住宅ローンは年収の7倍?年収の5倍の借入目安では希望物件が買えない現実


住宅購入で一番大切な項目の資金計画の中で最も大切なのは住宅ローンの借り入れがどこまでできるかになります。

なぜなら住宅ローンが借りられなければ、住宅を購入することができないから!!

物件を探し始める前に自分の年収でどれくらい住宅ローンが借り入れできるかの目安がわかれば物件が探しやすいと思います。

借りられる目安がわかれば、あとは目安の借り入れ金額以内ででSUUMOやホームズなどで、自分に希望条件に合う戸建てやマンションの物件情報を集めるだけなので、借り入れ金額の目安を知ることはとっても重要ですよ!

そして一昔前までは年収の5倍までの借り入れの範囲内の物件を探すのが暗黙の了解でした。

つまり年収が400万円の方は2,000万円の借り入れで頭金を2割以上用意して2,480万円の物件を購入するイメージです。

しかし!!今はそれは古すぎます。

結論から言うと住宅ローンの借入額の目安は7倍程度す。7倍いかが好ましいでしょう。

この記事ではタイトルにもある住宅ローンの借り入れ目安が7倍の理由及び、5倍の借り入れ目安の金額内で希望する物件が購入できない現実もお伝えします。

住宅営業マン秋
2018年現在では大工さんなどの人件費高騰による建築コストや土地の値上がりにより、借入額が年収の5倍では頭金が物件価格の2割を持っていないと、希望エリアがほとんど購入できないのが現実です。

一昔前の住宅ローンの借り入れ金額の目安が年収の5倍と言われていた理由

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皆さんが望んでいる無理しない住宅ローンの借り入れ金額の目安はどれくらいなのでしょうか?

目安の借り入れ金額は年収の約5倍の借り入れが目安とされております。

(400万円以下の場合は4.5倍)

平均年収と平均購入価格の比率である「価格年収倍率」は、2000年代は4倍前後であったものが、2008年のリーマンショックの金融危機による一時的な低下はあったものの上昇し続け、2014年は4.94倍(推計)と5倍に迫っている

返済負担率は25%以内がひとつの目安

一方で、返済負担率別に住宅ローンが返済不能になる割合を見ると、返済負担率が25%を超えると高くなる傾向が見られる。特に、2009年以降に住宅ローンの返済を開始した場合で、その傾向が顕著だという。これは景気の悪化などで収入が減ったり、失業したりといった影響を受けた場合に、返済負担率が高いほどローン返済が難しくなるからだ。

この結果から考えると、返済負担率の目安は25%以内といえるだろう。

出典:SUUMO

 

大手メディアのSUUMOやホームズでも推奨している住宅ローンの借り入れは年収の5倍及び、手取りの返済比率が25%の以下の支払いを推奨しております。

例えば500万円の年収の方であれば、2,500万円の借り入れまでが、無理のない住宅ローンの組み方になります。

返済額でいえば変動金利だと毎月7万円で収まり、手取りが30万円だったとしても返済比率が23%になりますので、返済比率も25%以下でクリアです。

ではなぜ年収の5倍までかというと、住宅ローン以外にも生活費や養育費などにお金がかかる為、住宅ローンの支払いだけで生活が苦しくならないようにするためにです。

では一昔前の借り入れ目安の年収の5倍で計算した金額の予算で希望物件が果たして見つかるのでしょうか?

住宅営業マン秋
リーマンショックが起きる前は住宅ローンの借り入れ目安が4倍だったそうです。

ちょうど2008年あたりはミニバブルで不動産が高かった時期なのに・・・お金持ちが多かったってことでしょうか?

 

住宅販売価格と借入目安のギャップ【特に都内】一昔前の借り入れ目安には頭金が2割あることを前提に話しているのに過ぎない。

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はい!皆さん自分の無理のない借り入れ金額の計算はしましたか?

年収が500万円の人であれば、2500万円以内でSUUMOで希望エリアで物件を探してみましょう!!

・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

 

物件がない!!

 

って状況に陥りませんか?

地方の方であれば駅の距離が遠くての建売住宅であれば購入できますが、東京城北エリア・川口市・さいたま市は物件が新築・もしかすると土地すら購入できないのではないのでしょうか?

そうなんです。借入の目安っていうのは、実はここに大きな罠があります。

この無理のない借入金額の目安というのは、諸経費以外に、最低でも物件価格の2割を頭金を住宅ローンにプラスして購入する計算なんです。

3,000万円の物件を購入しようとするときは、頭金は2割の600万円が必要です。

更に諸経費は別途で用意する必要があり、新築マンションでは100万円~150万円・戸建てでは150万円~200万円・注文住宅であれば販売価格の10%が諸経費になります。


頭金2割で計算すると、3,000万円の物件を購入しようとするためには、諸経費と頭金を足して800万円~900万円は必要になってきます。4,000万円であれば1000万円以上の頭金が必要です。

住宅営業マンの秋から言わせてもらうと・・・・

そんな頭金を持っている奴は20組に1組だけだよ!!しかも大体50代ぐらいの方だよ。そんなの

(住宅を購入する若い世代は親からの贈与がない限り物件を購入することができなくなっちゃいます(笑))

この目安は所詮住宅を販売したことのない広告会社や、FPなどの住宅の市場や販売状況を知らない人たちが、支払い金額で計算しているだけに過ぎないのです。

要は不動産市場の現実を知らないのです。皆さんのお財布事情も含めてね。理想論にしかすぎません。


これでは一生に1度の買い物の住宅が希望にそぐわない物件しか買えないことになってしまいます。

ここからは年収が7倍と言われている理由についてお伝えします。

 

住宅ローンの借入金額の目安は年収の6.5倍~7.5倍を借りる方が多い3つの理由

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上記では無理のない住宅ローンの目安では頭金2割以上持っていない限り、希望エリアで物件が購入できないという話をさせて頂きました。

不動産営業マン・銀行の営業マンから言わせていただくと、年収の6.5倍~多くて7.5倍まで借りているお客様が多いです。

ここでの住宅ローンの返済比率を25%~33%以内に収める事を推奨しております。

住宅ローンは年収の5倍といわれているのに比べ、なぜ多くの方は年収の5倍よりも更に数百万円も多く借りるのはなぜでしょうか?

3つの理由をご説明します。

 

住宅ローン控除を最大限に活用するため

 

これは住宅購入に対して勉強している方や共働きの方で夫婦合算して購入する方に多くみられる傾向です。

住宅ローン控除は最大4,000万円の1%の40万円が所得税と住民税の一部が毎年還付されます。

年間40万円以上所得税を支払っている年収の高い方や、共働きの人は住宅ローンを無理のない借り入れ金額で2,000万円借りるより、4,000万円を借りたほうが2倍の還付金を受け取ることができるのです。

単純計算をしても10年間で200万円の違いがありますので、借りているほうが得なのです。


 

金利が安い事から借りた方が得と思うから

 

現金は今後の生活費の為に取っておきたいからという理由で、住宅ローンを返済比率のぎりぎりまで借り入れする方が多いです。

住宅を購入する人は大抵子供がいる家庭が多いです。

自己資金を大量使用してしまうと、いざというときに現金が無ければ資金ショートしまいます。

頭の良い方は現金を手元に残して住宅ローンを多く借り入れしております。

 

希望する物件があったけど、頭金がない!!

 

希望の条件がマッチしていて、立地もOKでもお金がない・・・よし住宅ローンを借りよう!!

殆どの方の理由がこれです。

自分の年収に対してあまりにも借り入れ仕様とする場合は、物件の希望条件を落とすという事も必要ですが、やはり一生に一度の買い物だからこそ、希望条件で住宅購入するためにローンを借りるのは、住宅探しで最も成功といえるのではないでしょうか?

ただし、住み始めてからの資金計画についてもしっかり考える必要もあるので、私の場合はアドバイスをさせて頂いております。

ここでのポイントは諸経費は自己資金で支払うという事です。

諸経費も持っていないという方でもローン審査は通りますが、金利が通常よりも高くなりますので、あまりお勧めはできません。

6.5倍~7.5倍の年収で物件情報を探してみてください。先ほどの年収の5倍より希望にある物件情報が出てくると思います!!


 

年収の8倍以上借りるのはやめとけ!!毎年ローンは支払えない人が1万人以上いる現実

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一般的に年収の8倍以上の金額でローンを借りるというのは都市銀行・信用金庫などがローン審査で借入金額の減額もしくはローン審査の非承認になるケースが多いです。

年収の8倍以上というのは大体ローンの返済比率が年収の35%以上のケースが多く、多くの銀行は年収400万円以上の方は返済比率が35%までしか貸してくれません。

仮に銀行の審査によって年収の8倍以上の借り入れができたとしても、月々の返済額によってギリギリの生活になってしまいます。

住宅ローンが支払えずにせっかく購入した住宅を手放している方が毎年1万人以上もいる現実を知っておかなければなりません。

特に年収400万円以下であれば返済比率が30%までの銀行が多いので、年収の7倍でも難しいケースがあります。

筆者としてはあまりお勧めできない借り方です。

ただ中には年収の10倍近く借りて契約した方もいますが、稀なので皆さんは年収の7倍~8倍の借り入れ金額プラス頭金の間で物件を探しましょう!!


住宅営業マン秋
都市銀行・信用金庫の場合は年収の8倍以上になると、返済比率が計算上OKでも貸し出しをしない銀行がほとんどです。フラット35では年収の10倍を貸してくれる場合もあったりします。

 

まとめ

 


・大手広告のSUUMO・ホームズやFPなどが推奨している理想の借り入れは、年収の5倍で住宅ローンを組んで、頭金2割+諸費用で購入することを推奨

・上記のローンの借入金額が年収の5倍で家を探せるほど不動産市場は甘くなく、今のご時世に頭金2割を持っている人のほうがはるかに少ない

・住宅営業マン・銀行の営業マンは年収の7倍~8倍の借り入れ金額を推奨!但し8倍の以上の借り入れは非承認か自己破産する可能性が高いためオススメできない。


いかがだったでしょうか?

初めての住宅購入だからこそ、自分の予算を知った上で物件を探してみる必要があります。

ただインターネットだけで不動産を探していても物件の良しあしはわかりませんので、

早い段階で不動産屋に相談してみましょう!!

住宅営業マン秋
くれぐれも借り入れ可能額と返済可能額は一緒ではありません。無理のない範囲で借り入れを行うようにしましょう。その限度が年収の7倍ですね。

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住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


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