住宅ローンの仮審査と本審査の違いは?仮審査が通って本審査で落ちる意外な理由【都市銀行編】


住宅購入の95%以上の方が通るのが道の住宅ローン審査ですが、住宅ローンは仮審査(事前審査)と本審査の2種類あるのってご存知でしたか?

審査って聞くとなんかドキドキしちゃいますよね。自分の事を審査されるってなかなかないじゃないですか~~特に初めての方は分からないことが多くて不安な気持ちでいっぱいだと思います。

不安な気持ちで「住宅ローン・審査」ってグーグルで検索すると、よく事前審査は通ったけど、本審査が通らないっていう体験談が多く書かれているから余計に不安に思っている方もいらっしゃると思います。

これから住宅ローン審査をする方の人の為に、住宅ローンアドバイザーでもある筆者が住宅ローンの仮審査と本審査の違いをお伝えしますので最後まで読んでくださいね。

ローン審

 
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住宅ローンの事前審査を行う理由って何?

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住宅ローンの事前審査とは、物件を早く契約したいけど、自分の年収で借りられるかを早く知りたいというお客様の為にできた制度です。

事前審査の最大の特徴は本審査より簡易的な審査をする為、審査にかかる期間は問題がなければ、2日~3日で結果がわかるのが特徴です。

事前審査を行うメリットは、数社の銀行の事前審査を行う事で、銀行ごとのローンの結果は勿論の事ですが、ローンを借り入れする際の優遇金利が解ります。

優遇金利を銀行ごとに比較することができるので、お客様にとっては銀行を選びやすくなるってことになります。

審査結果が契約前にわかっていれば、安心して契約ができるのが事前審査の役割です。

事前審査のチェックポイントとは?

事前審査の主なチェックポイントは主に2つです。


・あなたの勤続年数・会社の規模、業種・年収が借入額に対して、返済比率がどれくらいか?

・あなたの個人信用情報を調べて、他に借り入れや延滞の有無を確認する


たった2つのチェックしかない都市銀行の事前審査を、簡易的な審査だと思ったらいけません。事前審査の精度はものすごく高い水準で行われており、事前審査の承認が下りれば、本審査も承認が出ると思っていただいても結構です。

 

返済比率というのは住宅ローンの月々の支払いがあなたの年収に対して占める割合の事を言います。

あなたの勤続年数・会社の規模、業種・年収が借入額に対して、返済比率がどれくらいか?

あなたの年収と会社の規模・職種を調べてから借入金額を返済比率をチェックします。年収が多い方であればここはアッサリ通過できます。

但しリスクの高い業種であったりすると、年収を70%~80%の年収とみなして計算される場合もあるので、年収通りに見てもらえれば返済比率で問題なかったとしても、借入れすることができない場合もあります。

勤続年数が1年未満であれば、大手都市銀行の審査の土台に乗せることもできません。三菱UFJでは勤続年数に対してかなりシビアに見てきます。


 

・あなたの個人信用情報を調べて、他に借り入れや延滞の有無を確認する

個人信用情報のチェックとは、CICなどの個人情報を登録している会社から、あなたが今現在借りているローン・カードの履歴・キャッシングの有無・支払いの延滞履歴をチェックする事で、あなたが借りたローンを返済できるかの信用力を確認しております。

個人信用情報でブラックリストとなってしまった場合は、返済比率に問題がなくても残念ながら借り入れすることはできません。

個人信用情報はすぐに確認できるため、1日で審査結果で非承認になってしまった場合は、個人信用に問題がある可能性は非常に高いです。そういった方は一度CICで個人情報を見ることができますので確認することをオススメします。

あと借り入れあるのに、嘘つくのは絶対ダメです。たとえ借り入れがあっても借りられた場合に申込書の内容に虚偽があった場合は一発で落ちます。

都市銀行の事前審査が通れば95%以上の方は本審査が通るので、非常に精度の高い審査方法になります。

本審査と事前審査の違い

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本審査とは簡易的な審査をする事前審査とは違い、提出する書類が増えるため各書類・個人信用を細かくチェックします。更に事前審査にプラスして健康面のチェックがあります。審査期間は1週間~2週間は時間を要します。

本審査ではどこを見るの?

タイトル

・事前審査の時の申込書類の内容が、提出書類と一致しているか?

・事前審査で確認した個人信用情報の内容が一致しているか?

・団体信用生命保険に加入する上で、健康状態に問題はないか?

・物件の担保評価は借入金額と同等にあるか?


本審査で主に確認するところは、事前審査時と同じ属性を確認し、事前審査で確認しなかった健康状態を確認します。

・事前審査の時の申込書類の内容が、提出書類と一致しているか?

本申込時の書類のチェックで、事前審査申込書の内容が提出書類と内容が一致しているかを確認します。

代表的なのが会社の在籍確認です。

フラット35の本審査では会社の目の前まで赴き、会社がちゃんと存続しているかも確認するんですよ!知ってましたか?

また本審査で聞かれる内容としては、税金を支払っているかを確認する「課税証明書」が必要になり、自営業の方であれば、「納税証明書その2」が必要になります。

特に自営業の方は更に決算書の内容について、事前審査の時以上に詳しく聞かれます。

主には聞かれることが多い内容は?

・なぜ赤字の理由・経費によるものか?それとも売り上げ的な問題か?

・急な業績UPや業績DOWN(DOWNの方は落ちる可能性が高い!)

またそれ以外の理由として、家から職場が遠いけど大丈夫なのかなどの勤続先についても聞かれたりします。

事前審査で確認した個人信用情報の内容が一致しているか?また新たな借り入れ等が無いかをチェックする。

事前審査で個人信用情報を確認しているんじゃないのと疑問に思う方もいらっしゃると思いますが、事前審査ではあくまでも1社の登録情報しか確認しておりません。

本審査では平均2~3社の個人信用情報会社であなたの情報を開示して、事前審査以外の情報の有無を確認するのです。

銀行は他の借入の有無のチェック漏れを防ぐ為に、複数の信用情報を確認するのです。

もし理由もなく本審査がNGになった場合は、事前審査時にチェックした個人信用情報以外で、まずい借り入れが出てきた場合です。

 

・団体信用生命保険に加入する上で、健康状態に問題はないか?

住宅ローンを組まれる際に「団体信用生命保険」に加入できるかを告知書で確認します。

都市銀行で借りる場合は団体信用生命保険は原則強制加入となり、団体信用生命保険とは借り入れしている方が万が一無く亡くなってしまった際に、住宅ローンの残高が0円になる保険です。

銀行と保証会社にしてみたら、借りている方がすぐに亡くなってしまうのは困ってしまうので、当然健康状態を審査する必要があります。

健康状態のチェックはアンケート式になっておりまして、「はいorいいえ」の2択になっております。

聞かれる内容としては、入院を1年以内にしたか・薬は服用しているか?・持病はあるか?主にこの3つです。

お客様の中ではアンケート式だから良いことに、嘘を記載する方もいらっしゃいますが、あくまでも保険会社の方から聞いた話ですが、住宅ローンを借りて2年以内に亡くなると書類の虚偽の疑いで調査されるという話を聞いたことがあります。

当然虚偽と認められれば保険は下りずに残された家族でお支払していただく必要があります。なのでここは正しく書きましょうね。

また健康状態の審査は半年に1度に審査するので、1年後の引渡しの場合は2度審査をしなければならないので注意が必要です。

もし持病を抱えている方は、都市銀行で借り入れをするのではなくフラット35で借り入れしてください。

・物件の担保評価は借入金額と同等にあるか?

新築物件の場合は問題はないですが、中古物件の場合は築年数によっては借入金額以上の担保にならず、物件の担保金額までしか借り入れできない場合がございます。*新築でも道路付けによっては担保評価が出ない場合もあります。

中古住宅の場合は事前に不動産屋に確認をしてから、申し込みをしてみるとよいでしょう。


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事前審査が通って、本申し込みが通らない理由


都市銀行の事前審査が通れば、ほぼ95%以上は本審査が通ったと思っていただいて間違えはないのですが、残りの5%の方は残念ながら非承認をもらっております。1つずつ上げていきます。

事前審査の内容と大きく異なっていたとき

事前審査との内容が大きく異なる事の具体的な理由は、転職と、新たに借入をしてしまったことです。勤務先はてっきりばれないと思いますが、勤務先に在籍確認をしたり、中には勤務先が実在するかの確認もする銀行もあります。新たに借入は当然個人信用情報を確認すれば一発でばれるので、絶対に借りないでください。

よく多いのが、課税証明書を確認すると収めている税金の金額がわかる為、他に収入が有った場合は確実にばれます。他に収入があったのにも関わらず確定申告をしていなかった場合は、脱税とみなしてアウトです。

これらの原因で本申込みが承認が出ない場合、不動産契約のローン特約は使えません。絶対に引渡しまで仕事を辞めないでください。

健康状態の理由

申込書に病名を記入した場合は審査は銀行が行うのではなく、保険会社が判断します。私の経験上ですが、「鬱・不整脈・ガン」はNGでしたね。他にも心筋梗塞・糖尿病などは審査が厳しいと思います。

健康状態に自身のない方は金利は上がりますが、ワイド団信という商品を使うか、団体信用生命保険の特約が無いフラット35を利用するかのどちらかになります。

新たな出てきた個信でNGになる場合

これが圧倒的に一番多いです。事前審査以降に新しく借り入れを起こすのは論外だとしても、1社の情報しか見ていない事前審査から、本審査では複数社の情報を見ている為、事前審査の時に出てこなかった延滞の数なども不承認になる原因です。

本審査が落ちてしまった場合はほとんど個信が原因なので、次の本審査が無事に通るようにするためには自分の個人信用を開示して対策を練る必要があります。

あなたの資金内容・健康状態を加味して銀行を選ぶべき


銀行は金利が違うだけ、どこも一緒だと思っていませんか?

実際は全然違います。

金利もそうですが、審査基準の緩い銀行と厳しい銀行だったり、健康状態においては使用する保険が第一生命か安田生命に代わるだけで、団体信用生命保険の審査が通ったりすることもあります。

また銀行によって住宅ローンの商品が異なるため、必ずあなたにあった銀行と商品が見つかるはずです。

私のお客様でも5回目の審査で本審査が通った方もいるくらいですので、最後まであきらめないで欲しいです。

ローンを通す為には銀行の審査方法を知る必要があります。下記の記事もあわせて読んでください。

まとめ

・都市銀行の審査方法には事前審査と本審査の2種類ある。事前審査が通れば95%以上は、本審査は通るはず

・事前審査と本審査の審査方法の最大の違いは、保険会社による健康状態の審査がある

・本審査が通らない最大の理由は新たに出てくる個人信用情報の内容が悪い時!

・銀行によっては審査基準と使用する保険会社も異なるため、諦めずに審査をすれば通る可能性もある。


いかがだったでしょうか?

今回は都市銀行編になりますが、事前審査と本審査の違いと本審査が通らない理由を盛大に語らせていただきました。

この記事が役に立ったと思った方はコメントかシェアを頂ければ非常に喜びます。

コメントで相談等もいただければわかる範囲で回答させて頂きますので、コメントお待ちしております。


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