住宅資金を親からもらって住宅を購入した場合は、住宅購入した翌年の2月15日から3月15日迄の間に贈与を確定申告で申告をしなければなりません。
住宅資金の贈与と一緒に住宅ローン控除を行うのが一般的ですが、住宅ローン控除の申告をする際に、贈与税の申告をし忘れた、もしくは好意的に申告しなかった場合どうなるでしょうか？
この質問をお客様から頂くことが有りますが、贈与税申告忘れは、ペナルティが重たいので絶対に辞めてください。
でも税務署なんかに一円も払いたくない気持ち解ります。ただえさえ消費税が高くてたまらないのに・・・と思っている方は今回の記事で贈与税回避の秘策をお伝えします。
目次
住宅購入後からしばらくすると税務署からのお尋ね文が！？お尋ね文が送られる3つの基準とは
物件購入後しばらくすると、税務署がランダムでお尋ね分を送ってくることが有ります。内容としては以下の通りです。
・購入した際の資金計画（親からの贈与はあるか？）
・建物の評価額を算定する為（住宅設備や材料をみて評価し、固定資産税を決める。）
・建物の中を見るための日程の確認（ほぼ強制・これを断ると怪しまれる。）
主にこの3つが当てはまります。厄介なのは・・家に税務署の職員が来て質問してきます。
そう税務署の人間が家に来るんですよ。
上記で税務署がお尋ね文をランダムでといっておりますが、私にはお尋ね文を送る基準があると思っております。それが年収に対して価格が高い物件を購入している人（年収の8倍以上かな）
税務署はコンピューターで登録されている課税証明書で、あなたの年収を簡単に調べることができます。仮に年収が400万円しかないのに、4,000万円の物件を購入したら気になりませんか？住宅ローンは大体年収の7倍から8倍までしか借り入れすることができないといわれているのにです。
ローンで物件価格を全額借りられない場合は、自己資金で負担する必要が有りますが、その額が諸経費入れて1,000万円は超えます。年収400万円の人が家を買うために1,000万円をためることができるのでしょうか？
絶対に出ないことはないでしょうけど、恐らく無理です。そうすると税務署は贈与を受けた線を疑うわけです。疑った方に税務署からお尋ね文が送られてきているのではと思います。
現に私のお客様でも2名は送られてきたことが有ります。どちらも生前贈与を受けられた方で、年収の8倍ほどの物件でした。たまたまかもしれませんが、税務署はこれに近い基準でお尋ね文を送っているのかもしれません。
贈与税の申告忘れは延滞税がかかる？税率はなんと贈与税の年14％以上を超えることも・・
贈与税の申告を忘れてしまうと、延滞税が掛かります。延滞税とは申告すべき時（翌年の2月15日～3月15日）までに申告しない。また申告した場合の税金の支払いが終えていないと贈与税に対して延滞税が加算されます。
具体的には3月15日の翌日の3月16日から延滞税として加算されます。3月16日から2カ月間の間であれば、2％台の延滞税で済みますが・・問題は2カ月過ぎた後です。
5月16日以降は最大年14.6％の延滞税を支払うことになります。たったの2カ月間で延滞税率が7倍にもなるので、税務署にばれなきゃOKといって申告しないと痛い目に合います。※平成30年現在では年8.9％が適用されます。
住宅購入時の非課税枠も申告漏れで、申告時の低い非課税枠しか使用できない。☚税金が増える。
住宅購入の際に使用する税法「住宅資金の非課税」を使用する計画をしたものの、確定申告をしなければ非課税枠を使用したことになりません。
知恵袋等の質問でもよく見ますが、住宅購入時は1,000万円の非課税枠が使用できたのに、確定申告で申告を忘れてしまった為に、申告時の非課税枠（700万円）しか使用できなかった場合。
住宅購入時は1,000万円でも、残念ながら申告時の700万円の非課税枠が適用されます。つまり申告時の税法が優先されます。
1,000万円の贈与を受けていた場合は、700万円の非課税枠を引いた300万円が贈与税の対象になります。おそらく30万円ぐらいは贈与税で税務署にぶんどられるでしょう。ちゃんと住宅購入時に申告していれば非課税だったのです。これはオバカな事例ですね。
こんなことに内容に非課税枠を使う場合はちゃんと申告をしましょう。住宅購入時の非課税についてはこちらでまとめています。
贈与税回避の必殺！親子間の金銭消費貸借契約！☚親にお金を借りたことにする。
贈与するお金を親から借りるという技をご紹介します。住宅購入資金の贈与は810万円まで認められておりますが、それ以上の贈与を頂く場合は810万円以降のお金に贈与税がかかってきます。
それ以降のお金を非課税にする方法として、相続時精算課税法を使用すればいいのですが、相続時精算課税を使用すると暦年課税（れきねんかぜい）が使用できなくなり、更には相続時に贈与額が相続に加算されてします。☚つまり相続税がかかる可能性が増えたり、相続税が多くなるデメリットもある。
これを解決する方法は親から贈与を受けるのではなく、実際に親とお金の貸し借りの契約（金銭消費貸借）を締結する必要があります。
お金を借りるのに無利息ではNGです。1％以上の金利を定めて、毎月銀行振り込みで支払うなどの契約をする必要があります。金利が極端に低ければ贈与としてみなされますからね。（元東京知事の猪瀬知事がこれで辞任してます。）
税務署の方に聞かれた場合は、毎月支払いをしている証明として銀行の通帳の写しが使用できます。毎月決められた日にちにお金が振り込まれていたら税務署としてもお金を貸したと認めざる負えません。
実際お金を振り込んだ後は親からお金を返してもらえばいいだけです。ランニングコストとしては振込手数料が毎月かかることです。でも贈与税を回避するためであればやすいものです。
まとめ
税務署からお尋ね文をもらうとびっくりしてしまいますよね。現に私も住まい用ではなく不動産投資物件に対して国税庁からお手紙を頂きました。内容としては不動産の評価に対しての内容のアンケートだったけど（笑）
私の場合はこれで済みましたけど、せっかく住宅を購入してお金が無い状態で税金支払いのダブルパンチは避けたい！
もし相続時精算課税法を使用したくない。もしくは物件価格の8割以上が親の贈与だとしたら、親子間の金銭消費貸借契約もご検討ください。一度税理士に相談してみるのもお勧めです。
少しでも物件を安く購入するのであれば売主物件がオススメです。売主物件を探す方法をご紹介しております。
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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
