新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!



住宅を購入すると毎年決まって固定資産税がかかってきます。初めて住宅を購入される方は、固定資産税が一体いくらぐらいかかるのかを心配される方が結構多いです。

ただ新築物件の固定資産税といっても、マンションと新築戸建の課税では金額が大いに異なってくるので、一概にいくらですとは言い切れません。

固定資産税は国が税額を決める賦課課税になるので、1円単位まで求めるのは難しいです。

但しおよそで算出することは十分可能です。

建物と土地では課税方法が異なり、税金の減税措置も変わってきます。今回の記事では固定資産税の優遇措置や価格の算出の仕方を住宅営業マンの秋がお伝えさせていただきます。

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新築戸建や新築マンションの固定資産税って大体いくらなの?


物件の立地や建物の大きさにもよりますが、新築戸建は土地と建物を合わせた固定資産税+都市計画税は10万円~13万円ぐらいの間で、マンションは8万~10万円になるケースが多いです。(東京の一等地は別)

マンションのほうが固定資産税が安い理由としては、ほとんどの課税対象が専有部分の建物にしか課税されていないからです。

正確には土地にも課税されておりますが、土地の税金は世帯数で案分されているため、土地の評価額が低い所であれば、ほとんど税金が無いのと同じになります。

但し注意して頂きたいのは、建物の固定資産税が4年目から(耐火使用なら6年目)税金の優遇措置が亡くなってしまうので、建物の固定資産税が2倍近くに跳ね上がります。

上記の金額はあくまでも購入時3年間の支払額の参考にしかすぎません。

後述に簡単にできる固定資産税の計算方法と、知って得する減税措置をお伝えします。


そもそも国は固定資産税はどうやって計算するの?

国が固定資産税を算出する場合は、まず土地と建物に分けて計算します。

土地の固定資産税を算出する方法


まず土地の固定資産税を計算するためには、まずその土地の基準になる公示価格を算出します。公示価格とは毎年7月1日に国のほうが毎年出しているものになります。

土地の公示価格を算出したら、土地の固定資産税評価額を算出します。

固定資産税評価額は公示価格の0.7%といわれております。固定資産税評価額を算出したら、評価額(課税対象)に1.4%をかけると固定資産税の金額が算出されます。

例えば公示価格3,000万円の土地があれば、固定資産税評価額が2,100万円に1.4%かけると約29.4万円になります。

新築物件で実際に固定資産税を支払う際は、29.4万円の固定資産税に優遇措置が加えられることによって固定資産税が安くなります。(後述に記載します。)

建物の固定資産税を算出する方法


建物の固定資産税を算出する方法としては、結構複雑なので引用します。

固定資産税における家屋の固定資産評価も、総務大臣の定める固定資産評価基準によって算出されます。家屋の場合では、再建築費(価格)を基準として評価する方法(再建築価格方式)を採用しています。

出典:https://allabout.co.jp/gm/gc/393575/2/

要するに再度同じ建物を建築する場合の費用を基準にします。そして築年数なども固定資産税の評価額を算出する配慮します。

ちなみに税務課の人が出来上がった住宅をランダムにチェックします。その時に家の設備や材料などで建物の評価額をチェックしております。

床暖房や丸い窓などは評価が高い為、税金が多く取られやすいと聞いたことがあります。

その家屋の建築後の経過年数に応じた減価(経年減点補正率)を考慮し、その家屋の価格を求めるものです。

出典:https://allabout.co.jp/gm/gc/393575/2/

固定資産税の計算式としては、再建築費用×築年数による補正率×1.4%で計算しております。

うん・・・・これは難しいから



忘れてください!



後述に一番簡単な方法を記載するので、この内容は全く必要ありません。

じゃあなんで書いたの?って聞かないでください。一応参考になると思ったからです。

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知って得する税金の減税措置とは


上記で国が固定資産税の算出する方法をお伝えさせて頂きましたが、固定資産税を算出した金額に減税する優遇措置が土地と建物それぞれにあります。

土地の減税措置とは

所有する土地が住宅を建てるための土地であれば固定資産税の減税措置を受けることができます。
小規模住宅用地住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えないもの評価額×1/6
一般住宅用地住宅用地1棟分の敷地で土地面積が200㎡を超えている部分評価額×1/3
住宅を建てることで、なんと土地の固定資産税の金額が1/6になってしまいます。

例えば100㎡の土地があり、評価額が1,000万円だとした場合は

1,000×1/6×1.4%=23,333.33円になりますが、減税措置がなければ単純に6倍なので約14万円になってしまいます。

余談ですが、誰も住んでいないボロ屋を壊さないかというと、この減税措置を受けるためにわざと壊していないのです。(現在は規制により誰も住んでいない住宅は減税措置から外されてしまう場合もあります。)

建物の減税措置とは

建物の減税措置は新築物件の場合、当初3年間(準耐火構造は5年間)は建物の固定資産税を1/2にする減税措置があります。
建物が準耐火未満の構造の場合新築時から当初3年間は建物評価額×1/2
建物が準耐火以上の構造の場合新築時から当初5年間は建物評価額×1/2
建物の固定資産税は物件の引き渡しから3年間は安くなるものの、購入後4年目からは減税措置がなくなり、固定資産税が高くなりますので、ご注意ください。

ただ毎年建物は減価償却する為、建物の評価額が低くなります。

よって固定資産税が一番高いピーク時は引渡しから4年目が一番高いことになります。準耐火の場合は6年目になります。

では次は固定資産税を簡単に計算する方法をお伝えします。

【決定版】住宅購入前に固定資産税を簡単に計算する方法は?


ではあなたが毎年かかる固定資産税を概算でも計算できれば、住宅購入後に固定資産税がこんなに高いの?ってことにならずに済みますよね?

この計算方法はあくまでも住宅購入前を検討している段階の計算方法になります。

購入後は固定資産税の全部事項証明(公課証明)を毎年5月1日に発行される書類に税額が記載されておりますので、そちらを参考にして支払いをしてください。

土地の計算方法

土地の固定資産税の求め方ですが、土地の購入代金を算出します。ここで仮に1,000万円の土地だとします。

この売買価格の1,000万円に対して固定資産税評価額は70%になりますので、700万円が課税標準額とします。

そして700万円の1.4%がその土地が更地だった場合の固定資産税になります。実際には住宅用地として購入しておりますので、200㎡以下の土地であれば更地の固定資産税から6を割ります。

計算式 1,000万(土地価格)×0.7(固定資産税評価額)×1.4%÷6=16,333円

大体土地は毎年2万円以下になることがわかります。

土地の固定資産税は建物が存続していれば、大幅に変わることはありません。ただし固定資産税は3年に1度評価替えをしますので、地価が大幅に上がればそれに連動して税金も高くなります。

建物の計算方法

建物の計算式も実は土地の計算式と殆ど一緒です。

建物は各住宅会社で1坪あたりのいくらと決まっているケースがほとんどです。仮に1坪50万円だとしましょう。

1坪50万円建築する場合は、建坪30坪の建物は1,500万円です。これが建物価格になります。建物価格は住宅会社に確認することは容易にできます。

ただ固定資産税を計算するうえでの建物評価額は異なります。

売買価格1,500万円の建物は業者の利益も含まれている金額です。東京都庁の建物評価額を調べる際は1㎡あたり7万円~9万円が相場というのを調査で調べたことがあります。

30坪を㎡にすると99.18㎡になりますので、99.17㎡に9万円をかけると約890万円が課税対象額になります。

ただこの計算方法は全然簡単ではないので、建物の固定資産税評価額も60%~70%とします。

後は土地と同様に1.4%をかけて、新築時の建物であれば更に減税措置により2で割ります。

1,500万円(建物価格)×0.7(業者の利益を差し引く)×1.4%÷2(新築時3年)=73,500円

気を付けて頂きたいのが、新築時から4年後の固定資産税は新築時の減税措置が無くなるので一番固定資産税が高くなります。

但し、毎年建物の評価額が減価償却によって低くなりますので、その分建物の固定資産税は安くなっていきます。

建物の固定資産税は、せいぜい高くても10万前後見ていただければと思います。

都市計画税ってなに?


都市計画税とは都市計画区域内にある土地に対して、固定資産税とは別に税金を毎年一緒に納税しなければならない税金になります。

都市計画税は固定資産税の標準額の最大0.3%掛かります。市町村によっては0.2%の場所もあります。

上記の例で土地の都市計画税を算出します。

1,000万円×0.7(固定資産税評価額)×0.3%÷3(都市計画税の減税措置)=7,000円

建物も算出します。

1,500万円(建物価格)×0.7(業者の利益を差し引く)×0.3%=31,500円

都市計画税には建物の減税措置がありません。ただし自治体によって安くしてくれるところもあります。


固定資産税が明らかに高いんだけど!!って場合は?


固定資産税が明らかに高い場合は、役所に不服を申し立てることができます。不服する場合は期限が決められており、納税通知書が届いてから3カ月以内に不服を申し立てなければなりません。

不服を行う事で役所から全部事項証明書を閲覧することができます。明らかに高い場合は土地の減税措置(6分1)を含めていないケースがほとんどです。

まずはそこを確認しましょう。もし主張が通れば固定資産税の減額・支払ってしまった場合は還付を受けることができます。

あれ?おかしいなっと思った場合は役所に申し立てをしてみましょう。もし住宅を購入したばかりであれば担当の営業マンが味方になってくれるはずです。

こういう時はバンバン利用しましょう。営業も紹介がもらえるように頑張ってくれると思います。

不服の申し立てについては、東京との納税課のページでわかりやすく説明しております。

まとめ

固定資産税の簡単な計算方法についてはいかがだったでしょうか?私は現にお客様よりご質問があった場合はこの計算式をお伝えしております。

購入する前に住宅を維持するランニングコストも考えて購入したいのが理想です。

この記事を読んで税金が高いなって思った方はご安心ください。固定資産税は住宅ローン減税の還付金で支払う方がほとんどで、固定資産税を支払ったとしても大体の方はお釣りがあるくらい戻ってきます。

住宅ローン控除についても知りたいって方は下の記事でご紹介しておりますので、ぜひ見てください。

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