にしております。
病死も状況によっては告知しなくても良い場合がある。
病死された物件でも、家族と一緒に住んでいる際に突然亡くなった方や、自宅療養中にて病死された場合は、すぐに対応されるので、言わないケースが多いかと思います。
しかし、これが孤独死でずっと部屋に死体が残っていたりすると、床や畳に跡がのこり、リフォームしたとしても、告知しているのが今の実務ですね。
賃貸住宅は黙って貸し出しする業者もあるみたいですが、不動産売却の場合はそうはいかないでしょう。
当然、殺人事件や放火は報告義務があります。
事故物件の建物が解体され、土地のみの販売でも言わなきゃだめなの？
これは売却する側の人の話になると思いますが、事故物件を解体して土地で売却する場合、一見あまり関係の無いように感じますが、こちらも心理的瑕疵に該当するため、告知したほうがいいです。
さいたま市の裁判の判例で、損害賠償が認められたケースもあります。
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/301/037301_hanrei.pdf
ただこれも病死で、近隣の方が知らなければ、告知しなくてもいいのかな～～って思ってたりもします。殺人とかだったらダメですねけどね。
私の経験上、事故物件の建売住宅を売却した時は、解体してお払い後、販売しましたが、重要事項説明の中に告知事項にその旨を入れておりました。
やっぱり売った後の損害賠償請求が怖いですからね。
大体判例上、売買代金の2割が損害賠償の相場になります。
事故物件を見分ける便利サイトは「大島てる」と検索！
購入する物件が、事故物件でないかを調べたい！その時の便利なサイトが「大島てる」というサイトになります。
こちらのサイトは、近隣住民などのボランティアからもらった情報を、グーグルマップに落とし込んでおります。
大島てるさんの方では、その情報の裏を現地での調査をしてから載せているため、そこそこ信用性があるサイトになっております。
神経質な方はあまり見ないほうが・・・いいかもしれません。これも一つ調べるためのツールだと思ってください。
まとめ
・事故物件は心理的瑕疵に該当するため、基本的には告知が必要。
・心理的瑕疵は知った時から時効が発生するため、引き渡し後でも損害賠償ができる。これは厄介なので、告知したほうが無難。
・隣の家で自殺などがあった場合でも告知したほうがよい。事故物件から半径200ｍ以内に該当しているかが一つの基準
・大島てるというサイトを使用すれば、ある程度の事故物件を調べることができる。
事故物件の範囲は知っていれば、すべて告知したほうがよいという結論になってしまいました。心理的瑕疵は人によってとらえ方が全く異なるので、線引きが非常に難しい案件です。
売却する際は、難しい物件になってしまいますが、売却後のリスクを考えると、告知したほうがよいのかもしれないですね・・・・
ただしあまり気にしない方であれば、物件を安く購入できるチャンスになりますので、立地限定しており、予算がない方は、事故物件を購入するっていうのも悪くないかもです。
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