住宅購入する多くのお客様は自己資金が諸経費分しか持っていないケースも珍しくなく、中には諸経費までローンで賄おうとしている方もいらっしゃいます。
昔は物件の2割は頭金で用意する必要があるといわれていた住宅購入ですが、最近では審査金利も低くなったことから、頭金0円でもローン審査が通りやすくなっております。
更に変動金利の金利が低い為、多くの借り入れをしても月々の返済額が少なくなっていることも一つの要因です。
頭金0円で購入者が増えれば増えるほど、不動産業者潤っていいのですが、当たり前のように住宅ローンを物件の100％の価格まで借り入れしようとするのも考えものです。
今回は頭金0円で購入する場合のフルローンのメリットとデメリットをまとめますので、頭金0円で購入しようとしている人はぜひ参考にしてみてください。
目次
フルローンのメリット
フルローンで住宅ローンを組むメリットは3つあります。
・住宅購入のスピードを早められる。
・住宅ローン控除が最大限まで使用できる。
・手持ちの現金を減らさずに済む。キャッシュフローの健全化
になります。1つずつ解説していきます。
住宅購入のスピードを早められる。
4,000万円の物件を購入しようとした場合、頭金0円の人が物件価格の2割（800万円）をためるのには、かなりの時間を要します。
年間100万円を貯められたとしても8年間は住宅購入をすることができません。
8年も住宅購入へのモチベーションは保てません。
しかし年収さえあれば、頭金がなくともローンを組むことができます。
フルローンであれば4,000万円を借りることで、最短で住宅購入をすることができるのです。
家を買うために毎年100万円を8年間も続けるよりも、ローンを借りてから、毎年100万円を繰り上げ返済するんだというほうがモチベーションは高いです。
また住宅ローンには年齢制限がありますので、早く借りることで得する場合もあります。
住宅ローン控除が最大限まで使用できる。
上記の例で、4,000万円の物件をフルローンで組むか、頭金2割貯めて3,200万円をローンで組むかによって住宅ローン控除の金額が変わってきます。
住宅ローン控除は最大4,000万円の内の1％が10年間も所得税と住民税から戻ってきます。
4,000万円でローンを組む場合は毎年40万の還付金が有りますが、頭金2割入れてしまうと毎年32万円しか戻ってきません。
フルローンを使用すれば、住宅ローン控除が最大限まで使用出来る事もメリットの1つになります。
但し住宅ローン控除を満額で受けるためにはそれ相応の条件が有ります。
・手持ちの現金を減らさずに済む。キャッシュフローの健全化
私はフルローンの最大のメリットは、自己資金を減らさずに住宅購入ができることだと思っております。
住宅購入を終えた後の生活を考えると、子供の教育費・親の介護・老後資金などなどお金を取っておく必要がありますよね？
このお金を住宅ローンの月々の返済額を少なくするために、頭金で手持ちのお金の殆どを使用してしまうと、お金が一時的に必要な時に、お金を使用できず生活が破綻してしまいます。（資金源がショートしてしまいます。）
日々の生活で使用するお金の流れを意識すれば、頭金0円というのは悪い選択肢ではありません。
今の住宅ローンの金利が歴史的低金利なので、いつまでマイホーム購入に頭金が必要って言ってるの？頭金なしのメリット5選のように、借りていたほうが得だという考え方もあります。
間違っても自己資金を使い過ぎて、一時的にキャッシングでお金を借りるのは絶対にダメです。
金利が住宅ローンの10倍以上にもなるので、消費者金融で借りるのであれば、住宅ローンをフルローンで借りたほうが絶対に良いです。
フルローンのデメリット
フルローンのメリットと同じようにデメリットも3つあります。
・月々の返済額負担が増える。
・ローン審査が厳しくなる。（特別優遇金利が貰えない）
・ローンの借入金のほうが売却費より高い為、物件が売れない。
・月々の返済額負担が増える。
ローンの借り入れ額が増えれば、当然毎月の支払額も増えてしまいます。
4,000万円の物件を頭金2割を入れたとした場合とフルローンの場合で比べてみます。
35年の変動金利0.6%という同一条件で比べると頭金2割（800万）を入れた3,200万円の借り入れは月々84,489円に対して、4,000万円を借りた場合は105,611円と2万円も増えてしまいます。
2万円も増えてしまうと月々の生活費の負担もだいぶ変わってきます。
あなたの家に出せるお金とローンの支払いのバランスを考えて借り入れする必要が有ります。
くれぐれもお金が全くないのにも関わらず、高い物件のフルローンは無謀なので絶対にやめておきましょう。
借りられる額と返せる額は違う！！これを覚えてください。
ローン審査が厳しくなる。（特別優遇金利が貰えない）
ローン審査を行う上で、物件価格に対しての自己資金割合をよく見ております。
特に自己資金が2割以上ある方は、銀行で一番いい金利もしくは特別金利をもらう事だってできたりします。
家を買うときは最低でも頭金は2割は必要といわれる所以ですね。
自己資金をいくら入れればいいかはこちらをチェックしてください。
ただフルローンの場合は頭金0円を想定しているので、特別金利をもらえることはまずありません。
頑張っても通常の優遇金利の最高ランクです。
よく頭金は0円でも年収が高ければ問題ないと感じる方がいらっしゃると思いますが、銀行の審査はそんなことはありません。
仮に年収が1,000万円で頭金が0円の人を審査するとします。
年収が1,000万円もあるのに、自己資金0円の人をあなただったらどう思いますか？
銀行の判断では計画性が無い・貯金ができない人だと思われてしまい審査を躊躇する場合もあります。
現に住宅ローンの破綻率は年収400万円台の人よりも、1,000万円台の人たちのほうが住宅ローンの破綻率が高いというデータが有ります。
「破綻のリスクがもっとも高いのは有名大学卒、大手企業勤務で年収900～1000万円くらいの人たち。世の中一般の平均年収から考えると高給に思えますが、税金その他を考えるとそれほどの差はない。でも、自分たちは特別だ、エリートだと思ってしまい、『あなたにだけは特別にこの価格で』などと言われてその気になってしまう。
年収が高いから頭金は少なくても住宅購入ができる1,000万円プレーヤーですが、年収が高いゆえに頭金が無くても多くの住宅ローンを借りることができます。
ただここでも言えることは、借りられる金額と返せる金額は違うって事！
一歩間違えると住宅ローンが支払えなくなりますので、注意が必要です。
ローンの借入金のほうが売却費より高い為、物件が売れない。
4,000万円のマンションをフルローンで購入し、1年後に売却しようとしたとします。
結論から言うと、最低でも300万円は自己資金で賄わなければ、売却することができません。
マンションの下落率を見てください。
出典：https://www.sumai-surfin.com/price/chuko.php
マンションを1年間、いや1日でも所有してしまうとマンションの下落率は10％は減るといわれております。
なぜなら物件価格には物件の価格以外にも、業者の利益や販売手数料のほかに新築ブランドなどをすべて合わせた金額が販売価格になっております。
あなたが所有権移転登記をした瞬間に、新築から中古物件に変わります。
更には物件価格から業者の利益や販売手数料を弾かれる為、実際の物件の価値は販売価格の8割～9割ぐらいしかないのです。
つまり売却をすると最高でも3,600万円程度にしかならないってこと！
余談ですが、銀行によってはフルローンで借り入れができない銀行もあります。
それは業者の利益分や販売手数料を引いた物件価格の8割～9割までしか貸さないのです。
マンションの下落率に対して4,000万円の住宅ローンを1年間でいくら返せるのかを計算してみます。
月々の支払額が105,611円です。金利が年間0.6％として計算します。
4,000万×0.6%÷12カ月＝20,000円
金利が2万円になります。よって月々の支払額の105,611円から2万円を引いた額が元金の返済になるってことです。
つまり約8.5万円が毎月の元金の返済額になるので、単純計算をすれば8.5万×12＝102万円の返済を毎年行うってことになります。
1年間一生懸命住宅ローンを返済したところで、たったの100万円しか減っておりません。
上記のマンションの下落率が400万円なんで、差額の300万円がショートします。
つまり自己資金300万円を用意しないと売れませんってことになります。
すぐに売却するという事はないかと思いますが、人生何が起こるかわかりません。
万が一売却をするときには、最低でも1割以上の頭金を用意しておく必要があることを覚えておいてください。
まとめ
頭金0円で購入する人が多くなってきているので、フルローンのメリットとデメリットをまとめてみましたがいかがだったでしょうか？
不動産屋の立場でお話すると、フルローンでどんどん購入していただきたいのですが、FPの立場になってはなしをするとフルローンはリスクが高すぎると考えます。
何度も言いますが・・・・・
借りられる額と返せる額は違う
です。
フルローンを検討している人はぜひ参考にしてみてください。
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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
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