絶対に失敗したくない!中古マンション購入で必ずチェックすべき7つのポイント


建築価格が高騰しており、新築マンションの販売価格が高くなってきております。それに伴い新築マンションの購入を諦めて、価格がリーズナブルな中古マンションを購入される方が増えてきております。

*都内の新築マンションの売れ行きはどんどん悪くなってきております。

新築物件の販売が一般的な日本は、先進国の中で中古物件の流通が少ないといわれております。理由は日本人が新築好きというのと、地震大国なので地震対策がされていない住宅は、お客のニーズが無いからです。


但し中古マンションは建築された年数によっては、十分な耐震対策をされているので、中古らしさをリフォームやリノベーションで改善すれば、売れる物件なのです。

但し、どの中古マンションを購入しても失敗しないことはありません。これからご紹介するチェックポイントに該当する数が多い物件ほど、その中古マンション購入は必ず失敗します。

逆に紹介するチェックポイントに該当しない物件や、該当したとしても理解して購入する事ができれば、その中古マンションの満足度は上がりますので、結果的には失敗ではなく成功に近づけるという事です。ではチェックポイントをご紹介させていただきます。
スポンサーリンク

住宅ローン控除を受けられる築年数は耐火建築物で25年以内か?

住宅ローン控除とは、毎年の所得税・住民税から借入金の1%(最大40万)を10年間控除して貰える制度です。住宅購入をするのであれば、絶対に利用したい制度です。

住宅ローン控除は新築のみが適用と思われがちですが、実は築年数が25年以内の耐火建築物である中古マンションであれば、住宅ローン控除は新築同様に使用することができるのです。

これが築年数26年の耐火建築物だったらどうでしょうか・・・?

住宅ローン控除を受けることができません。たった1年の築年数だけで、数百万円の節税ができなくなります。

築年数以外にも住宅ローン控除が受けられない場合もあります。

住宅ローン控除は内法面積が50㎡以上ないと使用できない。

住宅ローン控除の受給条件は、築年数だけではなく専有部分の内法面積が50㎡以上なければ、住宅ローン控除を受けることができません。

ここでのポイントは、登記簿の面積は壁芯面積ですが、住宅ローン控除を使用するための面積は内法面積になります。

ここを勘違いして購入してしまうと、住宅ローン控除を受けることができない物件を購入することになります。

住宅ローン控除を受けられない物件は、自分が減税措置を受けることができないだけではなく、売却するときの資産価値としても、減税措置ができない物件として扱われますので、売却価格が相場から1割減になってしまいます。

中古マンションを購入するときは、必ず内法面積をチェックしましょう。

管理費修繕費の修繕計画を確認する。

購入予定の中古マンションの修繕計画を絶対に確認してください。新築マンションではなく、中古マンションを購入するメリットは、積立している管理費修繕費を受け継ぐことができることです。

ただこの管理費修繕費ですが、管理会社によっては当初の修繕計画に対して目標としている金額に、修繕費が足りていないケースが社会問題になっております。(羽鳥さんのニュースでやってたな・・・)

実はほとんどのマンションが修繕計画に対して、積立している修繕費がショートしている現実があるのです。

修繕費がショートしている場合は、近い将来毎月の管理費修繕費が値上がりするってことです。値上がり金額は規約で決まっているケースが多いので、購入する前に不動産屋さんに確認してもらうようにしましょう。

総世帯数が多い中古マンションを購入すべし。総世帯数が少ないと、膨大な修繕費が請求されるかも・・・

スポンサーリンク


マンションに住んでいる住民の数が多ければ、管理費修繕費が多く集められますので、毎月の管理費修繕費が安くなります。

逆に総世帯数が少ない中古マンションだと、1人あたりの管理費修繕費が膨大にかかるため、その分販売価格が安い中古マンションが多いです。

販売価格が安い理由は必ずあります。

また大規模修繕を行う際に、今まで積み立ててきた修繕費がショートしてしまった場合は、入居者に負担してもらう必要があります。

総世帯数が多ければ、数万円で済むものの、総世帯数が少なければ、数十万円の請求が来るケースも少なくなく、お金が払えない方が、マンションを売りに出すケースもあります。

1階が店舗やピロティ(駐車場)のマンションは地震に弱いのでやめておけ!


都心部の中古マンションだと、1階部分が店舗になっていたり、1階部分を駐車場にする為にピロティにしているマンションが有りますが、これは耐震性が弱い住宅の典型的なマンションです。

1階が小さい店舗であれば、各部分に壁で仕切ることができるので、構造上にあまり影響はありませんが、問題は、1階にスーパーマーケットなどの広い空間を必要とする店舗や、駐車場の中古マンションは注意が必要です。

スーパーなどの広い空間が必要な店舗には、壁を付けるのではなく、各箇所に柱を立てて上の階を支えます。(ピロティ)

地震が起きた時、ピロティは立ての揺れには強いものの、横揺れによる横からの力がかかると柱が割れてしまい、1階が上層階の重みに耐えられずに、マンションが倒壊する恐れがあります。


出典:https://allabout.co.jp/gm/gc/401287/

現に新耐震法になっているマンションで、阪神淡路大震災では高層階のマンションよりも、1階に店舗や駐車場がある3階建てのマンションのほうが倒壊したというデータが出ております。

1階に店舗っていうのはものすごく便利なんだけど、地震大国日本で耐震性の低い建物に住むのは自殺行為です。やめておきましょう。

改めて・・「壁が少ないって怖いね!」

旧耐震法の1981年6月以前の中古マンションは購入するな!出来れば2000年代の中古マンションを購入すべき。


出典:https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chukoikkodate/ck_knowhow/c0twn109/

1981年6月以前の建物は、震度5前後の中規模な地震に対しては倒壊しない程度構造で建築されておりました。東日本大震災や熊本地震などの震度7以上の地震が5年に1度来ているのに、震度5程度しか耐えられない中古マンションに住むのは怖いですよね。

1981年6月以降は、新耐震法に代わり、震度7程度であればマンションが倒壊しない構造で建築されております。最低でもここら辺の中古マンションを購入すべきです。

良くを言えば、新耐震法に新たに耐震等級を加えた第二世代(2000年以降の建物)を購入する事が地震対策としては一番の対策になります。

2000年の建物といっても築15年以上経過しておりますので、立地を選ばなければリーズナブルに購入する事ができます。1981年の建物と比べて2000年以降の建物が400万~500万円高かったとしても、2000年以降の建物を購入する事をお勧めしております。

資産価格の下落率が高い築浅物件(1年~5年)の物件でフルローンは組まない事


築年数が1年~5年程度の築浅物件は、綺麗な上に新築と比べて安く購入できることから、築浅物件は人気がある物件です。

ただ築浅物件は、築年数化が経過していないことから、毎年資産価値の下落率が非常に高いです。

下落率が落ち着くのは築10年以降の中古マンションからです。もし築浅物件を購入する場合は、フルローンではなく、物件価格の1割程度は頭金で支払っておけば、万が一売却しなければならない場合でもすぐに対応することができます。

まとめ


・住宅ローン控除を受けられる築年数は耐火建築物で25年以内か?

・住宅ローン控除は内法面積が50㎡以上ないと使用できない。

・管理費修繕費の修繕計画を確認する。

・総世帯数が多い中古マンションを購入すべし。総世帯数が少ないと、膨大な修繕費が請求されるかも・・・

・1階が店舗やピロティ(駐車場)のマンションは地震に弱いのでやめておけ!

・旧耐震法の1981年6月以前の中古マンションは購入するな!出来れば2000年代の中古マンションを購入すべき。

・資産価格の下落率が高い築浅物件(1年~5年)の物件でフルローンは組まない事


失敗しない中古マンション購入の7つのチェックポイントをご紹介させていただいたがいかがだったでしょうか?

特にマーカーで記載している項目は、後悔するであろう重要なポイントなので必ずチェックしてください。

他にも中古マンションの担保評価や、リフォームを行う時期なども重要になってきますが、上記で説明した7つのチェックポイントの基準をクリアしてからの話なので、まずはこの7つのチェックポイントを覚えて頂ければ嬉しいです。

この記事が役に立ったと感じた方、コメントやシェア等を頂ければ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


スポンサーリンク

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です