2018年は家を買わない人は賢い!不動産営業マンが絶対言わない家を買う4つのデメリット


私が勤めているエリアでは2018年の1月~3月まで家が全く売れず、ようやくぽつぽつと売れるようになってきました。2020年のオリンピックまでもうすぐ2年を切りますが、2018年に家を購入すべきかどうか迷いますよね?

結論から言います。2018年は様子見ですね。今は家を買わない方が賢いです。頭金を貯めましょう。

2020年を待たずに5大都市の(東京・名古屋・大阪・福岡・北海道)から離れた郊外の土地の下落が来年の2019年から始まります。2019年10月から消費税が10%になりますが、土地には消費税がかからないので、土地下落をしたほうが安く購入することができるようになります。

恐らく。勉強している不動産屋はこれらの問題をわかっておりますが、売らないと歩合が入らないので問題があるとは言うわけがありません。今回の記事は絶対に家を買うな!という記事ではなく、これから起こりうる住宅購入の4つのデメリットを理解してから、賢い住宅購入をしてもらえればと思います。

住宅営業マン秋
東京以外の戸建ては来年以降、マンションは2020年から物件価格が安くなる傾向になります。少し待つだけで何百万円も安くなるので、ぜひ参考にしてください。

2018年に家を購入する4つのデメリット!

2019年問題:総世帯数と総供給が逆転!需要<<供給になってしまう事で東京付近以外の土地が下落する。

来年2019年で総世帯数がピークになり、そこから総世帯数が右肩下がりになっていきます。人口が減って総世帯数が減ってしまえば、当然家を求める家族持ちのお客様が減るので、欲しいと思っている方(需要)<<住宅建築(供給)になっていきます。

当然ほしいと思っている人が減れば家を作る戸数も減り、土地の流通性・活用度が減ることで土地価格が下落します。

 

■住宅市場は大きな地殻変動の中に

国立社会保障・人口問題研究所は19年の5300万世帯をピークに、35年には4955万世帯まで世帯数が減少すると推計しています(グラフA)。これまで通り住宅が供給されれば、当然ながら空き家は増えていくでしょうし、住宅の供給超過が続けば、必然的に住宅価格が下がっていくと考えられます。もちろん、すべての地域に当てはまるわけではなく、需要の高い地域とそうではない地域の差が大きくなっていくことが予想されています。

出典:https://style.nikkei.com/article/DGXMZO98811770U6A320C1000000/

5大都市の(東京・名古屋・大阪・福岡・北海道)付近の土地であれば、人が減ることで需要減まだ先の話でしょう。しかし5大都市から電車で2時間程離れたところは、需要が減っていきますので、土地価格が半値になるとまで言われているのです。

2020年問題によってマンションは確実に下落する。


2020年問題とは、東京都心のマンションがオリンピック終了後に下落して、マンションが余ってしまうという問題です。東京の物件が余るだけであれば関係ないと思われがちですが、東京の物件が安くなれば、東京へ引っ越す方が増えますので、地方の人口減にもつながります。

ちなみに2018年はマンションの価格がかなり上昇しております。私が不動産投資をしている日本財託の営業マンに聞いたところマンションが飛ぶように売れているとのことです。東京カンテイでも2018年4月現在ではマンション価格が上がっているようです。この流れはおそらく2019年まで続くでしょう。

詳しくは下記の記事で2020年問題の原因などもご紹介しております。

2022年問題の生産緑地解除でついに東京都心の下落が始まる。

2020年問題は結構有名な問題なのですが、それから2年後ついに東京の高騰に終止符が打たれる問題が発生します。それは1991年に制定された「生産緑地」の契約解除になります。生産緑地とは土地の所有者に土地の利用方法を農業などにしか使用してはいけないという規制をかけるのですが、その恩恵として固定資産税が1/200にする契約です。

生産緑地には当然住宅建築はできません。

生産緑地は30年契約なので、1991年の30年後つまり2021年に生産緑地が解除されてしまいます。生産緑地所有者の方は翌年から固定資産税が単純に200倍になります。するとどうなるでしょう・・・・?

土地手放しませんか?

住宅用地が突如東京にが大量発生するんですよ。すると現在の図式(需要>>>>土地)が逆になってしまうわけです。その結果、土地の値段が下がります。

新築は購入した瞬間に資産価値が1割減する。販売価格が高い2018年に購入すれば当然下落額が多い。

新築で物件購入し、引渡しを受け、登記をした瞬間に中古物件になります。もうあなたの名前が入った瞬間に中古です。この時点で建物価格の1割減です。3,000万円のマンションを購入したら2,700万円です。下記にてマンションの下落率を引用します。

築年数別中古マンション坪単価(坪単価 単位/万円)

東京大阪愛知3都市平均坪単価3都市平均下落率
築1年261.4163.2153.3192.6-10%
築5年232.1137.4109.2159.5-26%
築10年203.8109.088.6133.8-38%
築15年175.089.672.8112.4-48%
築20年149.969.356.791.9-58%
築30年147.664.052.387.9-59%
築40年142.149.940.377.4-64%
約3.3㎡=1坪

三井住友トラスト不動産の不動産マーケット情報の記事によると、
新築分譲マンションの場合、1年目から20年目までは急激に資産価値が下落しているものの、20年目からは、緩やかなペースで低下を始めるので、築20年と築40年を比較すると査定額にほとんど差がないことが明らかにされています。

出典:https://fudousancollege.com/contact

購入して10%も下がる商品って、新築住宅だけじゃないでしょうか?ここ最近では物件価格が上がってきているので、同じ1割でも物件価格が3,000万円と5,000万円では下落額が200万円も差があります。マンション価格が上がっている2018年に購入した場合、資産下落額もその分増えてしまうので、2018年のマンションが高い時ではなく、2020年以降にマンションが安くなった時に購入したほうが良いでしょう。

現役不動産屋の秋が今家を購入したい方へ損しない住宅購入のアドバイス。

今マンションを購入したい人へ(中古で自宅マンション投資を含めて購入しよう。)


2018年にマンションを購入しない方が賢いです。これは絶対に言えることです。ただそうは言っても住宅を欲しいと思っている人はたくさんいらっしゃると思います。そういう人を否定することはないです。むしろ不動産屋なので購入してくれるお客様は非常にありがたいです。ただこれだけはいいたい・・・

新築マンションだけはやめておきましょう。

新築はきれいだから、夢が詰まっている・・・わかります。ショールームはそれが狙いなんだからでも騙されないで。

1年後には(マンション価値<<<借金)になってしまいます。それはリスクでしかありません。

大事なのは住まいに柔軟性を持たせることなので(マンション価値=借金)にまで最低でも行っていかないといけない。

マンションを購入するのであれば、自宅マンションを投資物件として購入するのが最強です。引っ越ししても資産にする事ができるうえ、最悪売却しても手元にお金が残ります。よっぽどくそ物件を購入しない限り借金を背負うことはありません。出口戦略・貸し出しすることを踏まえながら資産性の高い中古マンションを購入しましょう。

今新築戸建てを購入したい人へ。(建売から売り建て時代に突入する)


僕の専門になる新築戸建てですが、間違えなくこれからの時代建売住宅が無くなり、土地を購入してから建てる、(売り建て)がメインになります。簡単に言うと自由設計です。

この流れは確実に来ますね。その証拠に大手の飯田グループでも購入した土地をそのまま転売している分譲地も増えてきました。(土地転がし)

建売業者が土地を購入しても、購入者が少なくなってしまうと分譲地でいくら家を建てて売ろうとしても、購入する方が少ないので建てた住宅が売れないという危険性があります。(家は何千万もする資産なので、売れないと地獄の負の遺産です。)

それであれば、購入者に事前に建売業者が仕入れした土地を購入して貰ってから家を建てたほうが、上記のリスクを回避する事ができます。条件付き売地形式でどんどん販売していくでしょう。土地の値段によっては条件を外して注文住宅を建てることができるようになるでしょう。ようやく土地価格が安くなって注文住宅がより身近になってくるでしょう。

土地価格が安くなってきたら、建物にもお金をかけることができるようになるので、建物にこだわれるようになるのがこれからの時代です。それが確実に来る時代は2022年の生産緑地解除後ですね。

まとめ

2018年家を購入しない人は賢い!まとめ

☑2018年は家を買わない方が賢い!不動産屋が言わない家を購入する4つのデメリット「2019年問題」「2020年問題によるマンション下落」「2022年の生産緑地による土地価格下落」「2018年の物件価格高騰により、購入後1年後に資産価値が1割下がる額が大きい」

☑2018年にマンションを購入する人は、新築マンションではなく中古マンションを自宅マンション投資をするをすれば家を手放しても損することはなく、ダブルローンが組めるのであれば、不動産投資を始めることができる。

☑新築戸建てを購入する人は、今後、必ず建売住宅から土地を売りから住宅を建てる(自由設計)に代わってくる。土地か買うを出せば条件を外せるようになるので、注文住宅が身近なものになる。


住宅営業マン秋
不動産屋の私も、2018年に家を買わない人は賢いと思います。これから建築コストは上がりますが土地は安くなりますので、欲しい時期と相場のバランス感覚が重要になりそうです。


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