2018年がマンション売却のピーク?2020年問題で都心のマンションが下落する3つの理由


いま不動産業界でひそかに話題になっている2020年問題ってあなたは知っておりますか?2018年になった今でも知らない方が多いと思います。

それもそのはず、この問題が知られたら都心の新築マンションが一気に売れなくなるから不動産屋は教えないんです。

2020年問題とはオリンピック後に、マンションの価格が思いっきり下落する問題です。

そんなのわかりきったことじゃんって思ってません?

甘いっす(笑)

じゃあなぜ値段が下落するかわかります!?

・・・・・・・

解んないっすよね!!?

そんなあなたの為に、不動産屋であり現役投資家でもある筆者「秋」が2020年問題でマンションが下落する3つの理由についてお話させていただきます。

住宅営業マン秋
今マンションデベロッパーでも新築マンションの販売・着工が減少している状況です。今や駅から徒歩5分以上離れた都心のマンションは売れ行きが悪いので、商品化しないというのが現状です。

2020年問題で都心のマンションが下落する3つの理由

理由1:オリンピック終了前に中国人オーナーのマンション売却による中古マンション供給過多


出ました中国人(笑)中国人は本当に賢いと心の底から思います。

オリンピック開催が決まった2013年から現在まで都心の地価が右肩上がりで、この流れは2020年まで続くであろうと簡単に予想ができます。でも中国人が頭がいいと思うのはここから!

中国人が実際に都心のマンションを売却益(キャピタルゲイン)を得るために購入したのは2013年~2014年だけであって2015年からはマンションを購入している中国人はほとんどいません。

なぜだかわかります?

なぜ2015年以降にマンションを購入していないかというと、2020年に売却する際に発生する譲渡所得の課税が関係してきます。

譲渡所得の課税には短期譲渡所得と長期譲渡所得があります。これらの区切りとして不動産を所有した年度から5年間以内に売却すると短期譲渡所得、5年以上所有して売却すると長期譲渡所得として見られるんだけど、この2つの税金の額が全然違うのです。

直期譲渡所得は所得税と住民税を合わせて所得の20%で済みます。しかし短期譲渡所得はなんと所得に対して39%も税金が掛けられてしまうという馬鹿らしい税法で、要は5年間所有できないだけで倍の税金を支払うのです。だから売却するときの2020年までに5年間は所有しないとダメってこと

一番高く売れるのは2018年~2019年の間です。2020年は東京都オリンピックが終わった瞬間に値段が下がることが分かってしまうので、消費者も馬鹿ではありません。その反動で買い手が付かないという懸念事項があります。

仮に2020年に売却したとしても場合、遅くとも6月までには売買契約を行わないと8月にある東京都オリンピックまでに引き渡しが間に合いません。

反対に日本人(私も含め)は2015年や2016年のマイナス金利が始まった時に不動産投資を始めているサラリーマンが多いそうです。税金等の事を考えない日本人は一番高く売れるタイミングをみすみす逃しているのです。私含めてね(笑)

中国人が2019年一斉に売却したらどうなるか?

お分かりですよね。

中古マンションの供給荷多です。

中国人が2013年や2014年で新築で購入した場合は築6年の築浅マンションが大量に流通することになります。築浅マンションは新築同様に人気がありますので、すぐに売れていきます。

それだと新築物件が売れなくて困るので、築浅物件に負けないぐらいの価格設定をします。結果安くなる・地価が下がるってことが起きる。

私が中国人のお客様に聞いた話ですが、中国人は売却に困ったら、おバカな日本人に高値で売りつければいいと思っているという話をききました。賢いっすね。騙されないようにしたいものです。

理由2 2019年問題による住宅供給数と総世帯数の逆転

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知ってます?住宅の供給数って大体年間90万棟ぐらい新築しているらしいですけど、とうとう2019年に需要と供給が逆転してしまうのが、2019年問題ってわけです。

2019年問題は都心以外の土地の価格が半額になるとまで言われているけど、総世帯数が減少しているという事実は需要が減っていることと同義ってことを考えるべき。

これからの時代は新築をむやみに立てて売れる時代じゃなくなってきているので、新築の需要が減れば、当然マンションの価値が下がるし、新築の着工数も減ってくるだろうね。

結果新築物件の数が減り、中古物件の流通が増えるのでライバル物件増えた結果、築年数と値段勝負になって値段が下がっていくという現象が起きるということです。

理由3:東京の人口は2020年をピークに右肩下がり、需要の減少による下落


東京都のホームページで調べてみると人口減少の事態は思ったより深刻で、あと 3年後で人口増加のピークを迎えてしまい、2020年以降の人口は右肩下がりの市場になることがわかる。

しかも40年後の2060年には人口が1,100万人になるというデータもあり、今より200万人も少なくなってしまうという恐ろしいデータもある。

こんな人口が減っていく市場で不動産売買が今より活気づくかというと正直想像がつきません。

むしろこれからは家が有り余る時代だから、不動産を所有しない時代がやってくるかもしれない。むしろその可能性は高い。

賃貸の取引はますます盛んになってくると思うが、売買の取引が少なくなれば当然不動産の価値が下がるので、今のこのくそ高い時期に購入するのではなく、今は我慢して2020年以降にマンションを購入するのが非常にオススメです。

2018年の中古マンション市場はどうなっている?

2018年5月に東京カンテイが調査した2018年4月の全国的に価格上昇しているかどうかの調査結果として、東京の物件価格は2018年も上がっているものの、価格下落の県が毎月増えてきているという調査結果があります。(データ転用厳禁なので下記にてリンクを張っておきます。)

出典:https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/460

これらの理由としては、マイナス金利よって住宅ローンの低金利が続いているに加えて、2018年から始まった新築タワーマンションの固定資産税増額よって増税の対象にならない2018年以前のタワーマンションが注目されるようになりました。

また私が投資物件を購入した日本財託の担当者に確認すると、相続税対策としてワンルームマンションが飛ぶように売れているというリアルな情報を聞いております。

2018年に中古マンション価格が高騰した後の2019年に中国人が所有しているマンションを一斉に売却して、供給過多になる可能性があるのでマンションの売りを考えている場合は2018年までに売却したほうが良いでしょう。

まとめ

マンションの2020年問題 まとめ

☑2020年問題のマンション下落の原因は「中国人による一斉売却」「2019年問題の都心以外の土地価格下落」「2020年をピークに人口が減る」

☑2018年がマンション売却のピークは2019年に中国人が売却してしまうと、中古マンションの市場が一気に供給過多になる。

☑2018年の中古マンション市場は高騰している。タワーマンション増税により2018年以前の中古マンションが注目されるようになったのが要因。マイナス金利による0.4%の住宅ローンがあるうちに売却したほうが高値で売れる。


東京のマンション下落問題の2020年問題についてはいかがだったでしょうか?今回の記事に需要があるかはわかりませんが、都心でマンションを購入しようと考えているあなたに役に立つと思っております。

住宅営業マン秋
マンションが手狭で引っ越しを考えている人は今年中に行動しましょう。来年以降は売れる価格が一気に下がる可能性がマジで高いです。下記の記事でマンションを売却する前に知ってほしい事を書いておりますので、ぜひ読んでみてください。


この記事が役に立ったと思った方は、コメントなどを頂ければ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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3 件のコメント

  • 2020年問題を聞くのは初めてです。本当にありがとうございます。
    かきについてききたいですが。
    1、今投資用ワンルーム購入を考えておりますが、まさかやめたほうがいいでしょうか。
    アドバイスをよろしくお願いします。
    2、マイホームを一戸建てにしたいですが、それも2020年後にしたほうがいいでしょうか。
    以上です、よろしくお願いします。

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