住宅ローンを組んで購入される方であれば一度でもフラット35という言葉を聞いたことがあると思います。
フラット35とは文字通り35年間固定金利で借り入れすることが可能な商品で、基本的には物件価格の9割を固定金利、残りの1割を自己資金で用意するか、変動金利のパッケージローンを使用します。
住宅ローンを検討している時にフラット35と銀行ローンで迷っている方が多くいらっしゃると思いますので、今回も筆者秋がフラット35に焦点を当ててメリットとデメリットをお伝えしたいと思います。
フラット35の5つのメリットとは？
毎月同じ支払額の安心の35年間の固定金利
フラット35の最大の特徴は、借り入れした月の実効金利で35年間固定金利となります。
今月金利になると、物件価格の9割以下の借り入れは1.1％・物件価格9割以上を借りる場合は1.54％で35年間固定金利で借り入れすることができます。
通常の都市銀行の35年固定金利はもう少し高い金利で貸し出ししているので、借り入れ金利だけで見れば安い金利で借り入れできるのが大きなメリットの一つです。
団体信用保険が任意！持病を持っている方でも借入れできる。
団体信用生命保険というのは、万が一ローンの借り入れしている方が亡くなった場合は、残りの住宅ローンが完済される保険の事を言います。
銀行の保険は住宅ローンを組むときは絶対に団体信用生命保険に加入しなければならず、その団体信用生命保険の審査で持病を持っている方は審査に通らないため、銀行で住宅ローンを組むことができません。
これは地方銀行・ネット銀行も同様です。
しかしフラット35は団体信用生命保険の加入義務はなく、あくまでも任意加入になります。
理由はフラット35を我々に貸し出しする際に、銀行は貸出するお金（債権）を貸すとします。
銀行はその貸し出ししたお金（債権）を投資家に買い取ってもらう仕組みだからです。
銀行からしてみれば、貸したお金がすぐに戻ってくるので、死亡リスクを考えずにお金を貸すことができるのです。
フラット35Sは誰でも安心してマイホームを手にすることができるローンとしての意義があります。
持病の為にローンが通らない方でもフラットであれば任意で団体信用生命保険を加入せずに借り入れができるのです。
審査対象の物件は技術性能が良い家！場合によってはフラット35Sによる金利優遇もある。
フラット35の実行手続きとして、実際に住む住宅が一定の技術を満たしているかを確認するために設計審査と現場検査があります。
見事両方の審査に合格した物件に適合証明書という技術保証された証明をもらえるのです。
適合証明書はフラット35の必要書類になります。
審査対象の物件の技術が一定以上のレベルになると、フラット35Sが使用することができます。
フラット35Sには2種類あり、Aタイプ・Bタイプがあります。
Aタイプについては10年間実行金利から0.25%の優遇を受けることができ、Bタイプでは5年間同じく0.25%の金利優遇を受けることができるのです。
これにより、当初の5年以上の期間は１%以下の金利で固定金利が組めてしまうのです！
固定金利希望の方には選択肢の一つとして見過ごせない商品になります。
子育て支援型のフラット35sが凄すぎ！優遇措置併用でネットバンク並みの金利に！？
フラット35最大のメリット 審査が銀行よりも緩く借入金額も増える！
フラット35の最大のメリットは銀行よりも審査が緩いことにあります。
例えば年収400万円の方が都市銀行（みずほ銀行）で審査をするのと、フラット35で審査する場合で比べてみます。
みずほ銀行の場合
400万円÷12÷4428×35％＝2634万円＝2630万円までの借り入れなら可能！
フラット35の場合
400万円÷12÷2869×35％＝4066万円＝4060万円までの借り入れなら可能！
＊12とは年間の支払い回数になります。
＊4428とは100万円を35年間で年4%の金利で借りた月々の返済額！主に都市銀行の審査基準になります。
＊2869とは100万円を35年間で年1.1%(フラット35の実行月）の金利で借りた場合の返済額
*最後の借入額は10万単位以下は切り捨てになります。
フラット35は同じ年収でも都市銀行ローンと比べてなんと
1,430万円以上も多く借りることができます。
当然借り入れ金額が増えれば月々の支払いも増えますが、希望する物件の価格に届かない場合はフラット35を使う事で購入することが可能なのです！！
また自己資金が少ない方や、経営者の方もオススメで、自己資金が最低60万円ほどあれば、諸経費が賄う事もできるし、経営者であれば決算書等も提出しなくても良い場合があります。
フラット35にお世話になったことのない営業マンはいないくらい、住宅ローンの最後の砦として使用する場合がほとんどです。
銀行ローンより諸経費が少ない。保証料を払う必要が無し。
都市銀行で借り入れする場合は、保証会社に支払う保証料を我々が負担する必要があります。
大体100万円あたり2万円ぐらいの保証料になります。
しかしフラット35の場合は、投資家が借金を買い取ってくれるため、保証会社を通す必要もなく、保証料を支払う必要はありません。
フラット35は保証料を支払わない代わりに、事務手数料が高めに設定されがちです。
相場では借り入れ金額の2％前後が相場ですが、借入れする銀行によって事務手数料が異なります。
下記の記事で最安値の手数料の銀行をご紹介します。
ここまでフラット35の主なメリットになりますが、当然デメリットもあります。
フラット35の4つのデメリットとは？
事前審査がいい加減。事前審査承認でも本審査でNGが多い。
つくづく思うんですよ不動産営業をしていてね。
フラット35の事前審査が通って契約したのはいいんだけど、そのあとの本審査で否決になってローン解約したのが今年で5件もあるんだよね。
売主の私たちにしてみたら、いい加減にしろといいたい。当然否決になるとお客様にも私たちにも迷惑がかかる。
実際フラット35の事前審査はフラット35を取り扱いしている銀行のみの審査でやっていることが多いが、本審査になると、実際に融資する住宅支援機構が審査するためそのギャップで審査に落ちてしまうことが多い。
だから私がフラット35を使用するときは、事前審査を行わないで本審査1発申込みをすることをお勧めしたいのです。
詳しくは下記のページでご紹介しております。
本審査にものすごく時間がかかる。運が悪いと買い逃すこともある。
フラット35の審査については、通常の都市銀行と比べて2週間～3週間の時間がかかります。
やっぱりこればかりは仕方がないんだよね。都市銀行はその場で審査ができるけど、フラット35の場合は窓口銀行から住宅支援機構に書類を送らないといけないからね。
書類の郵送でタイムラグも生じます。
ただそのまま審査がすんなり通ればいいのですが、住宅支援機構より追加書類を請求された場合はもう1週間かかります。
事前審査で承認を得れば、売主と契約ができると思ってはいけません。
最近のフラット35の本承認否決の率をみて、売主業者もフラット35の本承認を得てから契約してくださいというようになってきております。
保険料を含めてみると銀行ローンより高い
フラット35は固定金利の安さを売りにしておりますが、団体信用生命保険は銀行ローンと違い金利の中に含まれておりません。もし団体信用生命保険に加入するのであれば毎年1,000万円あたり35,800円を支払わなければなりません。仮に4,000万円を借り入れする場合は、毎年約14万円も費用が掛かります。（借り入れ金額が減れば、連動して保険料も安くなります。）
金利に換算すると大体0.375％プラスすれば同じといわれております。今月の金利が1.1％だとすると1.475%の固定金利で借り入れしているのと同じになります。今月の銀行ローンは大体1.3％～1.4％ぐらいの固定金利になりますので、総トータル的にフラット35のほうが高くなります。☜2018年現在では団体信用生命保険に加入することができるようになりました。
更に自己資金が無い方は、金利を上乗せすることで事務手数料10万円以下にする商品がみずほ銀行を中心にありますが、最終的には金利上乗せのほうが返済額の費用が掛かります。
物件価格の頭金1割を持っていないと、フラット35で借り入れできない1割を変動金利の3％以上の金利で借りなければいけない。総トータル的に銀行ローンより高い。
フラット35Sで借り入れする前提として、物件価格の1割を諸経費以外の頭金で用意することが前提になっております。
つまりフラット35では物件価格の9割しか貸し出しができない為、残りの1割を持っていない人は、フラットのパッケージ商品を利用して残りの1割を借り入れするのが通例になっております。
（10割フラットもありますが、2％以上の固定金利になるのでオススメできません。）
パッケージ商品のデメリットはなんといっても金利が高い！
フラット35の最大手のアルヒのフラットαの金利が2018年5月現在で3.195%になります。しかも変動金利・・・・
実行金利 ARUHI フラットα（変動金利） 年3.195% 出典：https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/
さすがに団体信用生命保険は金利の中に含まれておりますが、それにしても高すぎる・・・
3,000万円の1割を借りる場合、300万円を3.195％で借り入れすると、11,874円になりますが、変動金利で0.6％で借り入れするとわずか7,920円しかありませんその差約4,000円で年間にすると48,000円ですね。
たった1割でしょうけども、約4,000円もかわるのです。
都市銀行ですべて変動金利で借り入れを比較すると、年間でおよそ5万円～7万円は総額が高くなるでしょう。
今すぐフラット35を借りるべき人はどんな人？
持病を持っている方
銀行ローンのほうが総額は安いとは言え、健康上の問題で住宅ローンを組めなければマイホームを手にすることができません。フラット35を使用すべき
自己資金ない・年収が低いなど属性が悪い人
銀行ローンであれば、お金を借りるときの保証料だったり、事務手数料が必要になりますが、フラット35の場合は金利は上がりますが、保証料無しで事務手数料10万円以下で手続きすることが可能です。
勤続先が評価されないかたや、年収の低い人であれば、上記で話した通り審査基準が緩いため、年収が低くても希望する物件を購入できるメリットがあります。支払いは増えてしまうのでそれは奥様と相談ってことで・・
特に下記の記事で紹介する職種の人は、フラット35を検討してみてください。
銀行のプロパーローンを検討している人
プロパーローンとは第二の住宅ローンといわれており、保証会社を通さない審査の為、融資は下りやすいですが、金利が2%以上の借入れになってしまうというデメリットがあります。
プロパーローンを無理して借りるのではなく、フラット35で借り入れができるようでしたら、絶対にフラット35で借り入れしてください。
フラットで審査が通らなかった人の為に、プロパーローンについて、下記の記事で紹介します。
まとめ
・フラット35のメリットとしては1%以下になる安い固定金利で、なおかつ審査基準が緩いため年収が低い肩でも希望物件の価格を借り入れすることができる。
・年収や勤続先に問題がない方でも、健康上に問題があれば銀行はお金を貸してくれないが、フラット35であれば住宅ローンを組むことができる。
・フラット35のデメリットとしては、審査の精度・審査時間・総トータル的に銀行よりも高い年収・勤続先・健康以上の問題も無ければ、銀行ローンで組んだほうが無難。
いかがだったでしょうか？フラット35について大まかなメリットとデメリットになりましたがお役に立てたでしょうか？
フラット35のおかげで住宅を購入できる方は増えたのは事実です。
上手く使いこなして、あなたにとって一番良い銀行を見つけてみてください。
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