毎年7月1日に公示される路線価とは,あなたが所有している土地、購入しようとしている土地の前面道路に国や市が値段をつけて土地価格を算出する方法になります。
国は路線価設定することで、土地に対しての売買の基準や税金の基準値を決めているわけです。（土地価格の急騰を防ぐ狙いもある。）
国が決めた路線価は不動産の実勢取引と全く関係無いように見えますが、路線価を利用することで、相続時の土地の評価額、土地の実勢価格、固定資産税、不動産所得税が逆算できます。
路線価の計算方法を知ることで、購入前にある程度の相場、購入後の税金などを逆算することができます。
つまり購入時の「相場よりも高い金額で購入した！」「税金が高くて失敗した」って事は無くなります。
今回は路線価格を利用した計算方法を元不動産買取営業マンだった秋が解説させて頂きます。
目次
路線価はどうやって見ればいいの？
路線価を見るためには、グーグル検索で「路線価」と検索すると、国土交通省が発表している路線価のホームページに飛ぶことができます。
ここからあなたの知りたい土地の住所を探して路線価格を探します。
今回は例題として、いま話題のワールドカップ、サッカーにちなんで、さいたまスタジアムの路線価格を調べてみたいと思います。
埼玉スタジアムに接している道路を見てみると、120（D）と書いてあります。
路線価は道路に値段をつけて土地価格を算出しております。つまりこの道路に接している土地の1㎡が12万と言うことになります。
坪は3.30578を掛けることで路線価格の坪単価を計算することができます。つまり埼玉スタジアムの坪単価は39.66万円、約40万円と言うことになります。
2つの道路に接している土地の場合、本来であれば奥行き補正率を掛けなければなりませんが、今回は省略させて頂きます。
一般住宅、アパート用地の購入であれば奥行き補正率なんて言うのは誤差レベルです。
路線価から土地の相場・税金がわかる4つ項目
路線価から路線価格の土地価格を計算する方法（相続時の不動産価評価）
埼玉スタジアムの路線価は1㎡あたり12万円と言うことがわかりました。
総額を出すのは単純に土地の面積と路線価の1㎡あたりをかけ算すれば総額が出てきます。
埼玉スタジアムの面積を調べてみると299,352㎡（90,553.58坪）です。約9万500坪めちゃくちゃ広い！
路線価は1㎡12万円なので12万✕299352＝35,922,240,000 約360億と言うことになります。（規模が大きすぎる！）
この路線価の単価で計算された不動産価格は、土地を相続する際にいくらの土地をもらったかなどの評価額を算出する際に路線価を使用します。
つまり埼玉スタジアムを相続でもらう場合は360億円に対して相続税が発生すると言うことになります。
埼玉スタジアムというと規模が大きすぎるので、一般住宅で計算してみます。
仮に埼玉スタジアム沿いに100㎡の2階建ての家があった場合、12万✕100㎡でその土地の路線価は1,200万円と言うことになります。
この金額が相続時に利用される土地の評価額になります。（ここから減税措置を利用します。）
路線価から実勢価格を計算する方法（相場を知る方法）
路線価は国の方で実勢価格の80％と定めております。
実際には路線価は不動産鑑定士が毎年算定しておるのですが、不動産鑑定士が実際に取引されている実勢価格を調査し、実勢価格の80％で算出しているのです。
つまり、路線価格の1.25倍（125%)を掛けてあげると、実勢価格の坪単価に近づくと言うことです。（一部例があり）
埼玉スタジアム沿いの100㎡の土地は路線価格だと1,200万円になりましたが、実勢価格はさらに1.25倍します。1,200✕1.25＝1,500万円と言うことになります。
この計算式が使えるのは、土地が整形地であり、土地の面積の規模が一般住宅程度のレベルになります。
実際の土地取引の場合、土地の利用価値で算出しますので、あまりにも土地が広すぎたり、土地の間口が狭い敷地延長の物件の場合は路線価以下で取引されるのが慣例です。
※東京都内の物件は現在相場が急騰しております。
路線価の1.25倍で取引はほとんどされておらず、ほとんどが路線価の1.5倍程度の坪単価になっております。
路線価から固定資産税を計算する方法
路線価を知ることで、購入する土地の固定資産税もあるある程度の範囲まで計算することができます。
実勢価格は100％とした場合、路線価格は80％、固定資産税評価額は70％になります。
つまり路線価格から0.875（87.5%)をかけ算する事で、固定資産税評価額を算出することができます。
先ほどの例であげると、12万の路線価に接してた100㎡の路線価格は1,200万円です。
実勢価格は1.25倍しますが、固定資産税評価額は0.875倍すると1,050万円となります。これが固定資産税評価額になります。
この土地が小規模住宅用地だった場合で計算すると、1,050万円✕1.4%(固定資産税率）÷6（小規模住宅用地による減税措置）＝24,500円前後の固定資産税が毎年請求されることがわかります。
固定資産税表の計算方法は下記の記事で詳しく解説しております。
路線価から不動産所得税を計算する方法
路線価から固定資産税評価額がわかると言うことは、固定資産税評価額を利用して計算される不動産取得税を知ることもできます。
路線価格が100㎡で1,200万円だとすると、固定資産税評価額は1,050万円になります。
この土地が住宅用地だった場合、1,050✕3％（税率）÷2（宅地減税）＝15.75万円の不動産取得税がかかると言うことがわかります。
上記の金額には不動産取得税の特例による減税措置を利用していない額です。
新築戸建てを購入する場合には、住宅用地に対しては原則不動産取得税はかかりませんのでご安心ください。
不動産投資で購入する場合は、不動産取得税が絶対にかかりますので、購入する前にあらかた予想をつけておく必要があります。
中古木造アパート投資をやる場合は、土地の路線価は切っても切れない関係！
秋は目黒のワンルームの次に購入しようとしている物件が、地方の中古木造アパートになります。
中古木造アパートは利回り・ランニングコストがかからないという収益面では素晴らしいのですが、建物の資産価値が低いと見なされ銀行から融資を引っ張ってくるのが非常に大変な投資方法であります。
銀行は新築物件では無い限り、土地価格を実勢価格で見るよりも、リスク回避のため実勢価格よりも安い路線価で土地の担保力を見ようと判断するようなります。
建物の評価については、築22年経過していれば減価償却が終わっているので銀行から見ても担保評価は0円です。つまり建物分の融資は使えないって事・・
つまり銀行から満額で融資を引っ張ってくる為には、購入する土地の路線価格より、物件価格が低い「路線価による土地の総額＞＞物件価格（木造アパート）」に当てはまる物件でないと買えないって事です！
上記の計算方法を知っておくことで、中古木造アパートを購入する一つの指標になりますので、お金のない20代の投資家などはこの計算方法を絶対に覚えてほしいと思います。
秋が木造アパートに投資したい理由を下記の記事で解説しております。合わせてみてもらえればうれしいです。
まとめ
☑路線価とは国や市が道路に値段をつけ土地価格を算出する方法。毎年7月1日に公示され、相続時の不動産評価を算出するために使用する一つの指標。
☑実勢価格が100％だとすると、路線価は80%、固定資産税評価額は70％になる。逆算することで土地の相場・総額だけでなく、税金も算出することができる。
☑これから中古木造アパートを地方で行う場合は、路線価格による土地総額＞＞物件価格（実勢価格）という計算式で無いと、銀行から満額で融資を引っ張ってくるのは難しい。
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