戸建てとマンションのどっちにすべき?メリット・デメリットを比較してわかった住宅購入術とは!


初めまして、住宅営業に携わって早5年の社畜生活を送っている秋と申します。家を購入で必ずといっていい問題はマンションと戸建てのそれぞれの違いが判らず、迷ってしまっている方もいらっしゃるのではないでしょうか?

「あ!家が欲しい!!」と思ったときに一番最初に選択を迫られるのは、戸建てかマンションにすべきかについて迷われると思います。

そこで今回はマンションと戸建てのお互いのメリット・デメリットを比較検討してわかった住宅購入術をご紹介させていただきます。

この記事を読むことで、物件探しの羅針盤になると思います。
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目次

一戸建て購入のメリットはなんといっても自由性とトータル費用の安さ!


一戸建ての良いところはズバリこんなところです。

・自分が土地を持っているので、自由に建替えやリフォームができる。

マンションは自分が所有している専有部分以外を建て替えや外壁の修繕等を行うときは、マンションの集会で提案をしなければなりません。

そしてマンション所有している方が修繕費用を払いたくないのでやりたくないとしても、マンションは集会で通ってしまった場合は持分に応じて費用負担をしなければなりません

しかし戸建ての場合はこれが自由にできます。この自由というのが実は大きいです。費用がたまれば修繕してもよし!費用がなければ修繕しなくてもいいのです。

・マンションより延べ床面積が大きいので、広い家に住むことができる。

マンションで販売されている専有面積が70㎡(21坪)ぐらいに対して、新築戸建は100㎡(30坪)の建物に住むことができます。

間取りもマンションは3LDKが標準に対して、戸建ては4LDKが標準です。子供が2人以上いるご家庭では戸建てを購入したほうが、子供の成長に合わせて部屋を使うことができるというメリットもあります。

・購入時はマンションより高いが、総支払額はマンションより安い!!

マンションと比べて戸建ての最大のメリットは総支払額が安いという点になります。

まず駐車場の面では、自分の土地を持つことによって駐車スペースなどが確保できるので駐車場代もかかりません。

確かに戸建ては最初に購入する時はマンションより高いローンを組みますが、マンションは管理費・修繕費・月々の駐車代などを住宅ローンにプラスすると、戸建てより平均で1,000万円高いと言われております。

戸建ては住宅ローンの返済が終われば支払いが無いのに対して、マンションはローンの支払いが終わっても管理費・修繕積立金・駐車場代を支払わなければなりません。

ローンの支払いが終わっても、管理費修繕積立金などの支払いで、月3万円程度のアパートと住んでいるのと変わらない感覚です。

戸建てのデメリットは立地の悪さと資産性低いこと!

戸建ては立地がマンションと比べて悪く、自由な管理ゆえに建物の資産性の価値が低くなりがちになります。

管理費修繕費がないので、修繕費を積立しなければならない。

戸建てはマンションと違い、管理費・修繕費は払わなくても良い所がメリットの1つになりますが、管理会社が管理してくれるわけではありません。家の不具合はすべて自分の費用負担で修理する必要があります。*積立金を自分で管理しなければいけない。

10年間で壁の塗り替え等を行うのであれば、10年間で最低100万円を貯める修繕計画をしなければいけません。

マンションと比べてセキュリティ性が悪い。

・戸建ては構造上正面ドアを開ければ、家の中にすべては入れてしまうので、マンションと違い、セキュリティー面が弱い。*マンションで泥棒に遭ったって事件はあんまり聞かないです。

特に泥棒に入られる家の特徴として、公道から見えずらい「敷地延長の家、私道に接している家」が泥棒に狙われやすいです。

建物の資産価値が10年経てば二束三文になってしまう。立地が悪ければ土地の価格にも影響が有り!

一戸建ての木造住宅は資産価値が約22年で0円になるといわれております。

しかし基本的には10年間住み続けていれば建物の価値は二束三文になり、売却するときは土地の価格のみになってしまいます。ただ戸建て住宅を売地で売る場合はそう単純にはいきません。

なぜなら売地として欲しい方であれば、建物はかえって邪魔になり、余計な解体費がかかる為、土地代から解体費を差し引いた安い金額でしか売れなくなってしまうからです。

購入した土地価格で売れるわけではないのです。

なら鉄骨住宅なら資産価値が下落しないから良いのかという疑問も出てくると思いますが、鉄骨の建物はそもそも購入する建物価格が木造と比べてかなり割高になってしまいます。更には解体費用が木造と比べて約2倍は掛かります。


では中古住宅で売却をすればとお考えかもしれませんが、やはり業務に携わっている経験値からいうと、駅近の中古住宅で築浅であれば確かに売れます。但し、駅が徒歩10分以上かかり、築年数20年以上たってしまうと、SUUMOなどのネットではほとんど検索されず、問い合わせも来ないまま時間だけが経ち、最終的には売地として売却することがほとんどです。

基本的には日本人は新築戸建に憧れております。

その弊害もあってか、中古住宅の売買が海外に比べて非常に遅れているのも新築の憧れが弊害になっているのです。


上記の点をまとめると、戸建て売却は駅の距離によっては中古住宅として売却できるが、駅の距離が遠いと建物はかえって邪魔になり、土地だけの金額しか評価されないのです。

 

マンション購入のメリットついてはズバリ利便性とセキュリティ面


前半で戸建てのメリットを上げてきましたが、マンションのメリットは戸建てのデメリットにつながる部分がメリットになります。

・間取りが1フロアで生活ができる上、上層階でもエレベーターがあるため老後は安心

新築戸建で平屋の物件が無い限りは2階建や3階建てになってしまいますが、マンションはワンフロアですべて完結しているので、階段の移動が辛い老後の方にはマンションがオススメです。

中古マンションは子供が独立して、夫婦2人で済むにはぴったりです。

・戸建てと違い管理人などがあるのでセキュリティー面が安心

マンションはセキュリティーがしっかりしております。泥棒が戸建てに侵入しようとするときは、正面のドアの鍵を開けてしまえば、簡単に開けられてしまいます。

マンションの場合はセコムなどに加入しているので、マンションの中に入るのも難しいと思います。

仮に泥棒がマンションの中に入れたとしても、まずはエントランスのドアを開けて、管理人の目を盗み更にドアをこじ開けなければいけません。

女性が多い家族にはマンションのほうがオススメかもしれません。

・マンションは駅から遠くても10分以内なのに購入しやすい!若い人でも手軽に購入することができる。

マンションの良いところはどんなに遠くても駅から10分以内の立地にあり、販売価格が比較的に安いです。

それこそ戸建てで4,000万円以上するところが、マンションだと3,000万円台から購入することができます。

4,000万円の物件を購入するには年収が最低でも550万円は欲しいですが、3,000万円の物件であれば年収400万円もあれば十分購入することが可能です。

新築に拘らず、中古マンションであれば年収300万円台でも住宅を購入する事が可能です。

購入金額が安いことから若い人でもローンの組みやすさも魅力的な商品です。

・立地にもよるが、マンションは戸建てよりも売却がしやすく資産が残りやすい!

上記で記載した通り、マンションは駅まで徒歩10分以内の立地に立っております。この駅徒歩10分というのが非常に重要で、不動産を売却するときは建物や土地の大きさよりも、まずは駅までの距離を見ます。

戸建てで駅から徒歩15分以上の物件は、購入した時の価格からの下落が激しい為、売却をするとなった時はなかなか売れません。買い取り業者でも購入しません。(安く叩ければ別)

ただ駅から近いマンションは値段の下落せずに売却できているケースが多いです。なぜなら駅が近ければ賃貸住宅としても十分利回りが取れるからです。

立地の利用価値が高ければ、資産価値の下落は防げます。

一方戸建ては10年経ってしまえば、建物の評価は0円ので土地だけの資産価値しかない状態でしょう。

マンションのデメリットは管理費の値上げと、子供が大きくなると手狭になる。

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マンション購入は良いことばかりではありません。場合によってはマンション購入によって大損してしまいますのでデメリットもしっかりと把握してください。

管理費修繕積立金の負担が想像以上にきつい!管理費修繕費は築年数が経てば金額があがる。

マンションの管理費修繕積立金や駐車場代は、住宅ローン以外の支払いで月2万~3万円の支払いをする必要があります。

問題は管理費修繕費が一番安いのは新築時の時です。築年数が経てば補修個所がどんどん出てくるため、補修する費用を管理費修繕費を値上げして補填しなければなりません。

そのため数年に1度の集会で管理費修繕費の値段を上げざる得ないのです。そのため戸建てより総支払い額が約1,000万円ほど高くなるといわれております。

管理費修繕費はあくまでも共有部分のみの修繕のみ!自分たちが住む専修部分の修繕は実費で払わなければならない。

管理費修繕積立金はあくまで共有部分のみの修繕費になります。(外壁・バルコニーなど)専有部分のお風呂やキッチンなどの故障については修繕費とは別にお金を支払う必要がございます。

管理費修繕積立金について、皆さんの認識の認識では自分が住む専有部分も直してくれるための費用だとお考えの方もいると思いますが、残念ながらこれは間違えです。認識を改めてください。

あくまでも外壁・バルコニー・エレベーターなどの共有部分を修繕する費用に過ぎないのです。

水回り関係は10年から15年で補修する場合は、100万円~150万円を管理費修繕費以外にも用意しなければなりません。

管理費修繕費はあくまでもみんなのお金!戸建ては自分の為に使用できるので、マンションのデメリット部分になります。

マンションは手狭になる可能性が大!住み替えするときは損する事を前提!

3LDKのマンションを購入した時は子供が1人しかいなかった家族が、数年後子供が2人で部屋が必要になった場合はどうなるでしょうか?

4LDKの部屋に住み替えしたいと思いますよね?4LDKの家はマンションの最上階か、戸建てになりますよね。

手狭のマンションから戸建てに引っ越したら800万円ほど損しました。これは私の親の話です。

ローンの残債がマンションの売却金額を超えてしまい、自己資金で残りの借金を相殺しなければ、住み替えすることができませんでしたが、我が家では残りの分を自己資金で賄った為、戸建てに住み替えすることができたのです。

もしお金が無ければ・・・住み替え計画はおじゃんです(笑)

いつ家族が増えるかわからない方は、マンションを購入するときはくれぐれも頭金を入れて購入しましょう。


 

 

筆者がご紹介する損しない住宅購入術とは!


結局のところマンションと戸建てはどっちがいいかと聞かれると、現在の家族構成がどうなっているのかにつきます。

家族が3人だったらマンションから購入しても良いでしょう!

しかし4人以上いるのであれば、戸建てを購入すべきです。

例えば、4人以上の家族構成でお子様の部屋が欲しいとなった場合

マンションでは屋上以外は3LDKの70㎡台の物件しか販売しておりませんので、4人以上住むとなるとお子様が成長した時に必ず手狭になります。

一度マンションを購入した後に手狭だと思って戸建てに住み替えるお客様がおりますが、正直いってお金の無駄だと思います。

基本的に買い替えの場合、借り入れしているローンが売却して無くなれ良いのですが、基本的にはローンが無くなりませんので、自己資金で残りの部分も補填して購入することになってしまいます。

大体のケースが400万円から500万円ほど補てんして購入されている方がほとんどです。ものすごく勿体なくないですか?

それであれば、多少立地を我慢してでも広い戸建てを購入し、月々の支払額を抑えて金銭的に余裕を持たせたほうが絶対に良いです。

そしてお子様が独立して、夫婦2人になった時に老後の事を考えて今より狭いが1フロアで生活ができるマンションに住み替えればよし、マンションに住み替えるためには、戸建てを売却したり、戸建てを担保に老後の資金を借りる方法だってあります。


 

ここで重要なのが、マンション・戸建てどっちが良い悪いではなくそれぞれの家族の事情によって住み替えをすれば良いのです。*それこそ賃貸でもOKです。

住宅は一生の買い物といわれておりますので、永住が基本的な考え方になっておりますが、住まいは柔軟性がないといけないと私は思うのです。

長くなりましたが、ここでまとめさせて頂きます。

まとめ

 

今回の学び

・戸建てはマンションと比べて総支払額が安いが、マンションのほうが資産価値がある。

・戸建てには自由と費用のメリット!マンションには管理と立地がメリット!

・戸建てとマンションを選ぶ基準は家族の人数で決めるべし!4人以上の家族であれば戸建てを購入すべき

・住まいとは永住という考え方ではなく、家族の状況によって柔軟に変えていく必要がある。


 

いかがだったでしょうか?

マンションと戸建てにはそれぞれメリットとデメリットが存在します。

家を買う理由はほとんどが家族と幸せに暮らすという理由のはず・・・

家族の人数や子育て環境等を考慮して、戸建てとマンションを決めてもらえばかと思います。

この記事でマンションと戸建てのそれぞれの良さをご理解頂けましたら、コメントやシェア等を頂ければ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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