家が古くなれば毎年の固定資産税は下がる?建物評価額の4つの減額ルール


新築住宅をこれから購入しようとしている人や、建物の固定資産税が高いと思っている方はとても多いと思います。

築年数に応じて建物評価額が下がることで、毎年支払う固定資産税が安くなりますとは言うものの、どれくらい安くなり、固定資産税の安くなる推移をご存知でしょうか?

土地の固定資産税は住宅が建っていれば、1/6の減税措置を受けることができ、土地の評価が大きく変わらなければ、毎年支払う土地の固定資産税が変わることはありません。

一方で建物は築年数が経つにつれて建物の価値が落ちるので、固定資産税が安くなることを期待しちゃいますよね。

建物の固定資産税が下がるルールは4つあります。

今回はこれから住宅を購入する方や、すでに住宅を購入していて固定資産税が高いなと思う方向けに、建物の固定資産税の減り方の4つのルールについてご紹介していきます。

住宅営業マン秋
購入後のお客様より建物の固定資産税が全然下がらないということでご質問をいただきました。建物の固定資産税の下がり方は「評価替え」「経年補正率」「再建築価格の費用の評価」が関わってきます。

建物評価額の計算は再建築費用×築年数による経年劣化で計算される。


 

建物の固定資産税を算出する計算式としては建物の評価額×1.4%が建物の年間の固定資産税額になります。

つまり建物の評価額が安ければ安いほど固定資産税が安くなるという計算式です。

建物の固定資産税を求めるには建物の評価額を求めなければなりません。

建物評価額を算出する方法としては、複雑なので引用します。

固定資産税における家屋の固定資産評価も、総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されます。家屋の場合では、再建築費(価格)を基準として評価する方法(再建築価格方式)を採用しています。

この再建築価格方式とは、評価の時点において、評価の対象となった家屋と同一のものをその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費(再建築費評点)を求め、その家屋の建築後の経過年数に応じた減価(経年減点補正率)を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。具体的には以下の算式のとおりです。

単位当たり再建築費評点×経年減点補正率×床面積 ×評点一点当たりの価額

出典:https://allabout.co.jp/gm/gc/393575/2/

 

要するに再度同じ建物を再建築費用を基準にし、建物の築年数に合わせて固定資産税の評価額を算出しているのですが、これだけだと非常にわかりずらいので、下記のように覚えてもらえればわかりやすいと思います。

建物の固定資産税の計算式

建物評価額=建物再建築費用×築年数の経年劣化

建物の固定資産税=建物評価額×1.4%

※新築の場合は固定資産税が最大5年間半額になります。


住宅営業マン秋
なぜ先に計算式をお伝えしたかというと、建物を再建築する費用及び築年数によって建物評価の下がり方が建物固定資産税の減り方のルール説明するうえで先にお伝えしたかったポイントだからです。

 

建物評価額の4つの減額ルール


3年後ごとに評価が変わるので建物の固定資産税の価格が下がるのには3年かかる。

固定資産税に該当する土地・建物の評価を毎年変更していたら国は仕事が増えて大変なので、固定資産税の評価替えを3年に一度行っております。

なお直近の評価替えは平成30年度(2019年3月31日)になります。その次は平成33年度になりますね。

つまりあなたが建物の築年数が経過したことにより固定資産税が安くなるのは、3年に1度しかないということです。

なかなか建物の固定資産税が下がらない原因は3年に1度の建物評価替えに原因があります。

3年に1度だからといって、建物の経過が1年分しか見られないということはありません。

ちゃんと前回の3年前の建物評価から3年間の築年数の補正率を入れた金額で3年後は請求されます。

 

築年数と経年減額補正率の関係。25年後に固定資産税最安値になる。


 

先ほどの計算式にも出てきましたが、経年劣化による補正率の下がり幅が上記のグラフになります。

この補正率は国で定められた木造住宅、共同住宅の経年減点補正率に基づき算出しており、一般住宅で多い79,000点~121,000点という最近の住宅に該当する補正率を採用したグラフです。

経過年数
経年原点補正率
0(新築時)
1
10.8
50.65
100.54
200.31
250.2

新築時は経年劣化による補正率を1(100%)として見ておりますが、購入から1年経過したころの建物価格の評価は0.8(80%)まで落ちます。

市場価格も登記した瞬間に建物価格の2割は下がるといわれておりますので、固定資産税と市場価格の下がり方は非常に似ております。

一条工務店や積水ハウスで注文建築を建てると建物の評価が高いので、一般住宅よりもワンランク上の121,000以上になります。

121,000点以上の建物が固定資産税の最安値になるまでには35年かかりますので、高級住宅ほど固定資産税の下がり幅は少なくなります。

 

建物の固定資産税は0円になることはない!最安値は建物評価額×20%×1.4%

 

上記の築年数による経年減点補正率はすべての住宅ランクの共通点として、経年減点補正率が0.2%までしか下がりません。

すなわち固定資産税の最安値は、建物評価額×20%×1.4%が最安値になり、一番最初の固定資産税の2割は払い続けるということです。

築年数が20年以上たてば建物の固定資産税が全くかかりませんよという営業マンがいると思いますが気をつけてください。嘘です。

絶対に建物の固定資産税が0円になることはないのです。

大体、市が国が建物という財産を持っている方を無税にすると思いますか?

不動産を所有しているだけで、市に対しての負担として上下水整備・道路整備・給水管整備・電柱移設など公共のサービスを建物所有者は知らない間にも受けていることになります。

市が国がサービスを行うためにはお金すなわち税金が必要です。自分に関係ない工事だったとしても、財産を持っている以上は固定資産税を支払うのが義務といえます。

 

建物の材料の高騰により再建築費用が上がる場合がある。➨固定資産税UPになる。


 

経年減点補正率以外にも固定資産税を決める再建築費用が上がれば固定資産税はその分UPします。

固定資産税の評価替えというのは建物の経年劣化による補正率の見直しだけではありません。

再建築費用の原材料費がアップすれば建物評価額もUPしますので、結果的には固定資産税が上がります。

3年後必ずしも下がるとは限らないというのは、建物の材料費や人件費が上がってしまう事があるからです。

2015年の固定資産税の前に都税事務所で調査をしたことがありますが、再建築費用を1%ぐらい上がるかもしれないと担当者が言っておりました。

今回の固定資産税の評価替えも東京オリンピック前で人件費・材料価格の高騰により、経年劣化補正率を上回ってしまえば、築年数が経っているにも関わらず、建物の固定資産税が変わっていない・固定資産税UPしたということにも理論上なります。

 

新築の減税措置がなくなる4年目からどれくらい固定資産税がUPする?


 

新築を購入された方は、建物固定資産税が半額になる減税措置を利用することで、建物の固定資産税に対してお金がかからなくなりますが、減税措置がなくなる4年後(22条区域内の住宅)にどれだけ固定資産税がUPしているかを計算してみます。

減税措置を使用していた3年後と減税措置が使えなくなる築年数4年後の金額を比較

前提条件

◆双方の再建築費用を1,000万円とし、経年減点補正率を79,000点~121,000点までの基準を使用するものとする。

※減税措置を使用した3年目

1,000万円(再建築費用)×0.7(経年減点補正率)=700万(建物評価額)×1.4%÷2=49,000円

※減税措置を使えない4年目

1,000万円(再建築費用)×0.68(経年減点補正率)=680万(建物評価額)×1.4%=95,200円

減税措置利用後、減税措置使用不可のその差  46,200円


減税措置が使用できなくなるだけで、建物の固定資産税が46,200円も増えてしまう事が分かりました。

月換算すると1カ月当たり約3,800円の負担増です。

建物の固定資産税は4年目からUPすることを前提に住宅を購入したほうが良いでしょう。

まとめ

家が古くなれば毎年の固定資産税は下がる?建物評価額の4つの減額ルール まとめ

☑建物の固定資産税の建物評価を求める計算式は、建物再建築費用×築年数による経年劣化(経年減点補正率)

☑建物の固定資産税が下がるルールとして、「固定資産税が安くなるのは3年に1度のペース。」「25年で最安値になる。」「建物の固定資産税の最安値は建物評価の2割」「建築資材が高騰すれば固定資産税が上がる可能性がある」の4つのルール

☑新築の減税措置が使えなくなると、前年度の約2倍の固定資産税がかかる。


住宅営業マン秋
今回は不動産屋である私でも非常に難しい内容でしたがいかがだったでしょうか?ポイントをなんとなく覚えてもらえるだけで建物の固定資産税の下がり方を把握できるかと思います。下記の記事で土地+建物の固定資産税の計算方法をご紹介してますので、そちらもチェックしてみてください

固定資産税の簡単な計算方法と減税措置を知りたい方はコチラ!

新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!

 

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