新築戸建を探していると、都市計画道路に掛かっている物件があると思います。
都市計画道路とは現状は住宅街などの建物が建っているけど、将来的には道路として使用する計画の事です。
計画道路は1930年～40年頃を中心に多く定められておりますが、実現した計画は少なく、当時定められた道路計画は現在でも定められております。
そして計画道路にかかっている新築戸建も少なくはありません。
私も計画道路にかかっている物件を数件ほど販売させていただいております。
そして計画道路にかかっている物件は一概に悪いとは言えません。
むしろメリットも場合多いです。中には1,000万円も儲けたっていう話もあるくらいです。
今回は都市計画道路のメリットと、一般的な立ち退き料や保障などを知ることで都市計画道路にかかっている物件も選択肢の1つに入れてもらえればと思います。
都市計画道路事業を行う市・県・都の補償内容についてはその事業主の財政によって決まります。
都市計画道路の物件を購入を行う際はこれから紹介する補償を参考に、購入するエリアの都市計画課の補償内容を不動産屋経由で確認するようにお願いいたします。
目次
都市計画道路のメリットについて
都市計画道路のメリットは2つあります。
土地が相場の1割から2割ほど安く購入できる。
都市計画道路にかかっている物件は、一般エンドユーザーにこう思われます。
「将来出ていかなくちゃいけないの」
「役所は土地代金は払ってくれるけど、建物代金は払ってくれないんじゃないの」
「中途半端に土地が残ったらその部分は買い取ってくれないんじゃないか」など・・
都市計画道路はいつ施工されるかわかりませんので、良いイメージを持たれるわけがないんです。
そこでやっぱり販売する私たちも計画道路にかかっていない物件と比べて1割ぐらい安く提供しなければ売れないんですよね。
だた計画道路の立ち退き料や補償内容をある程度理解していると・・・
安く購入できてラッキー
って思うのです。
1,000万円も儲けた秘密は、立ち退き料と補償の手厚さ
計画道路で気になるのが立ち退き料や補償についてが気になると思います。
立ち退き料や補償は具体的にどんな観点で見ているかというと・・・
1 敷地提供をする土地の価格（現在の価格は？）
2 立ち退きする前の同等の建物を再建築する費用
3 新しいところへ引っ越すための転居費用
4 新しい建物が建築されるまでの仮住まい費用（期限に制限があったはず）
5 建物以外の計画道路内でかかっている造作物に対する補償（門扉や花壇など・・）
これに加えて精神的な思い出料なども自治体によっては出してくれるケースがあるみたいで、計画道路のおかげで1,000万円儲かったという事例もあるそうです。
計画道路の立ち退きは交渉事や役所の方と面談形式で何度か行われます。
当然交渉次第では更に補償内容を上澄みすることが可能です。←欲をかき過ぎないようにしましょ（笑）
また住み始めてから20年～30年が経過した後に、うまいタイミングで計画道路の施工が決まれば儲けもんです。
役所はいくら建物は古く時価0円のような建物でも、立ち退きする方が住むための建物の再建築する場合の費用を出しますから、その時点で儲けもんです。
そして、買い取ってくれる金額についても私たち業者が買い取りする値段よりはるかに良い値段で買い取ってくれる為、私の知り合いでは計画道路になるタイミングで土地を買って高値で売りつけようとしている人もいるくらいです（笑）
ここまでで計画道路にかかる新築戸建のメリットはご理解頂けたかと思います。
次は計画道路で気を付けたいポイントを説明します。
同じ都市計画道路にかかる物件でも購入しないほうがよい3つの事例
上記の都市計画道路のメリットを最大限に受けるためには、自分の土地が都市計画にどれだけかかっているかによります。
また建物については半分以上かかっていないと満足できる建て替え費用をもらうことが難しくなります。
よって一番計画道路の物件で購入すべき物件は土地の全部に計画道路にかかっている物件がベストです。
計画道路は土地と建物に半分以上かかっていれば、建物費用は全額出ますが、土地については半分以上かかっているからといって全額補償されるとは限りません。
3つの事例でご説明します。
整形地を購入したが計画道路により、変形字型の土地になってしまった場合
都市計画道路が施工される前は整形地だったのに、施工後に三角形の土地ができてしまいました。
この三角形の土地を買い取ってくれるかというと、恐らく買い取ってくれない可能性が非常に高いです。
そしてその変形字型の三角形の土地は売ることができず、ずっと所有者であるあなたに固定資産税の請求がきます。
しかもその固定資産税が高いのです。
なぜなら、建物は解体されているため更地の状態になっております。
更地の為に住宅用地としての減税が使えません。
更地と住宅用地では約6倍違いますから費用負担も大きい上、計画道路に接道すると土地の評価額が上がります。
このダブルパンチは正直痛いです。
そうなった場合は、法務局で地目を雑種地に変更してコインパーキングをやりましょ（笑）
計画道路によって半端に余った土地で建物が再建築できない場合
例えば40坪あった土地が計画道路によって20坪になってしまった場合は3階建てにはなってしまいますが、新しく再建築することが可能です。
ただ同じ40坪の土地でも計画道路によって30坪取られてしまった場合は残念ながら家を建てることができません。
上記と同じになります。
計画道路は市役所に行けば、計画道路によって土地がどれくらい道路になるかは調べられますので、そこで道路負担の面積計算できます。
仮に計画道路で取られたとしても、その土地で再度建物が建てられるかが重要なポイントになります。
更に計画道路ラインで取られた後の土地面積が40㎡以下になってしまった場合は、住宅ローンが使えませんので、売るに売れなくなってしまいます。
計画道路が建物にかかっていない
計画道路が建物にかかっておらず、駐車場のみしかかかっていないパターンです。
これでは上記でご紹介したメリットが一切受けられないのではっきり言って要らない物件です。
ほんの数㎝しかかかってないですっていうなら、普通の戸建てとして見れますが、駐車場だけなくなるっていうのはないですね。
今問題になっている東京都北区十条の補助73線は建物が1/3も計画道路にかかっているのに、建物の原状回復費用のみで、再建築価格を出さないことでニュースになっております。
これらの事から、建物の半分が計画道路ラインにかかれば建物の再建築価格を負担してくれる確率が上がるので、計画道路ラインが建物の半分にも満たない場所であるのであれば、購入するのをやめておきましょう。
これらの物件は購入しないほうが無難！
計画道路のデメリットは、住み替え先が立ち退き前と同じエリアで見つからない可能性があるという事。
今問題になっている東京都北区のJR埼京線の「十条」駅付近の計画道路になる補助73号線の反対運動の件についてですが、道路拡幅に伴い立ち退いた人達の引っ越し先が同じエリアでないという問題です。
十条・十条仲原・上十条はご存知の方もいるかもしれませんが、全く土地が出ないエリアです。
2018年現在7,000万円を超える建売住宅が出ているようなエリアなので、昔から戸建てに住んでいる人たちが、また同じように戸建てに済めるかというと現実できません。（そもそも所有権がほとんどなく借地権のエリアです。）
何十年と住んでいた町を計画道路で立ち退いたのはいいけど、代替え地が何も用意されていない状態なので、北区民の人たちは補助73号線に怒っているのです。現在マンションを十条駅前に建設予定としている場所がありますが、計画道路の話が進まない限り建設されるのかが定かではありませんね。
但しこの問題は東京都のように土地がないエリアだけの話です。
郊外などの都市計画道路による立ち退きの場合は同じエリアに空き地が余っておりますので、補償ででたお金で土地購入して新しく家を建てられます。
まとめ
・計画道路がかかっている物件は相場より1割程度安いという金額的メリットが大きい
・計画道路での立ち退き費用は、基本的には時価で買い取りするが、面談内容によっては手厚い保証を受けることができる。
・計画道路に掛かっている物件でも、道路拡幅ラインに建物がかかってない物件はメリットが少ないので買わないほうがオススメ
計画道路についてまとめてみましたがいかがだったでしょうか？
この記事を読んで少なくとも役所の計画道路の保証が意外と手厚いと感じた方が多いのではないのでしょうか？
計画道路の物件は難しく、不動産営業マンでもわからない部分は正直ございます。
保証等についても市や区によって内容が異なるので、不動産営業マンでも調べないとわからないのです。
そこで担当の営業マンには、土地が将来計画道路にどれくらい取られるかを確認してもらうことや、補償内容等を確認してもらい購入していただくのがよろしいかと思います。
そして自分でも休みの日に役所の都市計画課に行けば、役所の方が教えてくれますので自分を信じる人は役所で聞いてみるのも良いでしょう。
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