不動産売却時にかかる諸費用はいくらかかる?細かい費用を一覧化してみる。


不動産売却するには不動産購入時と同様に諸経費が掛かります。つまり売れた金額があなたに残る現金ではなく。

不動産売却金額ー諸経費

があなたが手に残る売却価格になります。

不動産売却に諸経費がかかると知らず、5,000万円の現金がほしいと思ったら、5,000万円で売り出しするのではなく、5,000万円+諸経費で売り出しをしなければなりません。

今回は不動産売却時にかかる諸経費はいくらなのかを一覧化にしてみたいと思います。

不動産売却時にかかる諸経費一覧(マンション・戸建て共通)


売却する不動産が土地付き建物か、マンションによって諸経費の内容が変わってきますが、ここではそれぞれかかる諸経費をご紹介させていただきます。

売買契約書に貼付する印紙代 1万~3万程度

売買契約時に契約書に貼る印紙ですが、売買価格が1,000万円~5,000万円(税別)であれば1万円の印紙税、5,000万円~1億であれば3万円の印紙税がかかります。

不動産売買契約書は売主・買主それぞれが所有するのが一般的なので、自分が保有する売買契約書に貼りましょう。

印紙税の基準となる売買価格は税抜き価格です。税込み価格と間違えないようにしましょう。

売買代金の領収書については、営利目的がない個人の方は非課税ですが、法人の場合は印紙税がかかりますので、会社所有の不動産を売却する場合は、領収書にも印紙税がかかります。注意しましょう。

登記費用(抵当権抹のみ)3万程度

あなたが所有している不動産を、買主である方に権利移転をする所有権移転登記は買主の負担になりますので、あなたの土地・建物にあなたが購入した際に使用した住宅ローンの担保権(抵当権)を抹消する費用だけが売主の費用負担になります。

抵当権抹消はいくらかかるのかというと、登録免許税が1,000円と、司法書士の報酬が1万~2万前後になりますので、3万程度見ておけば問題ないでしょう。

不動産購入時の所有権移転登記の登録免許税は、すごく高いですが、ローンの担保権を外すだけであれば、そこまで費用は掛かりません。

*住宅ローン返済後に法務局で抵当権抹消をすでにされている方は、登記費用を負担する必要はありません。

仲介手数料 売買代金×3%+6万×税(直接買い取りであれば不要)

売り出ししているあなたの不動産に買主を見つけて契約した場合、仲介手数料を支払うことになります。仲介手数料は上限が決まっており、売買価格が1000万円以上であれば、売買価格×3%+6万×税になります。あくまでも上限なので、手数料を値引きすることは可能ですが、仲介会社も手数料で商売をしているため、手数料をサービスする代わりに、本来受けられるはずのサービスが受けられない可能性があります。

できる限りここでの仲介手数料は支払うようにしましょう。あなたの物件を契約するために、相当な広告費を使っているはずです。

*不動産会社に直接買い取り、もしくは不動産会社を通さずに知り合いに売ることができれば、仲介手数料はかかりません。

仲介手数料の仕組みはこちら

不動産仲介手数料の相場っていくら?仲介手数料の計算方法と支払い時の注意点とは

 

売却益が出た場合の譲渡所得税は最低でも売却益の20%の税金を納める必要がある。

滅多にないことですが、相場の値上がり等で、不動産売却金額が購入した時の金額を上回る場合は、不動産所得として譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税がかかる計算式

売却益=(売却金額-諸経費)-(取得費+諸経費)

*諸経費は売却時・購入時それぞれにかかる経費

売却益が0円、もしくはマイナスであれば譲渡所得税は掛からない。


いくらの税率で税金を納めるかというと、売却する不動産を所有していた年数で税率が変わり、所有年数が5年以内であれば、所得税+住民税(約39%)、5年以上であれば所得税+住民税(約20%)の税金を支払わなければなりません。

もし仮に100万円の譲渡所得を得た場合は、5年以内に売却した場合は39万、5年以上であれば20万円の税金がかかるってことです。

意外とバカにならないです。

*購入時や売却時の領収書を無くしてしまうと、経費を証明することができず、売却益から経費が引かれないということになりますので、しっかり保管しておきましょう。

瑕疵担保責任を負う場合、引き渡し後3カ月間は不具合を補修する費用を負担する必要がある。

瑕疵担保責任とは、引渡し前で解らなかった不具合(無過失)が起きてしまった場合、売主は買主に対して責任を追わなければならないことです。一般的な期間は引き渡しから3カ月程度になります。

例えば、マンションであれば給湯器が壊れた、雨漏り、戸建てであれば、更地にした後に地盤改良を行ったら、隣の家の配管が出てきた(埋設管越境)などが該当します。

これらの費用は実際に起きてみないとわからないのですが、この瑕疵担保責任、売買契約時の際に責任を負わない特約を結ぶことができます。

これにより、引渡し後の保証については負わずに済みますが、購入するお客様への心理的負担は否めませんので、売りずらくはなります。(場合によっては値下げする必要もあり)

土地付き建物を売却する時のみに発生する費用

確定測量代 土地の広さ・隣接地の関係者の数で金額が増減する(土地建物売買のみ)30万~50万程度


確定測量とは、自分の土地の境界を陳地所有者及び道路所有者(役所)で境界の位置を確定させる必要があります。境界確定を行うのは土地家屋調査士に依頼するのですが、境界確定を行うことで面積が確定します。


境界確定を行う際に土地家屋調査士に依頼するのですが、境界確定をするためには、隣接地の所有者さんの記名押印が必要になります。近隣の土地所有者さんの数が多いと、土地家屋調査士の負担がかかるため、費用もそれに大路で増えます

公道に面している不動産ならいいのですが、私道に面している不動産あると必然的に私道所有者さんの許可も必要になるため、時間と費用が掛かります。さらにトラブル防止の為に私道の掘削承諾書をもらう必要もありますので、私道の物件を売却する際は、確定測量及び私道の掘削承諾取得費用を事前に確認することが大切です。

更地渡しの場合は解体費がかかる。木造2階建て(30坪)なら約120万・鉄骨造なら200万円程度はかかる。(戸建て売却の場合)

戸建てを売地として売却をする際に、現況(家がある状態)渡しか、更地渡しを契約前に決める必要があります。現況渡しであれば、解体費を諸経費に計上する必要はありませんが、更地渡しの場合はそうはいきません。

解体屋さんを仲介会社経由で紹介してもらうのが一般的ですが、できれば自分でも解体業者に見積もりを取ってもらうのをおすすめしております。

理由は解体費の金額は、ほとんど人件費になりますので、仲介会社が紹介してくれた解体業者と、自分が見積もり依頼した解体業者で相見積もりを取ることで、解体費が10%程度安くなるのはよくある話です。

解体費が主にかかる経費は、処分費・重機のリース代・人件費になるため、どうしても仕事が欲しい業者であれば人件費を削ってでも安くしてくるでしょう。

解体する時のポイントを以下の記事にまとめてます。

初めての土地購入。古家を解体したい人が必ず知っておきたい3つのポイント

まとめ


マンション売却の場合、登記費用(抵当権抹消)と仲介手数料と印紙代しかかからない為、売買代金の5%の諸経費で足りる。*個人の方に限る

・土地付き戸建ての場合、マンション同様の費用の他に、測量費・解体費がかかるため、売却金額の8%~10%程度が諸経費の目安になる。(現況渡し+境界非明示であればマンション同様の経費で済む。)

・売主は基本的に引渡しから3カ月は瑕疵担保責任を負うのが不動産取引の慣行。よって引渡し後3カ月以内に不具合が出た場合は、不具合を補修する費用を負担しなければならない。瑕疵担保責任を特約で外すことは可能


不動産売却時は、購入時と比べて経費は安いです。私の経験上大体、100万程度で収まるケースが多いです。これから売却活動をする方の参考になれば幸いです。またこれから売却活動を行ってくれる不動産会社を選ぶ必要が有りますので、下記の記事を参考にして選んでみてください。

あなたの土地売却はその不動産屋で大丈夫?仲介会社を選ぶ際の注意点

尚、不動産売却後、取得費よりも赤字になってしまった場合は、所得控除を受けられますので、確定申告をすることをお勧めしております。


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