不動産購入をするときに、住宅ローンを使用する方がほとんどだと思います。
多くのお客様は契約を行う前に、住宅ローンの事前審査を行います。
銀行の審査により個人情報等と借り入れができそうだと確認を取ってから契約を行い、不動産売買契約後に住宅ローンの本申込みを行います。
ただ本申込みが否決になってしまった場合どうすればいいのでしょうか？
ローンが通らなければ、物件価格の残代金を支払うことができません。買主にとってはローンが審査は死活問題ですよね？
そこで登場するのがローン特約です。
ローン特約とは、契約後のローンの本申込みが否決だった場合、売買契約を白紙解約することができます。
つまり契約が無かったことになるんですよね！
ただ多くの方が誤って認識している方が多いのですが、ローン特約は１つでも本申込みが通らなければ契約解除できると思っている人がおりますが、全部の契約に使用できるわけではありません。
これから不動産売買契約を結ぶ方向けに、ローン特約の5つの注意点をご紹介させていただきます。
目次
ローン特約は銀行が増えれば増えるほど買主が不利っていう事実
住宅ローンの審査を行う際に、さすがに1つの銀行のみの審査で銀行を決定する方はいないと思いますので、複数の銀行の審査を受けてから判断されるかと思います。
それ自体は悪いことではありません。
ただローン特約で3社も4社の銀行を契約書に盛り込む方がおりますが、
絶対にやめてください。
ローン特約のポイントとして、ローン特約に定めたすべての銀行で本申込みを行うという前提条件が有ります。
よく不動産営業マンが、ローン特約に複数社の銀行を定めてから、希望の銀行だけ本申込みをすればいいですよーーって言われる方が多いですが、もし希望する銀行の本申込が否決になってしまった場合はどうなってしまうのでしょうか？
もちろんローン特約に含めた希望しない銀行でも本審査を行わなければあなたの違約です。
ローン特約が希望する1つの銀行のみであれば、ローン特約は使用できますが、残りの希望しない銀行がローン特約に入っていれば、残りの銀行の本申込みをしなければいけないのです。
希望しない銀行で住宅ローン審査が通ってしまえば、あなたはその時点でローン特約は使えなくなります。
さらにローン特約は契約後1カ月以内に設定するのが不動産取引の慣行なので、3社も4社もローンの本申込みを行う時間すらありません。
ローン特約を設定する銀行は、必ずあなたの希望する銀行にしてください。
ローン特約で設定する銀行数はあなたが希望する銀行と、不動産会社が進める銀行1社（あなたの属性を見て不動産会社が判断するオススメ銀行）の2つ銀行で設定するのが良いでしょう。
ローンの本審査中に仕事を辞めたり、お金を借りたりするのはNGです。ローン特約は使えません。
実際にあった話ですが、私のお客様でローンの本申込み中に仕事を辞めたいという相談が有りました。
当たり前ですが、ローン審査中に仕事を辞めるのはNGです。
ローンの本申込み中に、あなたの勤務地に在籍確認の電話を行い、あなたの属性に虚偽が無いかを確認するのです。
もし虚偽があった場合はローン審査は否決です。
当然あなたの都合でローンが通らなければ、ローン特約は使えません。ローン特約は買主の都合によるローン審査の否決は対応していないのです。
ちなみにローン審査が通った後に、会社を辞めるのもNGです。銀行との契約（金銭消費貸借契約）時に在籍確認を行いますから、仕事を辞めるのであれば引渡しを受けた後にしましょう。
もしあなたの都合で物件の残代金が支払えない場合は、手付解除になります。
ローン特約を設定するのは義務ではない。ローン特約が付いているか確認
ローン特約は一般消費者と売主が業者であれば、ローン特約を含まれると思われがちです。
しかしローン特約は義務ではありません。
世の中には現金一括購入もされる方もいらっしゃるため、必ずローン特約を付けなければいけないという事はないんですよね。
あなたが住宅ローンを使用する場合は、必ずローン特約が有るかを確認してください。
法律上の話ですが、ローン特約が無い中で契約をし、本申込みで否決が出てしまえば、手付金を犠牲にして解約するのはあなたです。
ローン特約が契約書と重要事項説明書に記載されているか要チェック！！
ローンの本申込みは通ったけど、借りたい金利ではなく、高い金利で借り入れした場合はローン特約が使えるの？
ローン特約で定めた銀行でローン本申込みが通ったとしても、借入れする金利が当初希望していた金利より高くなってしまった場合はローン解約ができるのかです。
結論から言うとできるケースとできないケースがあると私は考えます。
出来ないケースとしては、フラット35や固定金利商品など決済する月で実効金利が変わってしまう場合は、当初予定していた金利より高くなってもそれを理由に解約するのは難しいでしょう。
よって契約書のローン特約には実効金利と記載されるケースがほとんどです。
しかし変動金利の場合、実効金利ではありますが、金利優遇が適用される為に金利もほぼ確定的な状況になります。
当初の予定の金利優遇が1.8%もらえる予定だったのが、1.5%しかもらえなかった場合は実質0.3％も金利が上がってしまいます。
ローン特約の記載で実効金利と記載してしまうと、金利優遇がもらえなかった場合もローン特約を使用できなくなってしまいます。
少しでも優位な契約にする為には、金利もしっかり契約書に明記しておくことが重要です。
ただローン特約はあくまでもローンが借りられなかった場合も措置なので、金利優遇で契約解除ができるのは30％ぐらいだと思ってください。
ローン特約で定めた銀行で必ずしも借り入れする必要はない！
ローン特約で定めた銀行で借り入れしなければいけないと思う方が多いですが、そんなことはありません。
ローン特約とは、あくまでも買主が住宅ローンを借りられなかった場合の措置であり、買主がどの銀行で借りるかは買主の自由です。
銀行を数社決めたからっといって必ずその銀行で借りる必要はないのです。
ではいつまでにローンを借り入れする銀行を決めればいいのか？
それは引渡しから約2週間前に行う銀行とのローン契約（金銭消費貸借契約）を行う前に決めればOKです。
ローン特約の銀行でローンの本申込みを行った後に、ネット銀行に興味があればネット銀行で本申込みを行ってもいいんです。
まとめ
ローン特約の5つの注意点をご紹介させていただきましたが、お役に立ちましたでしょうか？
不動産取引はローン特約等の初めて聞く言葉ばかりですが、1つ1つ理解すればそう難しい問題ではありません。
住宅ローン特約はあくまでも買主であるあなたを守るための制度という事を再認識していただければ幸いです。
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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
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