住宅購入をする上で、住宅ローンを組んで購入する人が全体の95％以上だと思いますが、その借りたローンの中には返せない人がいるってことを知っておかなければなりません。
なぜなら住宅ローンが払えない人が毎年1万人以上もいるという現実があるんです。
正直この低金利時代にも拘わらず、住宅ローンが払えない人が1万人もいるとは思ってもおりませんでした。
もし住宅ローンが払えなくなったらどうなるのでしょうか？
答えは簡単で、何もしなければせっかく苦労して買った家が競売されてしまいます。
しかもあなたは自己破産を宣言しなければなりません。
ただあなたが住宅ローンが払えなくなる前の対応の仕方によっては、競売を避けて、家を売らずにローンを支払い始めるようになるかもしれません。
競売を避ける為の具体的な3つの方法を紹介させていただきます。
目次
住宅ローンを払わずに滞納し続けたらどうなる？
出典：任意売却119番
住宅ローンの返済が3カ月以上滞っていると、金融機関から手紙が送られてきます。
この手紙が来た時に住宅ローンの返済ができればいいのですが、ローンの返済できずにいると、銀行は保証会社に貸している住宅ローンの全額を返済を請求し、保証会社から支払いの請求が来るようになります。
このときに、個人信用情報には異動というブラックリストに登録されます。保証会社に窓口が変わったら最悪です。
あなたにローンの全額（利息含め）の一括請求がきます。当然支払えるわけが有りませんから、保証会社が不動産競売の手続きを取るようになります。
競売が決まり入札が始まると任意売却すら難しくなってきます。ここまでいかないように、なんとしても事前の対策を取るようにしましょう。
ここまでの期間は1年～1年半になります。なお住宅が競売によって落札された場合は、すぐに出ていく必要はありません。
落札後半年間は無償で済み続けることができます。これは民法でも定められております。
ここで重要なのはローンの支払い窓口が保証会社に代わる3カ月～6カ月までに対応することです。
ではこれからローンが払えなくなったら行うべき3つの対策をご紹介させていただきます。
住宅ローンが払えなくなったら時の3つの対策
対策その1:借り換えをする。くれぐれもローンの支払いが遅れる前に・・
ローンが払えなくなったらまず最初に行う対策が今借りている住宅ローンの借り換えを検討することになります。
もしあなたが金利優遇が少なかった5年前以上に借り入れをし、更には固定金利で借りていた場合は有効な方法です。
仮に3000万円を2％で35年間借り入れしていた場合は、月々の支払いが99,378円に対し、現在の変動金利0.6％で借り換えをすれば、なんと79,208円と月々の支払いを2万円も抑えることができるのです。
借り換えをする際は、保証料が30万～50万円ほどかかってしまいますが、それも保証料上乗せにして金利0.2％高くても2％で借りていた時よりも安くなります。
現在の変動金利より1％以上高く借り入れをしているのであれば、借り換えしたほうがお得になります。
まずは月々支払い負担を減らせるかどうかを借り換えする銀行に聞いてみましょう。
対策その2：ローンを借りている銀行にリスケの相談をする。☜これ重要
リスケとは支払いスケジュールを組みなおすことで、ローンの支払いが厳しい旨を銀行に相談し、支払い期限を伸ばしたり、支払い金額を減らす事ができます。
但し誰でもリスケを使用できるとは限りません。
あくまでも支払い計画や収入によってリスケが使用できるかの決まります。
ただリスケを行うとこんなデメリットがあります。
・支払いに困難というレッテルを個人信用情報に載る。
・借り換えが難しくなる。
・優遇金利が減る。最悪のケースは無くなる。
リスケを行う代わりに、銀行からしてみれば資金回収が遅れるので、当然銀行にとってはリスクが高くなります。
リスクが高くなるという事は金利があがることを想定しなければなりません。
またリスケを行うことで、個人信用情報に記載され、審査が通らずに他の銀行で借り換えができなくなる事が一番のデメリットです。
だからこそ最初にリスケを行うのではなく、ローンの借り換えで支払額がどれだけ圧縮できるかを確認してから、銀行に相談をしてください。
対応その3：リバースモーゲージを利用する。
まだあなたが一回も支払いを送れていない状態であれば、リバースモーゲージも検討してみる価値があります。
リバースモーゲージは通常55歳以上の方でローンが完済している人であれば、土地の評価額の5割～7割の金額を融資し、借りたお金については死後に担保になっている不動産を売却して返済する方法の事です。
対応策その1の年齢的に借り換えが難しい場合や、リーバスモーゲージで借りたお金で借金額を減らし、月々の支払額を圧縮する方法が有ります。
リバースモーゲージであれば、住宅を失わず残高を減らすことができます。
ただしリバースモーゲージを使用している銀行は都市銀行でも数少なく、更に土地の評価額が1,000万円以下であれば、あまり恩恵を受けられませんので注意が必要です。
滞納が6カ月以上続き、保証会社から連絡が来たら売却をする事を前提に進める。
上記で紹介した3つの対応策は、保証会社が銀行にローンの残金を支払い保証会社に異動になる前の対応策です。
保証会社に異動してしまったら上記の3つの対応策は使用できません。
こうなってしまったら、売却をする前提で話を進めていく必要が有ります。
売却でも競売ではなく任意売却をお勧めしております。
不動産売却はローンの残高以下でしか売れない場合、売却できないと多くの方が思っていると思いますが、それは大きな誤りです。
任意売却とはそもそも金融機関・保証会社・不動産会社等の3社が、売却金額や売却条件を話し合いってから売却をします。
つまり売却条件が整えば、抵当権などの担保権を抹消することができるのです。
更に任意売却は競売と違い、市場価格で売却されることから競売よりも高く売却することができます。
競売の場合は相場の5割～7割程度の売却なので、どっちが良いと言うのは差が歴然です。
任意売却後に残ってしまっている借金については、現実的な支払い方法で再設定されます。
給料等の差し押さえは基本的にありませんので、競売になる前に任意売却を相談しましょう。
注意：これからのインフレ社会で変動金利の金利が上がれば、ローンの支払いができない人が倍増する。
現在政府では2020年まで物価2％の上昇を目標にしております。物価が上昇すれば住宅ローンの金利は上がります。
現在、住宅ローンが原因で破産している人は1％ぐらいしかいないの事ですが、変動金利で借りている人が9割以上いる中で、長年の2.475%の金利が上がってしまったらどうなるでしょうか？
私が思うのは、低金利によって無理なローンを組んでいる人が沢山おりますので、一気に住宅ローンが払えなくなる人が爆増すると考えております。☜私はお客様に年収の約10倍のローンを組ませたこともありますからね・・無理なローンを組んでいる人はたくさんいると思いますよ。
まあ当分金利が上がるとは思えないが・・・
ローンが払えなくなったからといって、命を絶つのだけはNG
日本ではローンが払えなくなったからといって、生命保険で借金を返済するために自殺する方が多くいらっしゃいます。
自殺の4割ぐらいが借金返済の為だそうです。
住宅ローンの場合は、団体信用生命保険にて借金が無くなりますが、これは絶対にやめてください。
さっさと住宅を売却しましょう。
あなたは命を投げ出すために住宅を購入したわけではありません。家族とよりよい生活を送るために住宅を購入したのです。
残された家族は家が欲しいわけではありません。家よりあなたに居てほしいはずです。
住宅ローンは最悪自己破産すれば、また一からやり直せます。
自己破産しても復権を取得できれば、自己破産をした過去も消すことができます。
また0からやり直すのは想像を絶するほど大変だと思いますが、借金返済のために命を投げ出すのは辞めてください。
まとめ
住宅ローンが払えない人が、競売から家を守る方法をご紹介させていただきましたがいかがだったでしょうか？
住宅ローンは35年間も支払うので、長く付き合っていく必要があります。もし病気や怪我で働けなくなってしまい、一時的にローンの支払いが滞ってしまう可能性がありかもしれません。
住宅ローンの支払いが滞った結果、保証会社に異動したら売るしかなくなってしまいます。
保証会社に異動する前に、まずは銀行に相談をしましょう。
早めの行動が家を競売から守る行動につながります。
私は弁護士ではないのでこの手の話は詳しく解説できません。すみません。
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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
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ローンが払えなくなっても対応次第では家を売らずに住み続けることができるのです。