住宅を購入すると毎年決まって固定資産税がかかってきます。
初めて住宅を購入される方は、固定資産税が一体いくらぐらいかかるのかを心配される方が結構多いです。
ただ新築物件の固定資産税といっても、マンションと新築戸建の課税では金額が大いに異なってくるので、一概にいくらですとは言い切れません。
固定資産税は国が税額を決める賦課課税になるので、1円単位まで求めるのは難しいです。
但しおよそで算出することは十分可能です。
建物と土地では課税方法が異なり、税金の減税措置も変わってきます。
今回の記事では固定資産税の相場をはじめ優遇措置や価格算出の計算方法を住宅営業マンの秋がお伝えさせていただきます。
目次
購入時の新築戸建や新築マンションの固定資産税って大体いくらなの？新築戸建ては10万・マンションは8万程度
物件の立地や建物の大きさにもよりますが、一般的な新築戸建は土地と建物を合わせた固定資産税＋都市計画税は10万円～12万円ぐらいの間で、新築マンションは8万～10万円になります。
マンションのほうが固定資産税が安い理由としては、ほとんどの課税対象が専有部分の建物にしか課税されていないからです。
正確には土地にも課税されておりますが、土地の税金は世帯数で案分されているため、土地の評価額が低い所であれば、ほとんど税金が無いのと同じになります。
注意して頂きたいのは、建物の固定資産税が4年目から（耐火使用なら6年目）税金の優遇措置が亡くなってしまうので、建物の固定資産税が2倍近くに跳ね上がります。
更に土地も前年の1月1日までに建物が登記されていないと更地扱いとして土地の固定資産税が従来の6倍になりますので、建売住宅を購入された方の場合、購入後1年目の金額が高い場合もあります。
上記の金額はあくまでも購入時3年間の支払額の参考にしかすぎません。
東京都の一等地を購入する場合や、土地の面積が100坪を超えるなど特殊な事情がある場合は、上記の固定資産税の目安よりは高くなります。
後述に簡単にできる固定資産税の計算方法と、知って得する減税措置をお伝えします。
知って得する固定資産税の減税措置とは2つ
上記で国が固定資産税の算出する方法をお伝えさせて頂きましたが、固定資産税を算出した金額に減税する優遇措置が土地と建物それぞれにあります。
土地の減税措置は最大で固定資産税が1/6になる。
所有する土地が住宅を建てるための土地であれば固定資産税の減税措置を受けることができます。
| 小規模住宅用地 | 住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えないもの | 評価額×1/6 |
| 一般住宅用地 | 住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えている部分 | 評価額×1/3 |
住宅を建てることで、なんと土地の固定資産税の金額が1/6になってしまいます。
例えば100㎡の土地があり、評価額が1,000万円だとした場合は
1,000×1/6×1.4%＝23,333円になりますが、減税措置がなければ単純に6倍なので約14万円になってしまいます。
余談ですが、誰も住んでいないボロ屋を壊さないかというと、この減税措置を受けるためにわざと壊していないのです。（現在は規制により誰も住んでいない住宅は減税措置から外されてしまう場合もあります。）
建物の減税措置は新築で購入すると最長で5年間は建物の固定資産税が1/2になる。
建物の減税措置は新築物件の場合、当初3年間（準耐火構造は5年間）は建物の固定資産税を1/2にする減税措置があります。
| 建物が準耐火未満の構造の場合 | 新築時から当初3年間は建物評価額×1/2 |
| 建物が準耐火以上の構造の場合 | 新築時から当初5年間は建物評価額×1/2 |
建物の固定資産税は物件の引き渡しから3年間は安くなるものの、購入後4年目からは減税措置がなくなり、固定資産税が高くなりますので、ご注意ください。
ただし毎年建物は減価償却する為、建物の評価額は毎年低くなります。
よって固定資産税が一番高いピーク時は引渡しから4年目が一番高いことになります。準耐火の場合は6年目になります。
では次は固定資産税を簡単に計算する方法をお伝えします。
【決定版】住宅購入前に固定資産税を簡単に計算する方法は？
土地の計算方法
土地の固定資産税の求め方ですが、土地の購入代金を算出します。
ここで仮に1,000万円の土地だとします。ここでは正確な公示価格が分からないので、売買価格（1,000万円）を公示価格として計算します。
固定資産税を計算するときは、売買価格に税率（1.4%)で計算するのではなく、固定資産税評価額を利用します。
固定資産税評価額（こていしさんぜいひょうかがく）とは、固定資産税を賦課するための基準となる評価額である。 固定資産税は、市町村が毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋等（固定資産）の所有者に対し、その固定資産税評価額をもとに課税する税金である。 土地基本法第16条により、国は適正な地価形成及び課税の適正化に資するため、土地の正常な価格を公示するとともに、公的土地評価について相互の均衡と適正化が図られるよう努めることと規定されたため、相続税評価額は公示価格の80%,土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなった。
出典：Wikipedia
簡単に計算すると、売買価格の1,000万円に対して固定資産税評価額は70％になりますので、700万円が課税標準額としてしまいます。
そして700万円の1.4％がその土地が更地だった場合の固定資産税になります。
実際には住宅用地として購入しておりますので、200㎡以下の土地であれば更地の固定資産税から6を割ります。
計算式 1,000万（土地価格）×0.7(固定資産税評価額）×1.4％÷6＝16,333円
大体住宅用の土地は毎年2万円以下になることがわかります。（減税措置を受けなければ約10万円）
土地の固定資産税は建物が存続していれば減税措置が適用される為、大幅に変わることはありません。
ただし固定資産税は3年に1度評価替えをしますので、地価が大幅に上がればそれに連動して税金も高くなります。
この計算方法はあくまでも住宅購入前を検討している段階の計算方法になります。
この計算式が不安であれば、売主に評価証明（土地の評価額が解る書類）を取ってもらう事が一番の方法です。
土地の評価額が解れば、上記の計算式にあてはめればほぼ正確な固定資産税が解ります。（後述参照）
建物の計算方法
建物の計算式も実は土地の計算式と殆ど一緒です。
建物は各住宅会社で1坪あたりのいくらと決まっているケースがほとんどです。
仮に1坪50万円だとしましょう。
1坪50万円建築する場合は、建坪30坪の建物は1,500万円です。これが建物価格になります。
建物価格は住宅会社に確認することは容易にできます。
ただ固定資産税を計算するうえでの建物評価額は異なります。
売買価格1,500万円の建物は業者の利益も含まれている金額です。
東京都庁の建物評価額を調べる際は1㎡あたり7万円～9万円が相場というのを調査したことがあります。
恐らく今も同じでしょう。
30坪を㎡にすると99.18㎡になりますので、99.17㎡に9万円をかけると約890万円が課税対象額になります。
ただこの計算方法は全然簡単ではないので、建物の固定資産税評価額も土地と同様に70％とします。
後は土地と同様に1.4％をかけて、新築時の建物であれば更に減税措置により2で割ります。
1,500万円(建物価格）×0.7（業者の利益を差し引く）×1.4％÷2（新築時3年）＝73,500円
気を付けて頂きたいのが準耐火建築物ではない場合、新築時から4年後の固定資産税は新築時の減税措置が無くなるので一番固定資産税が倍になります。
但し、毎年建物の評価額が減価償却によって低くなりますので、その分建物の固定資産税は安くなっていきます。
4年後の建物の固定資産税は、せいぜい高くても10万前後見ていただければと思います。
家が古くなれば毎年の固定資産税は下がる？建物評価額の4つの減額ルール
概算ではなく購入前に正確な固定資産税を知りたい場合は公課証明書を売主から請求しよう。
上記の計算方法は土地の評価額を売買価格としている為、正確な固定資産税の金額が算出できないのが現状です。
更に上記の計算は減税措置が適応されていることを前提に計算してますが、実際には土地の住宅用地による1/6の減税措置が提要されていない場合、土地の固定資産税が6倍になってしまいます。
上記の計算方法ではやはり限界があり、減税措置の有無によってそもそもの計算が狂ってしまうリスクもあります。
固定資産税の正確な額が分からずに購入をためらっている人って私の経験上でも2人～3人はいました。固定資産税だからといって馬鹿にできません。
正確な固定資産税を知るためには公課証明書を取得する必要があります。
取得できる方は土地所有者と所有者から委任を受けた代理人だけです。
公課証明書には固定資産税の税額及び都市計画税の税額も記載されております。
この数字を足したものが1年分の税金になります。赤い四角で囲ってあるのが土地の評価額、青い資格で囲ってあるのが、土地の評価額から計算した実際に支払する1年分の固定資産税です。
公課証明書を取得できた場合、税額と評価額が記載されておりますので、その土地が減税措置が適応されているかを確認することができます。
土地の税額（青の四角）＝土地評価額（赤の四角）×0.014÷6になるか確認してください。
※都市計画税の税額を足してはダメです。
もし土地税額が6で割る前の金額になった場合は、減税措置が適応されていない土地になるということです。
逆に6で割った後に土地の税額と同様になった場合は減税措置が適応されているということになります。
固定資産税以外に払う都市計画税ってなに？
都市計画税とは都市計画区域内にある土地に対して、固定資産税とは別に税金を毎年一緒に納税しなければならない税金になります。
都市計画税は固定資産税の標準額の最大0.3％掛かります。市町村によっては0.2%の場所もあります。
上記の例で土地の都市計画税を算出します。
1,000万円×0.7(固定資産税評価額）×0.3％÷3（都市計画税の減税措置）＝7,000円
建物も算出します。
1,500万円（建物価格）×0.7(業者の利益を差し引く）×0.3％＝31,500円
都市計画税には建物の減税措置がありません。ただし自治体によって安くしてくれるところもあります。
固定資産税が明らかに高いんだけど！！って場合は？
固定資産税が明らかに高い場合は、役所に不服を申し立てることができます。
不服する場合は期限が決められており、納税通知書が届いてから3カ月以内に不服を申し立てなければなりません。
不服を行う事で役所から全部事項証明書を閲覧することができます。
明らかに高い場合は土地の減税措置（6分1）を含めていないケースがほとんどです。
まずはそこを確認しましょう。
もし主張が通れば固定資産税の減額・支払ってしまった場合は還付を受けることができます。
あれ？おかしいなっと思った場合は役所に申し立てをしてみましょう。
もし住宅を購入したばかりであれば担当の営業マンが味方になってくれるはずです。
こういう時はバンバン利用しましょう。営業もあなたから別のお客を紹介がもらえるように頑張ってくれると思います。
不服の申し立てについては、東京との納税課のページでわかりやすく説明しております。
まとめ
☑固定辛酸税の大体の金額は戸建てで12万・新築マンションは10万程度（土地価格が高い一等地は除く）月々1万円程度の固定資産税によるランニングコストがある。
☑固定資産税の2つの減税は、小規模住宅用地の場合は土地の固定資産税が1/6、建物の場合は最大5年間固定資産税が1/2になる。
☑固定資産税の簡単な計算方法は「売買価格×0,7%(固定資産税評価額）×1.4％」になる。減税措置があれば、そこから土地は6で割り、建物は2で割れば減税措置後の固定資産税の概算が分かる。
固定資産税の簡単な計算方法についてはいかがだったでしょうか？
私は現にお客様よりご質問があった場合はこの計算式をお伝えしております。
購入する前に住宅を維持するランニングコストも考えて購入したいのが理想です。
この記事を読んで税金が高いなって思った方はご安心ください。
固定資産税は住宅ローン減税の還付金で支払う方がほとんどで、固定資産税を支払ったとしても大体の方はお釣りがあるくらい戻ってきます。
住宅ローン控除についても知りたいって方は下の記事でご紹介しておりますので、ぜひ見てください。
住宅ローン控除（減税）は所得税だけじゃない？住民税も還付される金額と条件とは
上記の計算方法に回数に応じで固定資産税が増額されます。
尚、50階のタワーマンションを購入した場合は基準の固定資産税から1.1倍になります。
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