これだけは絶対押さえろ!重要事項説明のチェックポイントを簡単にまとめたぞ。


物件購入を目前に控えているあなたにとって大事な書類が、宅建業法の35条に定められている重要事項説明書です。

簡単に言うと、この重要事項説明書は物件の重要なポイントや契約時の決め事を説明する書類であり、売主は買主であるあなたに重要事項説明を説明しなければなりません。

しかも説明する際に、私のような資格有る者(宅建士)に説明してもらわなければ、重要事項の説明の義務を果たしたことにならず、物件の契約をすることができない名前の通り重要な書類です。

この重要事項説明書はどんな事を説明するかというと・・(土地の取引の場合)

・売主の明示、仲介会社の明示

・不動産の表示(購入する物件の土地面積や所在)

・敷地に関する権利の種類、内容

・法令上の制限 (その土地がどんな建物を建てることができるなどの制限)

・ライフラインの有無 (電気・水道・下水道があるか?)

・道路の種別(道路の幅員・公道か私道か?建築基準法上の道路か)

・売買代金以外で受理する金額の目的について

・契約の解除に関する事項

・損害賠償と違約金

・手付金の保全措置について(支払う手付金を銀行に預けるか否か)

・住宅ローンをあっせんや融資条件・ローン不承認の際の対処

・瑕疵担保責任について(豊洲市場でも有名になりました項目)

・その物件に関する特記事項 ete・・・・・

 

ざっくりいうとこれだけですが、マンションの場合は区分所有法等の項目も増えますので、最低限の重要事項説明の項目が上記になります。

 

で!

項目があって正直どれも大切だからどの項目も理解してほしいのが本音だけど、不動産の素人であるあなたに覚えろというのは無理な話で、更には初めて契約するという立場でもあるので緊張してしまい冷静に保てないのも事実。

だからこそ事前に最低限でも覚えてほしいところを、現役の宅建士が紹介させて頂き、それでも不安であれば最終奥義を伝授することにする。

これで契約前の怖い気持ちや不安の気持ちが和らげば素直にうれしいです。

前置きなりましたがそれでは本編に行きます!

住宅営業マン秋
偉そうに語っておりますが、自分が投資用の物件する前の重説の記名押印で手が増える得ていたのは内緒です(笑)

重要事項説明書の聞き取りで失敗しない為の5つのポイント!

物件の所有権が説明時に売主になっているか?絶対確認すべし

 

あなたが重要事項説明を受けているその日の土地の所有者が売主になっているかを確認する必要があります。

99%は売主の名義の物件ですが、残りの1%の物件は売主以外の名義になっているケースが有ります。

実は民法上は売主に所有権移転登記が成されていなくても売買することができる為、所有権が売主ではなく第3者の方の名義になっているかもしれません。

わかりにくいので図で説明します。


 

第3者が土地の所有権を持っていたとしても、売主が売買契約の締結の予約さえしてしまえば、素人のあなたに土地の売買契約書を結ぶことができてしまいます。

自分のものでもないのに売買ができるのが意外だと思いますが、民法はこれを許しております。実務でも中間省略売買をたまにやらせていただいております。

これはこれで有効な契約ですが、問題は次の図になった場合です。


実はこれも民法で認められております(笑)

しかしトラブルのも必然で、買主であるあなたが他の買主より先に登記をすることが条件になります。

もし登記ができず他の人に取られてしまった場合は、契約時に支払った手付金はもちろん、売主に損害賠償を請求することができますが、こんなのになったら楽しい物件探しが台無しです。

以上の事から、物件の名義が売主になっている不動産を購入したほうがよいでしょう。

住宅営業マン秋
2重売買になった場合、登記を先にしたほうが所有権を主張することができます。買い逃してしまった方は泣き寝入りではなく、契約不履行という形で損害倍書を請求するのが流れです。

 

不動産は前面道路の種別で価値が決まる!確認しないと不良債権を手にすることに・・



法令上の制限の中に道路の種別、道路幅員、接道幅員を確認する項目があります。

これ・・めっちゃ大事!

なぜならその土地に建物を建てるときに道路の条件によって再建築ができるか否かが決まるからです。

再建築ができない物件は以下の通り

再建築不可の土地(絶対購入してはダメ)

・土地と道路の接する間口(接道幅員)が2m未満!

・その土地が接する道路が建築基準法の道路じゃない


この2つ絶対に確認しましょう!!どっちかに該当すれば不良債権!ゴミ土地に認定します。

私の知り合いで不良債権物件を購入してしまった方がいます。

土地が広くても家が建てられないといって嘆いておりました・・可哀想(都道府県から都合よく固定資産税を取られる不良債権)

あと道路の種類が私道か公道かによっても大きく変わってきます。前面道路が私道の場合は下記の記事をよーく読んで勉強してください。絶対に役に立ちます。


 

契約の解除は手付流しが一般的だよ。

 

もしもだよ。契約した物件が何かの拍子で解約しなければならない状態になってしまった場合は、売主に預けた手付金を解約金として渡さなければ解約ができません。

「えーー返してよ」っていっても売主は返しません(笑)

逆に手付金の返還を求めなければ解約ができますが、手付解約には期間が定められております。

それは相手方(売主)が契約履行に着手した時は手付解約はできなくなり、違約金を契約価格の最大20%を支払わなければ解約することができないのです!

履行に着手とは建売住宅であれば建物の構造の登記(表題登記)申請が、履行に着手したと法律上は認められるだそう。

不動産は価格が大きい為、契約を解除するのにも一苦労します。もし解約をする場合は、早め早めに行動しないと違約金を取られてしまうので注意が必要です。


 

重説で一番チェックしろ!物件の特記事項

 

上記で説明している内容はいわば重要事項説明書のひな形で聞かれている事です

特記事項にかかれているのがひな形にも書いていない特殊な事情がある場合に使用する項目なので、私たち不動産会社も一番ここをチェックします。

だから購入者であるあなたも特約を重点的にチェックしてください。

上記の解約の話をしない為にも、その物件特有の特記事項を確認する必要があります。これらを確認しないで契約してしまうと・・・

後で痛い目に遭います!


物件特有の特記事項の例をあげると

・半径30mぐらいにお墓が有る。

・前面道路が広い為、交通量が激しい(騒音、振動、臭気)

・その物件で誰か人が死んでいる。

・土壌汚染(豊洲の土地みたいに)

・道路対面が暴力団事務所がある

・その物件に隣地からの越境物があるなど・・

 

要は物件の近くに嫌悪施設が有ったり、その土地に告知しなければいけない事項があれば特記事項に記入するのです。

この問題を購入前に知らずに購入してしまい、あとから知ったから解約するというケースが多く目立つのでしっかり確認する必要があります。

あと当たり前だけど重説に書いてある事を、見ていないなどの理由で解約するのはNGです。

嫌悪施設についてはこちらの記事でご紹介しているので参考になると思います。

 

必殺奥義!契約前に事前に重要事項説明を紹介してもらう。

 

重要事項説明の読み合わせと契約する日は同日で行う不動産屋がほとんどです。

そのため重要事項説明にわからないところがあっても、契約の流れで押印する羽目になるかもしれません。

これは避けたいですよね?

重要事項説明書は上記でお伝えしたチェックポイント以外にも沢山項目があり、契約する前に不安になってしまう気持ちもわかります。

現に私は不動産のプロにも関わらず、目黒のマンションを購入した時は、不安で先に契約書類を確認したいという衝動にかられたことが有ります。

そんなときは、契約前に担当の営業から重要事項説明の案でもいいので紹介してもらいましょう。

書面を見ればどんなことが説明してもらえるのかを確認することができるし、わからないことがあれば事前に質問して解決することができます。

実際、私たち業者間の契約は当日に読み合わせなんてしません(笑)

事前に契約書の内容を把握した上で契約しているんです。

契約前に不安であればこの方法がお勧めですよ。

住宅営業マン秋
大手企業の場合は本社稟議が終わった後でないと契約書・重説を事前に紹介してもらえない可能性もあります。

 

まとめ

 

重要事項説明書のチェックポイント まとめ

☑重要事項説明書で知ってほしいところは「権利関係」「道路に関する事」「契約の解除」「特記事項」の4つを主に注意深く聞いてほしい。

☑契約前に重要事項説明書と契約書のドラフトを不動産屋から貰って事前にチェックしておくと契約当日精神的に楽な上、事前に質問をする事ができる。


重要事項説明書の押さえておきたいポイントについてはいかがだったでしょうか?

だいぶ簡略化している為、覚えやすいものの本当にコレで大丈夫か?ってなったらすみません。

重説の説明って人によって説明の仕方を変えないといけないので非常に難しいところではあるのですが、私が本当に重要だなと思ったポイントをピックアップさせていただいた次第であります。

住宅営業マン秋
この記事を読んでいただいている方の中で重要事項説明書の説明の仕方について求めている方が多いがびっくりしました。下記の記事に、私なりの重要事項説明書の説明のコツをご紹介しておりますので、ぜひ読んでみてください。


この記事が重要事項説明書の参考になったと思えば、コメント等を頂ければ非常にうれしいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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