その土地は購入してホント大丈夫?現役不動産屋が教える土地購入の5つの注意点


毎日建売用地を求めて、不動産業者を1日6社回っている秋です。

注文住宅を検討しているあなたは土地が見つかりましたか?なかなか見つかんないですよね。不動産屋の私でさえ全く土地の情報がないですから・・・

うん!?購入を考えている土地があるって!?

 

おめでとうございます!


 

 

 

 

 

 

 

 

でも一つ確認します。その土地をなぜ選んだのですか?まさか

「価格が安かった・・」

「日当たりサイコー・・」

など上記の理由だけで決めていませんか?

もしそれだけの理由で土地を決めたのであればチョット待った!!です。

「その土地を購入してすぐに家が建てられますか?」

「またその土地のせいで建築費も上がりませんか?」

これ以外に土地を購入する上で注意しておきたいことは沢山あります。

今回は建売用地を日々探している筆者秋が、土地購入の注意点を5つほどお話させていただきます。

特に注文住宅で土地を探している方には見ていただきたい記事になるので最後まで読んでくれると嬉しいです。
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土地の字型と接道している道路について


まず土地で一番大切なのは、土地の広さよりも土地と道路がどれだけ接しているの間口によって不動産の価値が決まるといっても過言じゃありません。

土地がいくら広くても間口が狭い物件であれば当然安く購入することはできます。その代表例が旗竿地と呼ばれる(敷延)の物件です。

旗竿地のメリットとデメリットについてはこちらの記事ですごく詳しく記載しております。

旗竿地のメリットとデメリットを住宅営業マンが解説してみる。【土地無し客必見】



接している道路の種類も極めて重要で、市や国が管理している道路(42条1項1号)の物件であればそれなりに資産価値も高いです。

しかし近隣の方で権利を出し合っている私道に接している土地だと安く購入はできますが、私道トラブル等に巻き込まれる可能性があります。(42条1項5号)

私道トラブルを回避!絶対に確認しておきたい3つのチェックポイントと私道負担



私道を購入するときは、私道の権利を持っている人をあらかじめ謄本で調べて、近隣挨拶等で一度コミュニケーションを取っておくことをお勧めします。

ただこれらの物件の道路の種類は悪くはありません。次に紹介するのは要注意

42条2項道路(セットバック部分がある物件)

前面道路が4m未満の物件の場合、道路の中心点から2mまでバックすることをセットバックといいます。

仮に前面道路が3mの物件で、あなたが購入する土地が道路中心線から1mしか離れていない場合は道路中心線から2mまでバックするので、下がった1m分の土地については道路提供する形になります。

どれだけ土地の面積が減少するかは、簡単に計算することができます。仮に土地の間口が10mだとすると

セットバックした距離(1m)×土地の間口(10m)=10㎡

約3.02坪分の土地面積が減ってしまいます。土地面積が道路に提供しても問題なく建築できれば良いのですが、都内などの物件で家を建てる場合は土地面積が10㎡減るだけで建物が建築できないケースがよくあります。

また都心で10㎡減ると約400万円以上の価値を道路負担したことになります。ここはしっかり確認するべき項目になります。

43条但し書き道路

43条但し書き道路とは、建築基準法上ではない道路を役所が特例で建築基準法の道路にしてあげたものになります。

この道路については購入しないほうが無難といいたいところですが、購入する場合は以下の点を気を付ける必要があります。

・セットバックが必要か?

・住宅建築の許可が出るか?

特に住宅の建築の許可が出るかについてですが、これには役所の条件を満たさなければ住宅を建築することができません。もし前面道路が43条但し書き道路だった場合は、必ず役所の条件を確認してください。

道路については別の記事でしっかりと書きたいので、この辺にさせて頂きます。

都市計画法で費用が上がる土地:建築に時間がかかる土地

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土地は都市計画法によって建築費が膨大に上がる土地というのが存在します。

もしあなたがよっし安く土地を購入したぞ!!と思っても実際には建築するまでの宅地造成に膨大な費用が掛かる可能性が高いです。

建築費が上がってしまう土地の特徴を見ていきます。

準防火地域・防火地域


一般の住宅街では建築基準法22条といって、建物の耐火構造に関しては緩い基準で建てられるエリアがほとんどなのですが、一部の地域では都市計画違法の防火に関する地域を定めたのが、準防火地域・防火地域になります。

まず準防火地域と22条区域を比べると、窓のサッシの構造を耐火性に優れた素材にしなければなりません。更に22条区域では木造住宅は30分間燃えない素材を使うことに対して、準防火地域では45分も耐えられるような素材を使わなければなりません。

当然建築費が変わってきます。建売住宅で約70万円~80万円ぐらい原価が変わりますので、注文住宅の場合は100万円ぐらい変わってくると思います。

更にすごいのが防火地域!

防火地域は準防火地域の建築費をはるかに超えます。実際には建売住宅で300万円以上変わってきますので、注文住宅の場合は500万円ぐらい変わってくるのではないのでしょうか?

防火地域を甘く見ていると痛い目見ますよ。

 埋蔵文化に該当している土地


埋蔵文化(マイブン)は役所や都市計画法で定められているもので、土地の下に移籍が埋まっている可能性がある場所に指定されます。

埋蔵文化に該当している物件は、建築する前に試掘といって2mぐらい掘る必要があります。試掘でなのも出なければ建築をすることが可能ですが、試掘で遺跡など出てきてしまった場合・・

本掘といって、本格的に調査する必要があるため建築行為が半年以上できない場合もあります。

費用については個人の方であれば掘削費用は不要ですが、建築行為が遅れてしまうデメリットは残ります。

物件の周辺環境で建築費が上がる土地

物件の近隣環境やライフラインの埋設管によって建築費が上がる土地を紹介します。

高低差のある土地


高低差が2m近くある物件を素人の方が手を出すのはホント危険です!!手を出さないでください。

ただどうしても購入したい方はこれくらいの費用が掛かる事を覚悟しましょう。

・擁壁(ヨウヘキ)を組むのに大体1棟:400万円~600万円(土砂崩れしない為)

・擁壁の上に建物を建てるための地盤改良(柱状改良)200万円~300万円

宅地造成だけで1000万円ぐらいかかりますので購入を考えている人は、考え直したほうが無難です。

地盤改良が必要な土地


地盤改良とは建物を建築する時に、建物の重みで地盤沈下するのを防いだり、地震の揺れ具合を最小限に抑える工事の事です。

地盤改良を木造2階建ての住宅で行うと大体60万円~80万円ぐらい掛かります。地盤改良コストを抑えるには山などの高台で地盤がしっかりしている場所を選ぶ必要があります。

地盤改良を行うデメリットをご紹介します。

その地盤改良は本当に必要?地盤改良工事のデメリットと必要性について


上下水道・ガス管が入っていない土地


元々その土地が駐車場だったりすると、水道などのライフラインが全く入っていない場合があります。上下水管を土地に引き込みする費用として大体50万円ぐらいかかります。

水道については更に水道負担金という水道を使う権利を支払わなければなりません。メーターによりますが、一般住宅を建築する場合は20万円ぐらいは別途かかります。

ガス管が入っていない場合は、東京ガスに連絡してガス管を入れてほしいとお願いすれば、基本的には東京ガスの費用負担で入れてくれます。

ただ前面道路にガス管が入っていない場合は、オール電化仕様にする為、別途30万円ぐらいが必要になります。

法令により希望する間取りの住宅が建てられない土地

都市計画法や建築基準法によって希望する建物が建てられない場合をご紹介します。

絶対購入してはいけない再建築不可物件


法令の条件を満たしていない為、新たに再建築することができない土地の事を再建築不可物件といいます。

再建築不可になる物件の特徴は以下の通りです。

・土地の間口が2m以上道路に接していない土地

・前面道路が建築基準法上の道路じゃない!

これら2つのうち1つでも該当すると再建築することができません。あなたが購入した土地が再建築不可物件だった場合はただの不良債権になってしまうのです。

これらは役所に聞くか、土地を購入する不動産屋で確認することができます。ぜひ確認してみてください。

用途地域によって制限される間取


用途地域とは都市計画法で定められた12種類の地域があり、定められた用途地域によって建築できる制限等が決まってきます。

例えば、第1種低層地域という用途地域があったとします。これらは良好な住宅街を守るための用途地域になり、原則10m以上の建物を建築することができません。

もし3階建てで大きい建物を建てたいと思っているのに、第1種低層地域の土地を購入してしまうと自動的に2階建てになってしまいます。

その契約書は大丈夫?土地の瑕疵担保責任と抵当権抹消について

この項目では土地の売買契約書の約束事項をお話させていただきます。土地を業者から購入すればこの項目は心配する必要はありません。

しかし個人間で購入した場合は違います!!

瑕疵担保責任は特約で免責になっていないか?


瑕疵担保責任とはその土地を購入して住宅を建てる際に基礎工事をします。その際に土地を掘るのですが、土地を掘った時にコンクリートの残骸が出てきたリ、隣の人の上下水管が入っていた場合はそれらの問題を解消する責任の事です。

個人間で購入する場合は、特約で瑕疵担保責任免責で売主は責任逃れる事ができます。土地については掘ってみないとわからないケースがほとんどです。

瑕疵担保責任は引き渡しから3カ月以上の特約を付けてもらいましょう。

どうしても瑕疵担保免責でないと売ってくれない場合は、価格交渉をして安く売って貰う必要があります。

最近の瑕疵担保責任で問題になっているのが東京ガスの豊洲の土壌汚染問題です。

東京ガスの豊洲土壌汚染から学ぶ土地の瑕疵担保責任と東京ガスの責任は?


引渡し前に抵当権を抹消できるか?


意外と重要なのは土地の引き渡しと同時に土地についている抵当権が抹消できるかです。

抵当権というのは簡単に言うと、住宅ローンなどでお金を借りる時に、土地を担保にしてお金を借りるわけです。

よって購入する土地の売買代金で、売主は銀行のローンの残債のすべてを支払えなかった場合・・・当然抵当権を抹消することはできません。

抵当権が抹消できないまま土地を購入してしまうと、土地を売ってくれた売主がローンの返済を怠ればあなたの土地が競売に懸けられてしまうのです。

せっかく手にしたマイホームが売り飛ばされてしまわないように、出来たら不動産業者に確認することをオススメします。

現に私たちも間違って抵当権の残っている土地を購入したことがあり、非常に大変な思いをしたことがあります・・・・

絶対に抵当権が抹消できる土地を購入しましょう。

まとめ

不動産営業マンである私が土地の5つの注意点をお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

非常に長くなりましたが、私達の失敗の実体験を反映して書かせていただいたつもりです。

なかなか個人のあなたがすべてチェックすることが非常に難しいと思います。

ただ土地にはこんな注意点があったな~~と頭の片隅に入れていただければ、不動産業者にいざってときに質問ができます。

その不動産業者の回答次第では、その土地を諦めて別の土地を購入したほうがよいかもしれませんね。

この記事を読んで役に立ったと思った方はコメント等を頂けると幸いでございます。


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