マイホーム購入の頭金はいくら必要?物件の2割以上は必要ない驚くべき理由とは!?


頭金支払い
住宅ローン審査を進めるにあたって、諸経費以外に必要な頭金をいくら出すか?お金持ちの方であれば少し迷うと思います。あまり借りたくないといって頭金を出し過ぎてしまうと日々の生活に影響が出てくると思う。

だからあえて頭金の出す金額についてルールを設けたいと思う!!

それは・・・



頭金は諸経費とは別に



物件価格の2割まで!



物件価格2割あれば各銀行の優遇等も受けられるからだ!!逆に頭金2割以上を出そうとしている方はちょっと待ってほしい。

もちろん頭金2割に届いていない方が大多数だと思うので、そこは住宅ローンの審査状況に合わせて決めてほしい。

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頭金2割の神話は本当にある!!

頭金2割を用意することによって銀行の事前審査はもちろんの事、住み替えをするときのリスクヘッチにもなります。具体的に見ていくと

ローン審査が一気に緩くなる。

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現在の住宅ローンでは収入があり、返済比率を一定以内に収められれば、頭金がなくても審査を通すことができます。その理由は頭金がないことでローン審査が通らないのは勿体ない話だと銀行が判断するからです。ただもともと住宅ローンというのは頭金2割持っている方を対象に融資していた者であってから、審査が一気に通りやすくなります。

通りやすくなった例として、転職半年の方でローン審査をしたことが有りますが、通常転職半年だと審査の土台に乗らない銀行もありますが、頭金2割を持っていたことで、転職半年でも無事に審査が通ることができました。これが頭金なしとかであれば、残念ながらローン審査を通すのに相当な苦労がありそうです。

銀行の優遇金利が最大になる。

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銀行のローン審査項目に「自己資金割合」という項目があり、自己資金割合が20%以上(頭金2割)だと店頭金利の最大金利を受けられるボーダーラインになります。更に銀行によりますが、頭金2割を持っている方は優良客なので、他行にローンを実行されたくないことから店頭最大優遇金利以上の優遇金利を受けることもあります。

フラット35でもARUHIの審査で自己資金を2割持っていると、他行にはない金利優遇0.1%が受けられるようになります。

頭金2割で銀行最大の優遇措置を受けることができるので、無駄に物件価格の3割~4割を出す必要はないと思っております。



生活費は残しとけ!ってことです。

頭金2割入れとけば、販売価格から借入金額より少なくても売却できる。

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住み替えをするときに、現在住んでいる住まいを売却して借りている住宅ローンを返済する必要があるが、頭金2割以下しか入れていない方であると住み替えができない可能性がある。

具体的に言うと、借り入れ金額以上に売れなければ、住宅ローンを返せずに住み替えができないってことです。

特に新築マンションによくある話で、マンションの価値が返済額以上に下落してしまって売れないケースがあります。マンションの下落率について調べてみたところ・・

中古の定義は築1年以上で、中古扱いになった時点で価格は10%下落する。
竣工後1年の新古(誰も住んだことない中古、つまり売れ残り)はそれ以上の値引きが必須条件となる。
この10%は事業者側の利益とも考えられ、実物価値は9掛け相当と考えた方がいい。

中古価格は築10年で平均して24%、築20年で40%下落するが、これは現在の新築価格との比較である。

出典:住まいサーフィン

住み始めてから1年後で価値が10%以上下がるって・・・ご存知でした?

もし4000万円のマンションを購入すれば1年後には3,600万円でしか売れないってことです。当然1年間で住宅ローンを400万円も返済できるわけもなく、せいぜい80万円ぐらいしか元金は減っていませんので、300万円はショートします。

もし事情が変わって住み替えをしないといけないことになってしまったときは、ショートしてしまった320万円を充当しないと販売できない住み替えができません。ただ事前に2割の800万円を頭金として入れておくことで、販売価格が既存のローンの額にに届かないってこともなくなるのです。

そもそも物件の2割の頭金を持っているのは全体の3割!

頭金2割がいい理由はもうわかったから・・・みんながどれくらいの頭金を出しているかが知りたいんだけどって思う事でしょう。



いいから早く教えなさい!!

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上のお兄さんが起こっているので、早SUUMOのページで頭金をいくら支払ったかというページがあったので抜粋してみた。

マイホーム頭金額
出典:SUUMO

この統計を見てみると、約33%しか頭金2割を出せていない。驚きなのは頭金なしが26%もいる。ただこの26%の内、諸経費を払っていない人はどれくらいいるのだろうか?

極端な話、諸経費は自己資金で払えば、住宅ローンはほとんど通ると思っているのが私の見解です。

住宅ローンは物件価格以上の金額を貸すのをとても嫌がります。諸経費ローンといった瞬間に優遇金利が減ってしまい、結果的に高い金利でしか借りられなくなってしまうのです。

最低でも諸経費は払っていただきたいものです。

そもそも諸経費も借りるような人が増えている中で、頭金2割出せる人は選ばれし者だけの話なのである。

ただ一方で、1000万円以上も支払っている方が15%以上もいるのも事実。物件購入額にもよるが、1,000万円以上だしている方は物件価格の2割以上支払っているので、それはちょっともったいないと思う。その理由を説明する。

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物件購入に頭金2割以上は要らない理由!

永住権を持っていない外国籍以外の方であれば、正直頭金を2割以上必要ですが、日本籍で年収が極端に低い事がなければ頭金は2割で十分です。理由をお伝えします。
頭金を増やし過ぎて、住宅ローン貧乏になってしまう。
頭金を増やして住宅ローンの月々の返済額を安く抑えるのはいいですが、人生いつ何が起こるかわかりません!いきなり現金を使う局面で・・



あ・・金ねぇ..

お金ない悩み


これは一番やってはいけないことだと思うんですよ。もし子供が事故で入院してしまったときに、貯金がなくて払えないってなってしまったら大変ですね。

最低でも半年分の生活費は残しておきましょう。繰り上げ返済を考えている方も注意が必要ですよーー


団体信用生命保険の旨味が減ってしまう。

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都市銀行の団体信用生命保険の保険料は金利の中に含まれております。物件価格4,000万円のうち、半分頭金に充当した2,000万円のローンと、物件価格の2割充当した3,200万円の保険だったら万が一の時、どっちのローンのほうが家族にお金を残せるでしょうか?

当然3,200万円の保険に入っていた後者のほうに決まっています。自己資金を払って月々の返済額を抑えるのもいいですが、今後の家族の事を考えると現金はできるだけ使わないのが鉄則です。


住宅ローン控除のうまみが減ってしまう。

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自己資金をあまりにも出してしまうと、住宅ローン控除の減税額が減ってしまいます。住宅ローン控除とはローンの残金の1%の金額(最大40万円)を10年間還付を受けることができます。

住宅ローン控除は所得税と住民税からも減税できるため、所得税を多く払っている方は、頭金を多く出さずに、住宅ローンの残高が多いほうが確定申告の際に税金が多く還付されるので、所得税と住民税の支払額をみてから頭金を出したほうがよいと思います。

頭金を多く支払える方は収入が多いはず!だからこそ頭金を控えめに出して、所得税の還付を最大限に受け取ったら、後で繰り上げ返済をするのがオススメです。

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まとめ

・頭金2割を入れれば、銀行からの優遇金利を最大限に受けることが出来き、住み替えする際に現在の住まいが資産暴落しても頭金2割充当していれば、売却金額で既存の住宅ローンを支払うことができる。(頭金2割がボーダーライン)

・頭金を2割以上持っている人は全体の3割しかいない。

・頭金2割以上入れてしまうと、住宅ローンを借りるメリットの団体信用生命保険や住宅ローンの旨味が減ってしまう。現金は万が一の為に取っておくべき!

いかがだったでしょうか?

他のサイトでは頭金は2割以上入れるべきなど書いてありますが、頭金は何度も言いますが、





物件の2割まで!!



これでいいんです。結局は不動産投資の世界の話になりますが、現金はできるだけ使わないのが常識です。なぜなら現金を取っておけば、次の物件も購入できるし、トラブルがあっても現金なら対処できるからです。

住宅購入は不動産投資とはちょっと違いますが、住宅ローンの残債は将来自分が手に入れる財産の金額にもなり・小さいお金で大金を動かせる非常にレバレッチが効く商品でもあります。

当然借り過ぎはいけませんが、借りることにあまり抵抗を持ちすぎるのも勿体ない話だと思うのでぜひ参考にしてみてください。

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