こんな物件は要注意！住宅ローンの担保評価が低い物件の3つの特徴とは

担保評価って言葉をそもそも知っておりますか？簡単に言うと担保評価とは住宅ローンを借り入れする際に、購入しようとする不動産を住宅ローンの借り入れ時の担保としての評価の事を指します。

この評価が借入額より多ければ、希望する借入額を借りることができますが、担保評価が借入額より低ければ、いくら年収が高くても希望する額を借り入れすることができません。

この手の物件はすこし厄介です。いくらあなたが購入しようと思っても住宅ローンが販売価格よりも低い担保分しか借り入れができない為、住宅ローン以外に大量の自己資金が必要になります。

つまり物件価格を丸ごと借り入れをしようとしている方や、自己資金を全く持っていない方は住宅ローンの借入額より担保評価の低い物件を購入することは絶対にできないということ。

担保評価が物件の販売価格よりも低い物件とは殆どの場合は決まって特徴があります。つまり担保としての価値が高い物件は今からご紹介する内容に該当していない物件です。

中古物件の場合は担保評価が低いケースが多い。（特に築浅）

担保評価が低い多くの物件が中古物件になります。特に築浅物件に多いです。

仮に新築マンションを購入して1年で売却しようとした場合、1年しか住んでいないから購入した値段の100万円マイナスで売れると考えると思います。私だってそう考えると思います。

でも実際は全然違います。まず新築マンションがあなたに登記をされた日から中古物件になります。まずはここで新築のブランドを失う事で最低は100万円以上の資産価値は下がります。

さらには新築マンションの販売価格の中には、販売手数料や広告料も含まれております。販売手数料とは仲介手数料になるので、3,000万円であれば120万円の販売経費も購入時の物件価格に含まれます。

結局のところあなたが購入した日の次の日に物件の資産価値があっという間に200万円は下がるので、仮に次の日に購入時の価格で売却をしようとしても物件の担保評価の見方から・・

購入価格付近で物件を売却するのは不可能！ってことになります。

中古マンションを検討している方であれば、事前に住宅ローン審査で物件の担保評価の問題の有無を確認してみる事をオススメします。

私道の持分を持っていない物件は気を付けろ。

私道に接する物件なのに前の道路の持分を持っていない物件って意外と多くあるんですよ。ご存知でした？

私道の持分を持っていない物件はその物件の住宅ローンの内容及び、販売価格のおそよ9割ほどしか貸してくれないケースも増えてきました。私道の持分が無い物件は相場よりかなり安めな物件ばっかりなので魅力的ではありますが、購入する場合は諸費用以外で最低でも物件価格の1割ぐらいの自己資金は欲しい所ですね。

あ！掘削承諾が取れていない物件は絶対にＮＧですよーーー

私道トラブルを回避！絶対に確認すべき4つのチェックポイントと私道負担

市街化調整区域の土地・前面道路が43条但し書き通路

市街化区域というのは、おおむね10年以内により良い市街地を目指すとして、住宅や商業施設が立ち並ぶ地域です。対して市街化調整区域は、簡単に言うと自然を保護する為に住宅を建ててはいけない土地になります。

家や建物を建ててはいけない市街化調整区域はもちろん土地の利用価値が低い為、担保評価も低い、いや無いといってもいいかもしれません。

もし市街化調整区域に家を建てる場合は、市役所の条例の条件を満たす必要があります。

そして銀行の審査も仮に役所からの審査が通ったと仮定して話を進めていく必要があります。

まあ難しい話なので、住宅ローンは建物の担保分しか出ないと仮定して、土地代金は鬼指値をして現金で購入するのが現実的ですね。

前面道路が43条但し書き道路だった場合も、建築する前に役所の許可が必要になります。大体審査には1カ月はかかりますね。

住宅ローンについては住宅を建てる事が可能として、審査を進めていく必要がありますが、いちいち建物を建てるのに許可が必要な土地は当然担保評価が低い為、ある程度の自己資金が必要な物件になりそうです。

フラット35で43条但し書きの道路でも審査が通るのか？

担保が低い43条但し書き道路でもフラット35は使用できます。当然土地の担保ついては見ておりますが、メガバンクのようにあかるさまにNGをすることはないでしょう。

フラット35は建物の技術保証がされていれば審査の対象にならないということはありません。ようは適合証明を取得できるかどうかの問題です。適合証明書が取得できない高低差がある土地などだったらフラット35はそもそも使用できないので注意しましょう。下記の記事でフラットの適合証明書について解説してます。

まとめ

住宅ローンの審査基準として、あなたの資金内容、担当する不動産会社、最後に物件の担保評価になります。

あなたの資金内容については自己資金を増やすことなどをすれば、審査の状況を変えることができますが、担保評価についてはその保証会社の基準によるので、保証会社がＮＧといえば、何度やってもＮＧになってしまいます。

もしあなたの欲しい物件が担保評価が低いといわれてもその物件が諦められない場合は、信用貸しのプロパーローン審査が近道になります。金利が高くなりますが、足りない担保評価をあなたの信用力で補うことができます。住宅ローンの最終手段です。

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