住宅営業をやっていてよくお客様から「住宅を買うならいつがいいんですか？」というタイプの質問を沢山頂くことが多いけど、都心から半径20キロ以内の物件であれば・・・
今すぐ購入すべき！！
と心から込めて言います。いや・・・マジで
営業マンとしての成績が欲しいとかそういう次元の話ではなくて土地の相場の変動やマイホームの建築費用などの高騰の視点からプロとしてお話しているんだよ！！（現在は用地仕入課だしね。）
いま都内や神奈川県北部・埼玉県南部（私が販売しているエリア）などは、早く購入すべきだと思うし、一方で都心から20分キロ以上離れたところ、埼玉でいうと大宮から北側の物件を購入する人は購入するのをチョット待ってほしい！ ではお伝えします。
目次
消費税増税による建築費高騰がバカにならない！消費税増税で起こりえる3つの事
消費税増税が延期されてから時間的猶予が与えられましたが、都心エリアで購入を考えている方はなんとしても消費税8％台に購入していただきたいです。
当然あなたも消費税が上がる前に購入したほうがよいと思っていることでしょう。ただ理由はちゃんとわかってますか？
消費税の対象になるのは建物だけ！
土地に消費税がかからないって事はあなたはご存知でしたか？
これ宅建持ってる奴でも知らなかった奴がいたんですよ・・・
土地に消費税がかからないという事は、建物にしか消費税がかからないだったら、1500万円（税別）の建物だったら、8%時は1,540万円（税込）で10%時は1,550万円（税込）だから総額が10万円しか上がりません。
なら消費税10％で購入すれば、総額10万円は上がるけど、住まい給付金は8％の時と比べて10％時なら20万円多くもらえるから10％時のほうが得じゃん！！
違います！！これは罠です。
建物総額で見てはいけません。
なぜか？
増税後起こりえる事1：建物総額は消費税を減らす為、坪単価を下げている。（建売）結果、土地価格上昇
消費税が上がるとその分企業が負担する分の税金も上がってしまいます。
当時5％だった時にどこの建売業者も坪単価を10万以上下げた金額を建物価格として販売しておりました。
建物価格が高ければ、その分消費税で取られてしまうからです。
例えば30坪の建物を坪50万円で建てた場合は1500万円（税込）になります。
この場合の建物の消費税は約111万円になりますが、消費税10％だと約136万円の26万円も企業が多く負担しなければなりません。
企業としては26万円も出せないので、8％の時の111万円の消費税になるように坪単価を合わせます。
坪50万円➨坪40万円にすると建物価格が1200万円になりますが、消費税は約109万円になり以前と負担率が変わらなくなってきます。
建物の坪単価を下げることによって企業の負担を減らす事ができるのです！！
ただ実際はその金額で建物を建てるのが難しく、更に建物の原価は上がっているので、価格を下げた分を土地の坪単価を上げて販売価格の数字で調整しているのです。
すると建売業者不動産会社が土地価格を上げるものだから、売りたいと思っている人も高く売れると勘違いし、建売業者が土地を安く買いづらくなる。結果・・・
土地価格上昇につながる
増税後起こりうる事2:建物がどんどん小さくなる。
建売を購入しようと思っている方は、今ある建物が一番大きいと思ってください。
今後販売される物件は建物が確実に小さくなります。。
理由としては建築費用の高騰や土地の値上がりによって、今までと同じように立てると土地建物の総額が100万円～300万円以上アップしてしまいます。
当然金額が上がれば、購入してくれるお客様が減ってしまい、売れ残り物件になってします。
それはなんとしても避けるために建物を小さくすることで建築費を抑え、今までと同じ販売価格で販売するのです。
現に私の販売している埼玉県川口市・蕨市などは4LDKの物件しかなかったのですが、ここ最近では販売価格を抑えるために、3LDKの物件が多くなってきております。
今後もこの流れは続くと思いますので、今ある予算で4LDK以上の建物が欲しい場合は、すぐに購入をしたほうがよいといえる理由です。
2年後ぐらいだと同じ金額で３LDKになってるかも（笑）➨2018年現在2年前の4LDKよりも現在の3LDKの方が高くなりました。
今や東京都北区でも4LDKは6,000万円台の物件もあるぐらいです。
建物が小さくなる。
増税後起こる事3:注文建築は坪単価にそのまま金額を上乗せする。
注文建築の場合は、請負契約だけで建物の契約になりますので、消費税が上がった分原価も当然上がります。
弊社でも最近は建物減価が30坪建てた場合でも60万円以上は上がってきているので、これで消費税が上がれば・・・建築費が上がりますます建物価格が上がることで予算が届かずに、希望するマイホームから遠のきます。
購入の決断は早めにすべきですね。
建物価格に消費税増税分が上乗せされ、建物価格が高くなる。
増税前の今購入すべきか！？アンケート結果からわかる事
25歳～59歳までの方1,000人を対象にしたアンケートを住宅支援機構が取ったという、不動産流通研究所のニュースで約6割の方が買い時と答え、８％弱の人が買い時ではないというニュースがあった。
買い時の理由としては、消費税増税の延長が7割を占め、残りの3割はマイナス金利による低金利としている。
このニュースをみても消費税増税の再延期が住宅購入の重要なファクターともいえるのがわかるのではないでしょうか？
消費税が増税する前に購入しようと思っているお客様が多いということがこの結果からわかります。
（住宅支援機構のアンケートだからフラット35を利用している人たち、都市銀行の方より資金内容が悪い方ばかりの内容だからかなり信ぴょう性があるとおもう）
こんなアンケートなのに、もし消費税増税したら・・・・住宅が売れないじゃないか・・怖くて夜も眠れません。
ここまでの記事の内容では消費税が原因で早く購入したほうが良いと煽っているだけだと思われてしまいます。
しかし！？
次の理由が一番大事です。この問題に比べて消費税は大したことではありません。
2019年に都心から半径20キロ以外は土地価格が半額に！？
これなんですよ！！今すぐ購入すべき理由はね。
2019年問題とはテレビではあまり取り上げられておらず、ご存知でない方が多いのではないのでしょうか？
2019年問題とは、日本の世帯数がピークを迎えて、2019年以降は減少していきます。
そうです。人口減少が本格的に始まるのがこの2019年問題になります。詳しくは引用します。
「国立社会保障・人口問題研究所が’13年に発表した推計によると、日本の世帯総数は、’19年の5307万世帯でピークを迎え、’35年には4956万世帯にまで減少すると見込まれています。すでに日本の総人口は減少を始めていますが、世帯総数がかろうじて増加していたおかげで、住宅市場規模の縮小は抑えられてきました。しかし、’19年を境に、『最後の砦』である世帯総数も減り始め、『縮小マーケットの時代』に突入するのです」
出典：現代ビジネス
恐ろしいですよね・・・・現在の日本でも賃貸の空室率が約800万世帯以上もあるのに、世帯数が減っていけば供給過剰になるので、当然住宅を建てる人も減り、土地も余って土地の価格が半値以下になるってこともあり得るのです・・・
だから余談ですけど、投資目的で現在地方で新築ワンルームの建築している人は3年後に・・
泣きを見ることになりますよ！！
地方で物件を購入・家を建てようと考えているので有れば、消費税増税より土地の価格が半値になったほうが安く住宅購入ができるのです。
私は地方で注文住宅を建てたいと思っているので、残り3年は住宅購入はしないと思います！！
都心には関係なし！？人口上昇は2022年まで続く
一方都心では2020年の東京オリンピックや2027年には品川から名古屋直通のリニアモーターカーが実装予定など、東京はまだまだ進化を続けている県になります。
リニアモーターカーが実装されれば・・名古屋までが通勤圏内だから名古屋の人が引っ越してくるかもね。
だからね。ますます土地の取り合いが続いて、どんどん値段が上がっていくと思うんだ。
東京が高すぎて買えないという方が、都心から半径20キロ内の物件を購入してくる人もますます増えてくると思う。
現に東京の一等地に賃貸で住んでいた方が、埼玉で購入してくれてるからね。
ただやっぱり都心から半径20キロ外のエリアの土地は残念ながら淘汰されていくと思う。
東京だって2040年になれば人口も減っていくから、もしかしたら土地の価格が下がっているかもしれない。
でもそれは20年以上後の話なので、これからもっと上がる前から早めに購入して早く住宅ローンを完済したほうが良い気がするな。➨もっと早く土地の下落はおこりますね。
2018年5月27日更新：2022年問題はご存知か？生産緑地解除により、都心も土地かが下がる可能性大。郊外の物件はさらに下がる。
2022年問題というのはいわゆる1991年からの生産緑地の30年契約解除に伴い、今まで農地だった土地が突如に宅地になる問題です。
農地で住宅地として使えなかった土地が急に使えるようになれば当然、需要より供給数が増えるので土地価格が下がります。
生産緑地に認定されている土地で一番多いのは、実は東京都が圧倒的NO1です。
生産緑地解除に伴い、突如にして約6万棟以上の用地が現れるとされております。
結論
やっぱり都心付近の物件は早く購入すべき！！
しかし、まだ家を当分買うほどのお金がなければ、2022年以降の土地価格下落に応じて購入しよう。
まとめ
・都心付近の物件の建物は建築費高騰・消費税増税により、同じ金額を出しても建物がどんどん小さくなっていく！！
・注文建築の場合は建築費高騰により希望するマイホームのプランが建てられなくなってしまう。
・2019年問題とは総世帯数がのピークの年であり、2019年以降は都心から半径20キロ内であれば土地の価格は下がらないが、半径20キロ外からは土地価格が半値になる。地方の物件を購入するのであれば今から3年後がベスト！
いかがだったでしょか？今回の話はちょっと難しい話だったので、うまく伝わったかがチョット不安です。
都心で家を買うならマンションがオススメかもしれません。2020年にはマンションの価格が下がります。
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