妻がパートでも住宅ローン審査OK?収入合算で借入する5つの注意点


共働きの家族が増えたことで、夫婦それぞれでローンを組んだり、奥さんの年収を旦那の年収に加算する収入合算で借り入れする人などが増えてきております。

奥さんの収入を足し算してローン審査を行うわけですから、そりゃあ希望条件に近い豪邸を購入できますよね。

でも安易な収入合算で借り入れすることは、元住宅営業マンの秋はあまりお勧めしません。

というのもやっぱり収入合算にはデメリットは存在するし、収入合算・ペアローンにによって、連帯保証人・連帯債務が変わってきます。

これを理解しないで勢いで購入するのはいかがなものかと思う。

今回はパートの奥さんの年収が合算できるかの有無と注意点を解説しますね。

元住宅営業マン秋
日本では3人のうち1人は離婚しているというデータがあります。

収入合算をすると離婚したからといって、連帯債務・連帯保証が外せるわけではありませんから、その辺も理解して考えていただければと思います。あえてここでは注意点として記事には書きません。

 

パートで働いている妻の年収は銀行によって判断が異なる。

 

パートで働いている妻の年収は選ぶ銀行によって、収入合算ができるできないの有無がはっきりします。

私の経験上ですが、パート年収を100%見てくれる銀行・パート年収の50%・NGの銀行に分けられている

結構、都市銀行はこのあたりは厳しめですね。

最低でも契約社員じゃないと見ないという銀行が多いです。

パートの収入を積極的に見てくれるのが、地銀(労金・大光銀行)とかでしたね。

私は地銀は2銀行しか使ってなかったですが、多くの地銀は旦那が正社員で勤続年数が1年以上あれば、パートの年収を100%見てくれますよ。

フラット35の場合は収入合算という概念はありません。

パートでも収入合算ではなく奥さん名義のローン審査を行うことになります。

月6万円のパート収入でフラット35の審査を行う場合いくら借り入れできる?

※ARUHI H30.6月 団信有 金利1.37%、借り入れ35年で審査した場合

月6万円の収入を年収にすると72万 つまり返済比率は 30%で計算します。

72万÷12か月÷2998(100万を35年、1.37%で借り入れした場合の返済額)×30%(返済比率)=600万円

600万円までのローンが計算上組めます。

17,991円(月々の支払)×12か月÷72万(年収)=29.98%(返済比率)


奥さんが産休だった場合は収入合算できる?

奥さんが産休の場合は、正社員であれば産休証明・産休中の給料明細書があれば、収入合算を行うことができますが、パートにはそもそも産休という概念がないので厳しいでしょう。


 

収入合算で借入する4つの注意点

注意点1:ペアローンで組むと連帯債務!収入合算でローンを組むと連帯債務になる。


 

住宅ローンはそれぞれで組む方法が2つあります。夫婦それぞれで住宅ローンを組むペアローンと、どちらか一人の年収にもう一人の年収を加算してローンを組む収入合算が有ります。

ペアローンは連帯債務、収入合算は連帯保証人になります。

違いはローン契約を1本か複数の違いです。

それぞれのローンのメリット・デメリットを見ていきましょう。

ペアローンのメリット・デメリット

ペアローンのメリット

・2人で借入れすることになるので、借入額が増やせる。

・住宅ローン控除をそれぞれ受けることができる。(ローンの数が増えても最大額は変わらない)

・銀行ローンの場合は2人分の団体信用生命保険を加入することができる。(フラットの場合はデメリットになる。)

ペアローンのデメリット

・ローンの諸経費が1.5倍~2倍になる。(登記費用も含む)

・ローンの借り入れに応じて持分を持たないといけない。(贈与税がかかる。)

・お互い正社員でなければ使用できない。(パートやアルバイトはNG)

ペアローンの最大のメリットは住宅ローン控除を夫婦それぞれの持分に応じて、所得税・住民税の還付の手続きを行うことができます。

反対にデメリットはローンの諸経費が倍近くかかったり、夫婦それぞれが正社員で無ければペアローンの審査することはできません。

奥様がパートで働いている場合はペアローンは使用できず、収入合算で借入れすることになります。


 

収入合算のメリット・デメリット

 

収入合算のメリット

・収入合算によって大きく借り入れができる。

・共有名義ではなく単独名義で借入れすることができる。

パートやアルバイトでも収入合算ができる。(審査が緩い)

収入合算のデメリット

・住宅ローン控除が夫婦で使用できない。(ローン契約は1本なので、主たる債務者のみ)

・契約が1本なので、団体信用生命保険は主たる債務者のみしか使えない。

収入合算を行うメリットは、アルバイトやパートの人でも借入れする人の借り入れできる額が伸びる(審査が緩い)ところが一番のメリットですが、デメリットは1本のローン契約なので、連帯保証人になる人は住宅ローン控除を使用することができません。

収入合算はローンが一人で組めない方が使用するもので、年収が有る方であれば、わざわざ収入合算をする必要メリットはありません。

収入合算はあくまでも、年収が低い方向けの救済措置です。

それに比べてペアローンは、住宅ローン控除が夫婦お互いに使用することができるので、ローンの諸経費は増えてしまうものの、ローン減税のほうがお得であれば、ペアローンで借りている人もおります。

では連帯債務と連帯保証人の違いを説明します。

 

注意点2:連帯債務とは(ペアローンの場合・フラット35)と連帯保証人とは(収入合算)の違い


 

例えば4,000万円のローンを2人で2,000万円ずつ借り入れをしたとします。

つまり2人で4,000万円を返すことを連帯債務といいます。

ローンの借り入れした方を連帯債務者と呼び、それぞれが2,000万円のローンを返済していきます。

お金の割合については持ち分に応じて借り入れをしますので、旦那8割:妻2割であれば、旦那3,200万円と妻800万円の2本のローンを組むことになります。

ここまではご理解いただけると思います。しかし連帯債務者の一人が借りた額を返済できなくなってしまった場合はどうなるのでしょうか?

お金を貸す銀行からしてみれば不安ですよね?

そこで連帯債務者のどちらかがお金を払わなければ、全額の4,000万円を夫婦それぞれに返済の要求をすることができます。


金額の内訳についてはあくまでも、借主が決めた内容なので、ローンが支払われなければ別物です。

どちらかのローンが支払われなければ、全額が支払っている方に請求が行きます。

だからこそそれぞれの死亡リスクは絶対に考える必要があります。団体信用生命保険は絶対2人分に加入し、また病気やケガで仕事ができず、支払い能力が無くなった場合も同じ事になりますので注意が必要です。

またペアローンは持分によって出資金で分けることが一般的です。

出資金の割合以上に持分を持たせると、贈与税に掛かるケースもあるので注意が必要です。


 

例えば、年収の低い人が1人で4,000万円のローンを組むとした時に、貸している銀行からしてみると、最後まで返済してくれるかが不安になりますよね?

連帯保証人とは、主たる債務者(年収の低い)がローンの返済が出来なくなった時に、主たる債務者の代わりに支払う人の事を言います。

もし主たる債務者が支払い能力があるのにも関わらず支払いしなかった場合は、連帯保証人のところに支払い請求が行きます。

通常の保証人であれば、主たる債務者に支払い能力があることが証明できれば、銀行に対して主たる債務者から支払って貰うように請求することができます。

しかし連帯保証人の怖いところは、主たる債務者がローンを支払える状態にも関わらず、あなたが全額支払わなければならないってことです。(銀行に対して主張することができません。)


法律用語で言うと検索の抗弁権が使用できないってことです。

連帯保証人は本当に弱い立場です。よっぽどのことが無い限り連帯債務者になることは辞めましょう。

 

注意点3:フラット35では収入合算が使用できず、借入額を伸ばすにはペアローン場合しかない(パートでも審査は可能)



フラット35ではローン契約が1本のみの為、ペアローンを使用することはできず、借入額を増やす場合は収入合算しか有りません。

ここで注意することは、フラット35の収入合算は連帯保証人ではなく連帯債務者なります。故に住宅ローン控除も夫婦で受けることができます。

住宅ローン控除について【フラット35】

フラット35の性質上として、投資家によって資金を集めているので保証人が必要なくローンを借り入れすることができます。

つまりはフラット35には連帯保証人がないのです。

都市銀行とフラット35での収入合算は、連帯債務と連帯保証人が逆になるので気をつけてください。

 

注意点4:ペアローンを組んでいる奥さんが持分を持たずに登記してしまうと、旦那に対して奥さんの借り入れ分の贈与税が発生する場合がある。

 

収入合算の場合は奥さんが持分を持つ必要はありません。

なぜなら奥さん名義でローンを借り入れしているわけではなく、旦那の保証人として旦那がローンの契約を結んでいるからです。

しかし連帯債務になるペアローンの場合は別です。

ペアローンは奥さんが借り入れを起こし(銀行と契約し)ローンを組んでおります。

つまり借り入れしたお金を出してその不動産を購入しているってことね。

これ不動産に奥さんの持分を持たせなかった場合、税務署からしてみると・・・・

奥さんが借り入れしたお金を旦那がもらったっという事務処理をされてしまうわけですよ。

仮に600万円のペアローンを組んでいる奥さんがいれば、単純に贈与税は100万程度旦那に請求が言ってしまいます。

だから奥さんは600万円分の持分を持ちましょうって話です。

贈与税について下記の記事で詳しく解説しております。


 

注意点5:奥さんがブラック・借り入れがある場合は逆に足を引っ張る結果になる。

 

収入合算・ペアローンで銀行から住宅ローンを借り入れする場合は、合算者である奥さんの個人情報・支払い記録などをチェックされます。

もし奥さんが借り入れ・個人情報でブラックだったらダメです。旦那さんだけの審査になります。

また審査が借り入れがあっても通る場合でも嘘をついてしまった場合、それだけでNGになる銀行もあるので要注意です。

下記の方法で個人情報を確認することができます。

個人情報を管理しているCICで個人情報をチェックしてみる。

信用情報を知る者は住宅ローン審査を制す!実際にCICで個人情報を開示してみたぞ


 

まとめ

 

夫婦で借りるペアローンの連帯保証人と連帯債務の違いについてご理解いただけましたでしょうか?

今回の話はとても難しかったと思います。最後に簡単にまとめると

・収入合算=1本のローン=連帯保証人(保証人に住宅ローン控除が使えない)

・ペアローン=複数本のローン=連帯債務 (住宅ローン控除がそれぞれ使える。)

そして最後は

安易に連帯保証人・連帯債務にはなるな!

離婚した時に連帯保証人と連帯債務は銀行に事情を話しても解除することはできません。

借金を返済してからでないと加除することができないので、連帯債務と連帯保証人になる場合は離婚リスクも考えるようにしましょう。

家を買うのに離婚の事を考えるのもあれなんですが・・・・・一応ね。

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

収入合算して仮審査・本審査をやってみる方は下記の記事がお勧めです。

住宅ローンの仮審査と本審査の違いは?仮審査が通って本審査が落ちる意外な理由


住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


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