安い土地探しのコツとポイントを解りやすく現役建売デベロッパーがまとめてみた。


建売住宅で少しでも安くて広い建物に住みたいと考えている人、もしくは注文住宅で建物にこだわりたいけど、価格を少しでも抑えたい方!

*売主から購入するのは当然安くなりますが、今回は土地だけの条件のみです。

今回は毎日土地の査定をしている筆者が安い土地に特徴を語ってみますので、安い土地を探している方はぜひ参考にしてみてください。
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土地を探すは複数の不動産屋ではなく、大手の不動産屋会社1社でOK

土地を探すときは、不動産屋に問い合わせをするかと思います。

ここでポイントなのは複数の不動産屋ではなく、大手不動産会社1社に問い合わせをしてみるのが良いよいです。

これにはしっかりした理由があります。

殆どの物件を不動産会社は取り扱いすることができる。

不動産会社によって紹介できない物件があると思いがちですが、実はネットに出ている物件の95%は、不動産会社1社でも紹介してもらうことが可能です。

理由は東日本レインズという、不動産会社専用のサイトで、他の不動産屋が取り扱いしている売買物件の情報が記載されているので、物件を紹介することが可能なのです。

でもなぜ大手不動産会社なのか?

土地の売却情報は、地元の不動産会社ではなく、大手不動産会社に集中して集まります。私たちが土地を売却するとすればわかると思いますが、知名度のある会社と地元の会社の2社の中で問い合わせをするとしたら、知名度のある会社に問い合わせをすると思います。

よって土地紹介を購入するのであれば、大手不動産会社に問い合わせをするのが賢い選択になります。

インターネットで土地を探すときの注意点とは

忙しい人は不動産会社に足を運べない人は、インターネットで物件を探すと思います。インターネットで探すというのは、最近の物件の探し方の主流になっております。

ただしインターネットで探すときは、物件概要にも記載されていない、周辺環境や宅建業法の広告の記載の方法で、紛らわしい部分が存在します。

インターネットを頼るのではなく、必ず土地をしっかり見て判断してください。臭気や騒音はインターネットでは確認できませんからね。


 

気になる安い土地の特徴は?


・駅から20分以上離れた交通の不便な場所

・日当たりが悪い北道路の物件

・周辺施設に嫌悪施設が有る物件(変電所・墓地・火葬場など)

・解体工事や宅地造成に時間とお金がかかる土地(この辺は素人が買わないほうが無難)

・前面の道路が私道で土地の間口が狭い物件


安い土地の特徴は上記5点になります。1つずつ詳しく見ていきます。

駅から20分以上離れた交通の不便な場所

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一つ目のポイントは駅からの距離になります。駅まで20分という距離は、不動産表記で1分80mで計算しますので、物件から駅まで最低1600m以上離れている物件になります。

なぜ駅から20分以上だと土地の値段が安くなるのかというと、広告上の問題になります。

SUUMOやホームズで土地を探すときに、駅の距離を調べるときに20分以内であれば広告上で20分以内の項目で物件を探すことができますが、20分以上になるとそれ以上の項目で探すことになります。

お客様のニーズとしては正直駅徒歩15分以内で探している方しかいないといっても過言ではありませんので、弊社の駅から15分以上と表記している物件は、見事に売れ残っております(笑)

では駅から20分以上かかる土地は悪い土地なのかというと、そうではありません。

駅の距離はどうしようもできませんが、その分広い土地を確保することが出来るため、車が2台以上止められる物件が、徒歩20分以上になってくると多数存在します。

車を2台以上持っている方は、駅が近くで近くに1台分の駐車場を借りるのではなく、徒歩20分以上の物件を購入することで、価格的にも非常に抑えることができます。

また注文住宅を建てる方でも、駅の近くは比較的土地が狭いため、間取りに制限が出てきますが、駅の距離が離れれば離れるほど、価格も抑えられ、建物の間取りについても制限がなくなっていきます。注(第一種低層地域などの低層地域に該当する場合は2階建て以上は立てられません。)

駅から20分以上の物件はお勧めです。自転車なら10分で駅までいけるからね!!

南道路ではなく!北道路を選ぶべし


私は南道路の物件をあまりオススメできません。確かに日当たりはいいのですが、日当たりの良さは物件を選ぶ際の時にいくらでも工夫ができます。(駅近の物件は別ですが・・・)

それこそ北道路であっても、南側に3m以上空間があれば南道路と同じぐらいの日当たりは確保できるのです。

それに北道路は南道路の物件より、販売価格が大体300万円ほど安い傾向があります。実際私が査定するときも300万円の差をつけます。

実際どれくらい月々の支払が変わってくるかというと・・

補足

南道路 3,300万円・北道路 3,000万円 35年ローンの変動金利  年/0.625%の場合

南道路の物件の月々の支払いが88,239円の支払いに対して、北道路の月々の支払額は80,217円になります。

その差額は8,022円にして年間96,264も違うんですよ!!


価格が安いのも大事だけど、日当たりも欲しいって方は下記の記事で北道路の素晴らしさを欠いておりますので、ぜひ見てみてください。日当たりも諦める必要はありません!注(駅10分以内で都内の物件の場合はほぼ諦めてください。無理っすw)


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嫌悪施設がある物件

お墓のある物件
嫌悪施設とは何かというと、物件の目の前にゴミ置き場が近くにあったり、お墓や・ガソリンスタンド・高圧線・変電所・火葬場・化学工場などなど近隣に皆さんが嫌がる嫌悪施設が有る物件については安いです。

筆者が査定依頼をもらう場合は、まず地図(ブルーマップ)で嫌悪施設が有るかを探します。大体探す距離としては半径30m~50mぐらいで(家を建てた時に嫌悪施設が見えるかを確認します。)

もしあれば、実際に現地に行き、景色・騒音・臭いなどを判断します。

景色と騒音については、窓を2重サッシにする事や、透明ガラスから型ガラス(スリガラス)にすればなんとかなりますが、臭いについてはなんとかなりませんので、臭いがすごい場合はその時点で買い取りを断ってしまいます。

嫌悪施設が近くにある場合は、近隣で販売している物件・土地などから100万円~200万円低い金額で出させていただいております。

但し!南側にお墓などであれば、将来高い建物が建つ可能性がかなり低いので、北道路で南側が墓であれば価格は正常の価格より300万円以上も抑えられて、更に日当たりは抜群に良いという物件だってありますので、嫌悪施設があるといって物件を選ぶ対象外にするのは勿体ないです。

一つの工夫で希望条件を満たすことができますので、あきらめず探してみてください。

解体工事・宅地造成工事に時間が掛かる土地

建物建築
これは一般の方では難しい話かもしれませんが、よく古屋付き住宅で安い住宅を見かけたことはありませんか?

これは中古住宅で販売している不動産ではなく、土地売りとして販売していることがほとんどです。

基本的には更地の物件より安く購入できるケースがほとんどですが、当然自分たちで解体しなければならず、当然費用と時間が掛かります。

ここでポイントは上物(家)の大きさと、構造になります。なぜなら自分たちで解体する時の値段は建坪の面積と構造によって大きく変わってくるからです。

住宅の構造は主に3種類あり、木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造の3種類に分かれます。当然木造よりも軽量鉄骨造のほうが解体費がかかりますし、鉄筋コンクリート造であればもっとかかります。

一つ例を挙げます。

住宅面積(建坪)30坪の土地を木造・軽量鉄骨造・鉄筋コンクリート造で解体するときのおよその値段をお伝えします。

解体費の目安

木造住宅の場合は坪4万円なので120万円

軽量鉄骨造の場合は坪7万円~8万円なので 210万円~240万円

鉄筋コンクリート造の場合は9万円なので 270万円


最低でもこれくらいの費用が掛かります。解体する住宅の中に荷物が沢山あるとその処分費が追加で取られることもありますので、購入する際はできるだけ売主に処分してもらうことをオススメします。あと道が狭い住宅街は、解体する重機が入らない可能性もあり、その際は費用が2倍かかると思ってください!

解体費と購入費が更地の物件の金額より安ければ購入すべきでしょうね~~

でもね次で紹介する土地は購入するのはダメよ(笑)

安くても購入しないのが無難な土地

注意
余談ですが、安くても購入しないほうが無難な土地というのも存在します。

それは昭和48年以前に建てられた、アスベストたっぷりの住宅と隣地との高低差が2m以上ある土地です。

アスベストを使用している建物であれば、単純に解体費が倍になります!これでは普通の土地を購入したほうが安く収まると思いますので、素人は手を出さないほうが無難です。*こういう物件は建売業者が購入するケースが多いです。

高低差が2m以上ある物件は崖条例に該当し、住宅を建てた際に土砂崩れをしないようにするための擁壁を組む必要があります。擁壁も最低500万円ぐらいかかりますので、この手の物件も手を出さないほうが賢明です。

安いのにも理由が必ずあるので、安易に手を出さない事!

いいですね!?

前面の道路が私道で土地の間口が狭い物件はとにかく安い

私道
はい。不動産において一番大事なことなので、最後の紹介させていただきます。

そうです。道路を制すれば不動産を制するです。(勝手につくってみた)

その土地がどんなに日当たりがよくて、敷地が広くて駅が近くても・・・・道路が狭い私道で土地の間口が2mしかない狭すぎる物件であれば、はっきり言ってかなり安いです(笑)

そりゃ車を持っていなくてもいいっていうなら話は別ですが、車を持っている人からしてみれば、2mの幅でどうやって駐車をすればいいのかって話ですよね。

そして間口の狭さと同時に、私道の物件は厄介です(分譲地の位置指定道路は別)。理由はまた別の記事で書きますが、とにかく前面道路と土地の間口が狭い物件については、上の4つで上げた理由よりもはるかに安くなります。大体土地建物付きで500万円~800万円ぐらいは安くなるでしょうね。

もし車を使わず、奥まっている土地が良いという事であれば、立地もいい場所で破格の値段で購入できることでしょう。

ただ売るときは、全く売れないので永住をするという事を前提に購入してください。

まとめ

・安い土地の条件は主に5個あり、駅の距離・住環境・日当たり・道路の種別・解体工事の有無等で決まる。

安い土地だから全く悪い土地ではなく、少し視点や条件を変えて探してみると、すべての条件をクリアして購入はできないが、価格も抑えられてほとんどの条件をクリアできる土地を購入することができる。

・不動産購入で一番大事なのは道路の種類・幅員・土地と道路の接道の長さによってきまる。ここの条件が悪ければ悪いほど安い土地を購入することができる。ただし売り出しするときは全く売れない。

いかがだったでしょうか?住宅を探している時は物件のセールスポイントしか見ていない方が多いですが、なぜこの値段で売り出ししているかって事を考えながら住宅をさがしてみると、理想の住宅が見つかるかもしれませんよ。


不動産は世界に1つだけの商品になりますので、我々にとっての100点満点の物件は見つからないです。もし仮に100点満点の物件があったとしても、その土地の販売価格はかなり高いです。

住まい探しに1つでも妥協点を設ける事ができれば、予算以内で土地を変える可能性が非常に高くなります。

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