昨日は私道のトラブル回避についてお伝えしました。
私道のトラブルはせっかく購入して、快適な生活が送られるはずだったのに、また引っ越しを考えてしまうのどのトラブルだと筆者秋は思います。
そして前回の記事の補足という意味で今回の記事では位置指定道路の事をお話したいと思います。
「位置指定道路って私道なの？」
「位置指定道路ってそもそも何？」
「私道なら何でも位置指定道路じゃないの？」
などの疑問を解消していきたいと思います。
目次
同じ私道でも位置指定道路と既存の私道は違う。
既存の私道とは（位置指定道路ではない）
既存の私道とは元々複数のもしくは一人の人が敷地提供をした道路になります。
不動産の地図の公図をみると道路部分にさまざまな地番が降られており、それぞれの地番をそれぞれの人が所有して成り立っているがわかります。
具体的な特徴としては
・個人間で勝手に作ることができる。
・4ｍ未満の道路であっても建築基準法の道路として扱われる場合もある。
4m未満の私道は、現状の建築基準法では建築できません。
なぜなら建築する際に4m以上の道路に2ｍ以上接していないからです。
しかしそれではあまりにも厳しすぎます。
既存で私道を作ったのにも拘わらず建築できないのが可哀想なので、そこで救済措置として土地が道路に2m以上接していることを条件に、4ｍ以上なくても建築基準法として42条2項かもしくは43条但し書き道路として認定され、建築することが可能なのです。
但しこちらについては、役所との相談協議の上で決定する事項なので、必ずしも建築基準法の道路になるとは限りません。
相談協議の結果、建築基準法の道路と認定されない場合は、通路扱いになりますので、当然建築することはできません。
位置指定道路とは？
位置指定道路の概要についてはわかりやすい内容が書いている記事がありましたので引用します。
位置指定道路とは・・建築基準法上の道路のひとつで、特定行政庁が道路位置の指定をした道路です。建売住宅や土地の分譲をする目的で土地を区画割りする場合、全ての区画が道路に面するように築造しますが、その道路が建築基準法上の道路として認められないと、その道路に面する区画は建築をすることができません。
要するに上記の私道は近隣住民の敷地の出し合いで作れる道路に対して、位置指定道路とは特定行政庁（役所）に申請手続き等をして許可が下りなければ、位置指定道路を認定することができません。
そして私道の道路幅員は当然建築するときに4ｍ以上の道路が必要なので、4ｍ以上で設置しなければなりません。
その他にも公道と位置指定道路を接続する部分には、車が曲って入りやすくするために隅切り部分を設けなければなりません。
出典：http://shido.iinaa.net/itisitei.html
位置指定道路の建築基準法上の扱いは、42条1項5号という立派な道路です。
建築基準法の扱いも位置指定道路と、既存の私道では異なるケースがほとんどです。
そして位置指定道路は建売業者等が分譲地を造成するうえで、役所に位置指定道路の許可をもらいに行きます。
最終的には分譲した棟数で持分を案分して、みんなで快適に使用するのを目的としております。
位置指定道路と既存私道のたった1つの違いをまとめると・・・
既存の私道は・・・
個人間で勝手に決められる道路（通路）
位置指定道路は・・
役所によって許可を得た道路
になります。
位置指定道路・私道に共通するトラブルと注意点
位置指定道路と既存の私道には共通すべき2つの注意点があります。
売却時にガス・上下水の工事は道路持分の全員の承諾書がないと売れない。
位置指定道路内に住んでいる方も、既存の私道に住んでいる方も注意していただきたいことは、新たに住宅を建て替えするときなどで、埋設管（ライフライン）の工事をするときに道路を掘ることから、「掘削承諾書」を道路の持分を持っている全員から頂かなければなりません。
もし位置指定道路に接している物件を売却する場合は、新たな所有者が住宅を立てるときに、ライフラインの引き直しをする必要があります。
当然掘削承諾書が必要になります。掘削承諾書を全員から頂けない場合は、新しい所有者との取引自体ができなくなってしまうので、そこが注意点です。
要は承諾書を取るために売却に時間がかかる物件ってことです。
近隣住民とトラブルにならないようにしておきましょう。
私道負担によって時々手痛い出費もある。
使用している道路のアスファルトなどが、時間とともにひび割れ当をしてしまった場合は私道の持分全員のかたで、案分して補修する必要があります。その際の費用負担をしなければなりません。
その他の注意点やトラブルについてはこの記事に詳しくまとめてあります。私道のトラブルを回避するため事が書いてありますので、こちらも読んでください。
まとめ
・位置指定道路と既存の私道は、同じ私道でも建築基準法の道路の扱いが全然違う。
・既存の私道は個人間同士が敷地を提供すれば、4mの道路でも設置できるのに対して、位置指定道路は役所が審査をして道路幅員が4m以上の道路にしなければ役所から許可がもらえない。
・位置指定道路と既存の私道でも共通すべき注意点は、上下水を新設する際には道路持分全員の許可「掘削承諾」を貰うこと！また私道負担によって別途費用が掛かることもある。
いかがだったでしょうか？
前回の記事で私道のトラブルについて書かさせて頂きましたが、位置指定道路についてもご紹介した方がわかりやすいと思った次第です。
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