自宅用のマンション購入を考えている方は住む為だけでなく不動産投資として考えたことはありますか？
今マンションを買う考え方として、半投資という考え方があります。
半投資とは、SUUMOでも取り上げられていましたが、マンションに永住する事を前提とせず、家族の状況に応じてマンションを賃貸に出したり、売却することを前提に購入することです。
はっきり言って自宅マンション投資を最強です。
不動産投資初心者の方でほぼリスク０で始められる最強の投資方法なんですよ。
自宅マンション投資のデメリットとして、「不動産購入スピードが遅くなる」「家族の理解が必要」「次の転居先を見つけなければならない」という3つのデメリットはあるものの、資金的な面でのデメリットはほとんどなく、堅実に最初の1棟目の資産構築をする1番再現性のある不動産投資方法なんです。
巷でＣＭになっているワンルーム投資は失敗したら、自分の家族で住むということ部屋が狭すぎてできませんが、自宅マンションであれば最低でも2LDK～3LDKのファミリータイプの物件なので、最悪失敗してもまた自宅として住み続けることができるんですよ。
そして後述でも紹介しますが、これからの不動産投資にとって非常に理にかなっている投資法になります。
もちろん半投資で物件を購入する際は立地・家賃の相場・再開発事情等を考慮しなければなりません。
でも自分で住むことを前提に購入しているわけですから、必然的に好立地な物件を購入すると思いますので、家賃程度を見ておけばそこまで大それた失敗はしません。
今回は自宅マンション投資の5つのメリットと2つの注意点を、ワンルームマンション投資で苦戦している筆者がご紹介していきます。
自宅マンション投資が最強だと思う5つのメリット
資産ローンより約2％以上安い住宅ローンが使える！☜これが最強すぎる。
私は中古ワンルームマンションを所有しておりますが、2.725％という以上に高い金利で借りております。
しかし持ち家の場合は住宅ローンが使用できるので2％以上安い0.6％台で借入れすることができるのです。
この差はかなりでかいです。毎月3万円ぐらいの返済額が変わるんだから！
もし５年後に同じ物件を売却して利益を得ようとした場合、資産ローンで組んでいると単純に180万円も損することになる。
当然資産ローンで組む場合は誰かに貸すことを前提にしているため、5年間の家賃収入を加味する必要もあるが、それ以外で自分の住む場所の賃料やローンなども含めると、やっぱり持家を不動産投資として購入するのが効率が良いかという事がわかります。
金利の高い資産ローンではなく、住宅ローンを使用しながら賢く投資をすることができるのが不動産投資で成功する秘訣です。
資産形成ローンで2.775％団信なしで借り入れしている筆者秋だからことだからこそつくづく思います。
立地の良いファミリータイプマンションを売却してもほとんど値崩れしない
半投資で購入する場合は、10年以内に売却する可能性もあることを前提に探しているので、売却しても大幅に値崩れするケースが少ないです。
例えば、駅から徒歩5分圏内の物件を購入したとします。
徒歩5分圏内の物件とは駅から半径400m内の物件なので、駅から400ｍ圏内の土地にマンションが建てられる用地が無ければ、次に徒歩5分圏内の物件が出る事はありません。
これが数年後にどんどん開発が進み、駅から10分圏内の物件が無くなってきた時にぽっと出で駅5分圏内の中古物件が出てきたらどうでしょう？
めちゃめちゃ希少性がありませんか？
この条件が揃うと、購入から数年たっても購入した金額と変わらない金額で売却ができてしまうケースが有ります。
現に私のお客様で10年間も住んでいたにも関わらず、売却した時は購入時のたった100万円しか値崩れしておりませんでした。
更に私の知り合いの仲介業者の担当なんか、購入したマンションを売却して400万円も儲かってます。
そこから税金が引かれたとしても300万円以上手持ち金が増えるわけですから、賃貸だけではなく売却益だって狙うことだってできるのがファミリータイプのマンションなんです。
もちろんそのまま月々の住宅ローンの支払より高い家賃で設定して貸し出しをすればそれだけで住宅ローンを支払いながらお小遣いを得ることだってできます。
これが半投資の住まい方法です。
仮に戸建てを購入すると、上記の条件が揃っても大きく値崩れするのが不動産の面白いところです。
住宅ローン控除・住まい給付金などの減税措置を使うことができる。投資用の物件には優遇措置はありません。
不動産を投資用で購入すると税金の優遇措置はありませんが、自宅用に購入する事で、住宅ローン控除や住まい給付金・所有権移転登記の減税措置を使うことができます。
これは無視できません。住宅ローン控除はなんと年間で最大40万円も戻ってくる素晴らしい減税措置です。最大10年で400万円も税金が還付されるんですよ。
しかも年収が低ければ、住まい給付金で消費税が8％の時に購入すれば最大で30万円、2019年10月以降の10％になった場合は最大で50万円ももらえるのです。
それに比べて私のワンルーム投資マンションの減税措置を税務局に確認したところ・・・
「申し訳ありませんが、何もありません」
という残念な回答を頂きました。
賢く減税措置を利用しながら不動産投資をする。
これからの住宅購入は永住目的だけではなく、購入の仕方が求められる時代かもしれません。
ライフスタイルに応じて柔軟に対応ができる。唯一の投資法
自宅マンション投資は住み始めていた結果として自然と行っている場合があります。
自宅マンション投資のデメリットとして家族の理解を得る必要があるので、なかなか不動産投資の資産形成のスピードが速まらないというデメリットがありますが、家族の状況によってずっとそのマンションに住み続けることだってできるし、マンションが手狭だからという理由で、引っ越ししても残ったマンションを賃貸としても貸し出しをすることだってできます。
つまり家族の状況・子供の成長過程に合わせながら資産形成ができるのが、自宅マンション投資のメリットの部分にもなります。
これがワンルームマンション投資でキャッシュフローで失敗したと言って、住居費を浮かそうとしてそのワンルームマンションに家族全員が住めますか？
住めませんよね・・・・
ライフスタイルに合わせながら、日々の住宅ローンの支払いで資産形成をしていけるのも自宅マンション投資のメリットになります。
これからの不動産投資は狭い物件ではなく、広い物件が求められる時代
これからの不動産投資は、ワンルームマンションからファミリータイプのマンションのように広い物件を求められるようになるでしょう。
ファミリータイプのデメリットとしては、ワンルームマンションに比べて修繕費が高い・面積按分による管理費修繕費が高くなるという2点が挙げられますが、日本の人口減少に伴い、これからの住まいは少ない人数でも広い物件を求められる傾向にあります。
人口が減れば、需要より供給数が増えるわけですら、家賃の価格競争が勃発します。同じ家賃でワンルームマンションとファミリータイプのマンションだったらどっちがいいですか？広い方がいいですよね。
つまり人口が減少するにつれて、住む場所が広くなるってことです。
更に広い物件だと賃貸ではなく、外国人向けの民泊としてもビジネスが可能です。もちろんマンションの規約によっては民泊がＮＧの場所もあります。
自宅マンション投資の2つの注意点
住宅ローンは事業用としては貸し出ししていない。都市銀行だとバレる可能性が高い。
低金利の住宅ローンを併用しながら家賃収入を得る事を目的としている為、住宅ローンを使用しながら不動産投資を行っていく必要があります。
しかし住宅ローンは不動産投資用の物件に対して融資をしておりません。
なぜなら住宅ローンはあくまで「購入する物件に住むことが条件」とされております。これは銀行とのローン契約（金銭消費貸借契約）にもこれが記載されております。
ここでのポイントは物件に近い銀行で借り入れをしない。都市銀行では借り入れをしないことが原則です。
物件の近くの銀行で借り入れしてしまうと、銀行の担当者が挨拶周りをしている際に、住宅ローンを事業用ローンに使用していることがばれてしまいます。ばれてしまうと一括返済を求められてしまうケースがありますので、バレることだけは避けなければなりません。
「バレたきっかけはメガバンクの担当者が物件に来たからです。用事があって近くに訪れた際、たまたまアパートの前を通ったようです。アパート名と管理会社の看板があり、1階の自宅部分に子供の済む気配がないことから、怪しまれてあっさりバレてしまいました。 担当者からすぐ電話がきて、直接会って事情を説明するように言われました」
担当者の剣幕から、アパートにしているのがバレたことはわかったが、そのときは何を言われるかわからず、ただ緊張しながら銀行へ向かった。
「妻の妊娠を理由に無断で計画変更したことを誠心誠意お詫びしたのですが、真っ青な顔をして“これはマズイですよ”と何度も言うのですよ。安易な気持ちで申し訳ないことをしてしまったと後悔しました」
その結果、そのメガバンクから一括返済を求められた。
出典：https://www.rakumachi.jp/news/column/84080/2
メガバンクの住宅ローンは投資用として借り入れすることに対してかなり厳しく見ております。物件から近いエリアの支店で借り入れするとバレるので気をつけましょう。
ではどこで借り入れをすべきか？
答えは物件から少し離れた信金さんで借り入れすることをおすすめします。
「銀行と話し合った結果、それまでの1%台の住宅ローンから3%台の事業性ローンに切り替わりました。へんな話、この地銀では慣れているとまではいいませんが、こういった話は珍しくはないようでした。
担当者からは『派手なことをしたから隠し通せなかった……』というようなニュアンスのことを言われて、本来だったら『気づいても、見て見ぬふりだったのかな？』とも思いました。あくまで私の感触ですが」
信金さんはメガバンクと違って貸し出しをしたいという姿勢が強い為、返済に支障がない方であれば、住宅ローンを2重に組んでいても問題ないというケースもあります。
実際に私が販売しているときに、前の物件の住宅ローンが残ったままでも、住民票を移転すれば住宅ローンを貸してくれました。
本来であれば住宅ローンを2本使うことはできませんが、信金さんの場合は、この辺の基準が緩いのも確かです。
住宅ローンを2本借り入れするというのは本来ＮＧ行為なのです。銀行さんに事前相談の上、自己責任でお願いいたします。
住み替え先の住宅ローンの融資が難しい。審査金利の低い銀行を使用しなければいけない。
投資するマンションの住宅ローンを残したまま、新しい転居先に引っ越しをする為には、借金を残したまま住み替え先の住宅ローンを借りる必要があります。
住宅ローンとはいえ、借金は借金です。借入金額が減ってしまいます。
新しい住宅を検討している方は、前の住宅ローンを残したまま貸し出しをしてくれる銀行のみに対して融資を依頼する形になりますので、審査が緩い信金さんやフラット35を利用するようにしましょう。
メガバンクの場合、そもそも住宅ローンを残したまま新たに住宅ローンを組むことはできませんので、メガバンクで借り入れを検討するのはＮＧです。（審査金利がどちらにしても高いので、借り入れができない）
まとめ
☑自宅マンション投資のメリットは5つ「住宅ローンが使える」「税金還付制度が使える」「値下がりがしずらいファミリータイプのマンションを取り扱う」「ライフライフに柔軟に対応できる」「これからの不動産投資に求められている物件」の5つ
☑自宅マンション投資のデメリットは「家族の理解が必要」「投資スピードが落ちる」「次の転居先を見つけなければいけない」の3つ
☑注意点は住宅ローンが原則使えない・転居先での住宅ローン審査が厳しいという2点、どちらも信金さんで借りることがオススメ！
管理費修繕積立金が高いと言われてきていたマンション購入ですが、賃貸で貸すことや、売却を踏まえて購入するのであれば、流通性の高いマンションを購入する事をお勧めします。
逆に投資目的で戸建てを購入するのはNGです。戸建ては10年間で建物の価値が0円と判断されがちで、売却しても大きく値崩れするのが目に見えております。
購入する住宅をいつか貸す事も視野に入れながら購入することが後悔しない不動産購入になるでしょう。 参考までに下記の記事で私の不動産投資の失敗体験談をご紹介してますので、ぜひご覧ください。
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