北区十条の都市計画道路「補助73号線」の立ち退きが実現不可能な3つの理由。

1月11日にテレビニュース「ビビット」で北区の十条駅の計画道路「補助73号線」の内容を見ておりましたが、ちょうど昨日会社でその内容になりました。

実際十条は取引をしたことのあるエリアなので、そのエリアの特性を踏まえて補助73号線が施工されるかできるかというと・・

まず無理っしょ（笑）

まず建物が計画道路の1/3かかっているのに建物の再建築費用を渡さないんだったら、できるものもできないって・・・

まあ上記の理由はすぐに解決できそうですが、これからご紹介する補助73号線が実現不可能と思う理由はお金だけではありません。

すぐには到底解決できない問題が3つあります。

今回は十条エリアの土地事情を踏まえて補助73号線が実現不可能な理由をご紹介させていただきます。

十条エリアは土地の権利形態が通常のエリアと比べてかなり複雑です。所有権があれだけないエリアは私の経験上、十条以上に見たことがありません。

十条エリアは借地人・底地（地主）などの関係者が多すぎる

この補助73号線で立ち退きする方が250軒ほどといっておりますが、250軒が必ずしも関係者の数とは限りません。

東京以外のエリアの土地であれば、所有権が一般的で関係者も少ないですが、この十条エリアは違います。

ほぼすべて借地とおもっていただいてもかまいません！

ということは建物と借地権の所有者以外にも、地主が出てきます。

地主も1人ってわけではなく、このエリアは大体親の代から受け継いできた土地を兄弟で運営しているので、たくさんの地主が出てくるんですよ。

前取引したところは8人くらいいたかな？

ってことは土地関係者が250人の倍の500人位は要るのではないでしょうかね・・・

しかも計画道路の土地買収は所有権とは違い、借地権が絡むとただお金を払えば終わりではありません。

今度は借地人と底地人（地主）で借地権割合でもめます。

要は買い取ってもらった土地のお金を地主が借地人に一定の割合で支払わなければなりません。

そこで借地6：底地4か借地5：底地5でまた揉めます。

なので今回の補助73号線の土地の買収は通常の都市計画道路より手続きが単純に倍はかかるってことです。

しかも関係者が多いから実際はそれ以上大変な手続きです。

十条エリアの代替地やマンションはないが、そもそも補償金で十条に住めるかが問題

では仮に250軒すべての移設ができたとして、肝心な十条内に代替地が本当にありません。

十条仲原や上十条1・2・3・4丁目はマンションが本当に少なく、戸建て用地も殆どありません。

しかも戸建て用地が出れば造成上がりで坪180万～200万円はする為、建売価格では5,500万円位はしてしまうようなエリアです。

問題なのはここから、先ほど上記で話をしたのはほとんどの土地が借地権でその上に建物を建てて住んでいることから、いざ補償金がでたとしても土地の補償金が地主が半分近く貰うため、十条内の次の物件をいざ買おうとしても資金がショートしてしまいます。

という事は実際は十条には住むことはできず、下って豊島や堀船など、十条に比べて土地の安いエリアに引っ越さなければ、新たに住宅を購入することが難しいのです。

十条に住んでいる人は地域がらか、十条から出たくない！！っていう方は本当に多いのでそこから同じ北区でも足立区よりのほうに引っ越しってことは受け入れないと思うのです。

そもそも北区や東京都に予算はあるのか？

北区と東京とはそもそも予算はあるのでしょうか？なぜそう思うかと申しますと、現在北区では補助83号線という赤羽駅西口からン東十条南口（中十条）までの「岩月街道」の拡幅工事をまさにやっている最中でございます。

そしてこの工事の最大の難点は、岩月街道と環七道路の交差点の工事です。

出典：http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/c/a459e2f700a287c3aa4c6c15b6e7a742

この補助83号線は足立区にある第六建設事務所に2年前ぐらいに聞いた話ですが、環状七号線はそのままフラットな状態で、岩月街道（補助83号線）を掘って、環状7号線の下を通りくぐらせる計画だそうです。

それ以外にも赤羽発の電車についても地下を通すなどの同様な計画があるそうなのです。

めっちゃ金掛かってんやん

北区さん・・・お金持ってますね。

補助83号線があと15年以内には整備されるのではと私は見ております。

もし補助73号線の整備をするとした場合は83号線を終わらせてからだと思うのですよ。資金的ね。

ただそのころには中止の方向で進むのではないかなとみております。

そもそも補助73号線は火災が起きた時、消防車が通れないという事で議論を交わしております。

議論を交わしている現在は道路が4m未満だった所が多いけど、補助83号線が終わる15年後であれば今より建て替えなどをして、セットバックをして4mまでいかなくても消防車は通れるぐらいの道の幅員になっていると思うんだよね。

しかも上十条エリアは火災の条例があって、小さい建物を細切れに立てるのを地区計画で禁止しており、平米規制を設けているはず。（65㎡規制）

正直30ｍにする計画らしいけど、セットバックした4m道路でいいよね。あの辺は車も通らないし、ほとんど歩行者と自転車乗ってい人しかいないのだから・・・

うん

これは金の無駄だね。

以上！

2017年末現在、一部の駐車場などが道路用地になっている。進展があったか調査中（2018年5月30日追記）

東京都の城北エリアを自転車で「東京城北開発調査」で調査をすると、もともとお店だったところと駐車場だったところが道路用地として空き地になっている個所が出てきました。

お店をやっていると計画道路の補償も手厚くなりますから、よっぽど条件が良かったのかもしれません。

しかしこの写真を見る限り、民家の方で立ち退いている人はほとんどいないのが現状でしょう。

借地権の土地を道路にするにしても、借地人（借主）・底地人（所有者）との借地権割合で借主と所有者で争う可能性だってあります。

所有権の道路あれば、所有者が「はいどうぞ！」で済みますが、借地人が一人絡むとかなり複雑になるのです。

まとめ

今回は住宅を販売しているエリアで、私も何度も遊びに行っている十条だったので、つい熱が入った記事になっているかと思いますが、みなさんはいかがだったでしょうか？

私の今回の意見はテレビで報道していることにプラスアルファで補助73号線が整備不可になる原因をお伝えしたつもりです。

実際道路を計画している500ｍには安くておいしいお店が沢山あり、商売繁盛でにぎわっている中心地です。それを計画道路でぶち壊すっていうのはいかがなものかと思います。

本当に火災対策の為の補助73号線であれば、区で地区計画を施工して、建物の防火対策の工事を助成金をだして促せばいいはず・・

絶対に裏の力が働いているのではと思っている筆者でした。

十条は本当に住みやすい町だから、十条から出たくないという人の気持ちは本当にわかります。

私もできれば十条に住みたいぐらい本当にいい町です。（高いから無理だけど・・）

だからこそ住民を納得させるには、計画道路で立ち退きする方の代替え地を早く見つけないとこの計画は進まないと思うのです。

計画道路について知りたい方はこちらの記事が参考になります。