土地が見つからない!元不動産屋がオススメする5つの土地の探し方


注文住宅を建てる場合は土地を見つけてくる必要がありますが、その土地がなかなか条件にマッチしない土地が見つからなくて焦っている方が多いと思います。

もちろん妥協すれば土地はたくさんあるので見つかると思いますが、一生に一度の買い物ですから、土地もこだわりたい気持ちもわかります。

あなたがいい土地が見つからない理由は、もしかするとあなたの土地の探し方が間違っているからかもしれません。

今回はあなたが土地が見つからない探し方、元不動産屋(建売業者デベロッパー)の秋がオススメしたい5つの土地の探し方をご紹介させて頂きます。

元住宅営業マン秋
一応言っておきますが、SUUMOやホームズで土地をさがしません。ネットに載っていない情報を探すのが基本です。

SUUMOやホームズで探しても無駄!ネットに載っている土地情報は基本高いか、条件の悪い土地しか載せない。

 

SUUMOやホームズなどに掲載されている物件は、一度未公開物件の販売時に全く売れなかった物件を掲載しております。

未公開の時点で売れない主な理由は「物件価格が高い」「条件がよっぽど悪い」の2つの理由のどちらかです。

土地を仲介業者経由で販売活動を行う場合、まずネット掲載をしません。

なぜならネットの情報によって他社にとられる可能性があるからです。

仲介業者は基本的に両手契約(売主・買主の両方から手数料をもらう)しか狙いません。

それでも本当に良い物件の場合は、ネットに載せる前に満額で決まってしまいますから、あなたがSUUMOなどで見る物件は基本的にはもう良い物件では無いと言うこと。

あなたが本当に良い土地を狙うなら、すでにネットに載っている情報ではなく、まだネットに載っていない情報を優先的に紹介してもらえるようにしなければダメだと言うことです。

 

分譲地を持っていないハウスメーカーで土地を探してもらうことは無意味に等しい。

 

ハウスメーカーに代行して土地を探してもらっている人が多いと思います。

でもこの行為って不動産営業マンからしてみると、本当に無意味だなって思ってしまいます。

ハウスメーカーが持っている情報は「レインズ・アットホームのマイソク」情報だけです。つまりスーモやホームズに載っている物件です。

つまりあなたでも探せます。

これはタマホームで働いている友人の証言や、情報商材で購入した住宅営業マンの土地の探し方にも書いてありましたので間違えないでしょう。

ハウスメーカーの営業マンは不動産屋ではありません。業界だって違います。ハウスメーカーの営業マンは建築業界の営業マンだって事。

家を建てるのが仕事であり、土地を探すことは仕事ではありません。

さらに絶望的な話をすると、ハウスメーカーからの紹介のお客様って、仲介不動産営業マンからしてみると契約にならなそうと判断します。

と言うのも間接的なつながりでしか無いため、あなたがそのハウスメーカーで立てることを前提の話で無い限り、不動産営業マンが良い物件を紹介してくれることはありません。

つまり弱いんです。

本当に良い物件というのは誰にでも紹介したいわけではありません。

なぜなら買主同士の競争によって決まっていた契約が壊れる可能性だってあるから・・・

あなた本人で土地を探すぐらいの気概を見せないと仲介業者は相手にしません。

分譲地を持っているハウスメーカーであれば、その分譲地を購入した方が良いかもしれません。それほど良い土地を探すとなると大変だからです。

元住宅営業マン秋
不動産営業マンは、良い土地を一般消費者に売りたいのではなく、建売業者デベロッパーに一番売れたいんです。金額が大して変わらなかったら建売業者を優先します。

理由は簡単で、建売業者デベロッパーに売った方があなたに売るより手数料がもらえるからです。

あなたに売却しても1度きりの取引になってしまいますが、建売業者は購入した土地に建物を建てて再販売しますので、その販売をやればさらに高い手数料がもらえます。

一般消費者であるあなたが良い土地を購入するためには、建売業者よりも良い条件で購入する事が絶対条件になります。

 

元不動産屋の秋も使って土地を買っていたオススメしたい5つの土地の探し方。



方法1:役所の入札情報・区画整理の保留地を狙う。(安く購入できる大チャンス!オススメ)


市役所の広報などで年に2度ほど入札情報が入ったりします。

もしあなたの希望の土地が入札情報にあったら安く購入できる大チャンスです。

最低落札価格は役所の方で決められますが、最低落札価格は路線価を目安にしているので、実勢価格の8割程度が最低落札価格となります。

もし運がよくあなた1人だけで、最低落札価格で入札した場合は、最低落札価格で購入できるわけです。つまり安く購入できます。

相手が多い場合、入札価格を高くしないと購入できません。これは正直運勝負になります。

入札物件になりやすい土地は、区画整理事業内で定められた保留地が多いです。

保留地とは区画整理事業を行う上での資金調達の為の売却すると土地のことです。

保留地は区画整理地内の土地なので、景観の良い町並みです。

住環境の良いところで子育てしたいなどと思っている人は是非保留地をオススメします。

ただ保留地は、通常の土地とは違い区画整理事業が終わらないと登記ができない為、融資先に制限があったりします。

下記の記事で保留地の事を解説しておりますので、是非参考にしてみてくださいね。


 

方法2:家が取り壊されたり、更地になっているところの謄本を取る。(現実的に難しい。)

 

町を歩いていると、古屋が取り壊されて更地になっている場合がありますが、家を建て替えする以外は売却すると考えても良いです。

更地の土地の住所さえわかれば、登記簿謄本を取得することで所有者がわかります。その所有者さんへ、手紙を出すなどとして購入の交渉をするという方法があります。

私も現役時代に、更地になる土地を見つけては手紙を送ったこともありますし、訪問もしたこともありましたが、1件も売ってくれると言うことはありませんでした。

いきなり土地を売ってくれって言われても売主からしてみたらびっくりしますよね?

この方法はよっぽどのことが無い限り再現性が低いです。

注意

個人間契約の場合、宅建業法が適用されません。売主は重要事項説明もしなくてもOKですし、不具合があっても瑕疵担保責任を免責にすることで買主のあなたが不利になります。

トラブルになったときも面倒ですので、仲介業者を入れることをオススメします。


 

方法3:銀行で探す。

 

銀行?って思う方も多いと思いますが、毎年全国で1万人以上の方が住宅ローンの支払いができなくなり、家を手放している現実があります。

銀行・保証会社は貸し出しした融資金を取り戻すために、取り上げた物件を競売、任意売却にて販売の窓口になっていることが多いです。

私の元いた建売業者でも銀行から結構な割合で購入しております。

銀行は地元の不動産屋よりも土地情報を持っておりますので、必ずチェックしましょう。(都市銀行が土地情報を多く所有しております。)

 

方法4:地元の不動産屋で探す。(駐車場の管理が多いところだけでOK)

 

地元の不動産屋も必ず年1件は売買の契約をしておりますので、ちょっとしたところにかなり良い物件が見つかる場合もあります。

地元の不動産屋は地主との関係が強いため、駐車場・土地の管理を任されていることが多く、相続前・相続時に一気に売却する傾向があります。

秋自身の土地の買い取りの実績で一番多かったのは、地元の不動産屋でした。(大手は上司が担当だったので・・)

私は仕事としてほとんどの業者を回っておりましたが、注文住宅の土地探しの為に、地元の不動産屋を回るなんてことは到底できません。そこで訪問すべき地元の不動産屋を見分けるコツとしては「駐車場の管理」を多くしているかで判断することです。

地主は管理してもらっていた駐車場・土地を相続などで売却する際に、大手不動産屋に依頼するのではなく、地元の不動産屋に依頼します。

つまり今ある管理物件が将来の土地の売り物件になることと同意義になります。

1年に1度か2度管理物件を地主が処分する時に、あなたがちょうどタイミング良く訪問していれば、大手でも取り扱いしていない物件を購入する事が可能です。(これらの物件は大体いい物件)

 

方法5:大手不動産屋に問い合わせをする。本当に良い土地が欲しいなら住友不動産販売に問い合わせすべき。




この5つの方法で一番最初にやってほしい行動及び一番未公開の土地情報が手に入る方法です。

大手不動産と言っても「三井のリハウス・リバブル・野村・住友・大成有楽」などたくさんあります。

個人的に一番土地情報が多かったなと思ったのは、圧倒的に住友不動産販売株式会社でした。

これは私の実務の体験談の話にはなりますが、土地を紹介される数及び、場所も良かったのを覚えております。そしてすぐ売れる物件も多かった。

住友不動産販売は売り上げ・店舗数(全国268店舗)と三井のリハウスに続く第2位に位置しますが、登録物件数はNO,1という実績があります。

本社は東京都新宿区。「住友の仲介STEP(ステップ)」のブランド名で知られる。今年6月に住友不動産の完全子会社になり上場廃止した。関西圏では絶対的な集客力があり、三井のリハウスも関西においては住友不動産販売に及ばない。全体でみても、取扱件数で過去最高を更新し、取扱高は3期連続で1兆円の大台を突破している。

出典:https://iqra-channel.com/chukaijisekiranking-2017/2

 

それほど多くの売りたいというお客様が、住友不動産販売だけに依頼する(専任媒介)を取得している数が多いからこそ、まだスーモやホームズに載っていない未公開物件を沢山持っているということになります。

未公開物件の土地を探しているライバル(建売業者)はたくさんいますから、冗談抜きで、あなたの希望エリアの物件が明日には契約になっていることもしょっちゅうあります。

まずは住友不動産販売株式会社から問い合わせしてみて、良い土地が見つからなければ「銀行→地元の不動産屋→役所の入札情報→再び大手」の繰り返しで探すのが良い土地を最速で見つける方法です。

是非参考にしてあなたの理想の家が作れれば嬉しいです。

 

まとめ

良い土地の見つけるための5つの探し方 まとめ 

☑スーモやホームズで載っている物件は未公開の時期に「高い・条件が悪い」などの理由で売れ残った物件が掲載されている。本当にいい物件であれば、広告費を払わずとも契約することができるのでスーモやホームズには掲載しない。

☑元建売業者デベロッパーの土地がオススメする探し方は「役所の入札情報を見る」「更地の登記簿をとる」「銀行を回る」「管理物件が多い地元の不動産屋を回る」「大手不動産屋に問い合わせする」の5つ!

☑大手不動産会社の中でも住友不動産販売株式会社から問い合わせするのがオススメ!物件取り扱い数NO1なので、本当に良い未公開物件も多い!多くのライバル(建売業者)がいるので、良い物件情報を手に入れるには早く問い合わせをすべき。


元住宅営業マン秋
土地情報の探し方をご紹介させて頂きましたがいかがでしょうか?ハウスメーカーに土地を探してもらうのは時間の無駄です。

あなたが良い土地情報を効率よくキャッチして土地購入時にハウスメーカーに相談しましょう。

まだ土地、建物の希望が定まっていない方が下記の記事で注文住宅の選び方をご紹介しております。参考にしてみてくださいね。

注文住宅は建物から選ぶ?土地から選ぶ?答えは○○

注文住宅は土地と建物どちらから選ぶのが正解?プロは〇〇選ぶって話


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