都内ワンルーム投資失敗!サラリーマン大家が次に取るべき3つの戦略


サラリーマン投資家になってもうすぐ2年が経ちますが、つくづく一つだけ思ったことが有ります。☜2018年5月でサラリーマンを辞めてます。

ローン支払い時はマイナスでも・・・・

将来の老後生活の為の不動産投資!!

というフレーズにだまされたなーーーと・・・・

購入してすぐに利益がでる不動産を購入するのが原則です!(赤字になっても税金が還付されるなどの節税効果なんて2年から3年でなくなります)

こんな当たり前のことに、不動産営業マンの私が気が付かないとは・・・世も末です(笑)

でもこの投資方法で失敗したのは私だけではなく、40代ぐらいの会社員で失敗したと思っている方は沢山いらっしゃるのではないのでしょうか?

でも私はここで終わるわけにはいきません。

不死鳥のように不動産投資を成功させるためのプランを立てております。

*要は利益が出る物件を購入する際に、失敗した物件のローンを残しながらでもローンが借り入れできるようになれば、挽回ができるってことです。

ワンルームマンション失敗したと嘆いている方向けに、一つの復活プランとして参考にしてみてください。

 

行動1:失敗した物件の家賃収入がローン支払い及び管理費を上回るようにする。キャッシュフローの改善


 

失敗している都心のワンルームの物件を購入する人の特徴として、ローンの支払いと管理費が、家賃収入を上回っているの場合がほとんどです。

私の場合は1万円支払額のほうが上回っております。

失敗した人の方は、おそらくこの差額が将来の貯金になるとか言われて騙されたのかもしれませんが、利益の不動産をローンで購入するためには、この借金は邪魔者でしかありません。

銀行が融資に対して貸し出しする主な条件は、個人の年収などももちろん重要ですが、それ以外にも資産ローンの場合、担保評価が取れる・キャッシュフローがショートしない2点が重要になってきます。

赤字の物件を所有しているという事は、キャッシュフローが破綻しているという事になります。

これではいくら年収が規定に達していても貸してくれない可能性が非常に高いです。私みたいな20代であればまず難しいでしょう。

そこでまずキャッシュフロー改善を最初に行う事とします。

月々の支払い額を減らすためには、繰り上げ返済を行う必要が有ります。

しかし通常の期間短縮型の返済をしてしまうと、支払い金額が変わらない為、キャッシュフローの改善にはつながりません。

ポイントは支払額減額型の繰上げ返済を行うことが重要になってきます。

デメリットとしては、総支払額を減らす面では期間短縮型のほうが繰り上げ返済での効果は大きくなるので、総支払額は期間短縮型より少なくなりませんが、ローンの支払額を減らせるというのは大きなメリットです。

要はこの繰り上げ返済で赤字経営から黒字経営にするということ。

特に不動産投資の場合は・・

自分の投資している物件で利益が出ているか!を見られてしまいますので、黒字経営に見せるための繰り上げ返済を最初に行いましょう。


 

行動その2:銀行に見せる自己資金を作るために、本業ないしは副業や収益を上げる。

 

私の場合、1万円のマイナスを黒字に見せるためには、行動1の繰り上げ返済に300万円も必要になってきます。

40代の投資家さんにしてみれば、貯金の余裕はあるかと思われますが、年収400~500万程度の筆者では、300万円も支払ったら見せ金がなくなってしまいます。

*繰り上げ返済をして、生活ができなくなるのは論外です。行動2から始めましょう。

私の場合は、契約をすれば歩合が入るため、そのお金も見せ金の資金にする為に貯金をしておりますが、それ以外にもこのブログ等・せどりで軍資金を稼ぐことにしました。

特にブログは初期投資が掛からないのに、3日に1記事しか書かない程度のこのブログでも、台東区あたりのワンルームの家賃ぐらいは稼いでくれております。

はっきり言ってコスパは不動産投資よりもいいかも・・・・

ブログでなくても、株や話題のビットコインでもいいと思います。とにかく・・・

見せ金をつくろう!!

(2棟目のリスクヘッジにもなります。)

いくら繰上げ返済で失敗した物件の黒字化に図ったところで、次購入する物件に対して1円も持っていないと印象がかなり悪いです。

失敗した物件がいくら黒字化に成功しても、借金があることには変わり有りません。

次のローンを貸し出す銀行の担当者としては、いざっていうときにいくら自己資金が有るかっというところを見ております。

こちらとしては次購入する物件100%のローンが組めれば理想的ですが、最悪80%でも購入できるように自己資金を貯めておければベストです。

*余談ですが、私はこれができておりませんので、当分買えません。絶対に2021年までにもう1棟購入します。

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行動3:地方の中古アパート(木造)で勝負する。ただし条件あり。



地方の中古アパート(木造)で勝負するという事ですが、理由は3つです。

地方の木造アパートにする理由

・都心は金額が高い為、利回りが悪いのに対して、地方の物件は金額も安く利回りが良い。

・RC(鉄筋コンクリート)だと建物代金が高い上に、ランニングコストが高い。木造は建物代が安く、ランニングコストがあまりかからない

・万が一更地にして売却する場合、木造だと解体費も安く済むため、売却で借り入れ額を返済できる可能が鉄骨より高い


 

・都心は金額が高い為、利回りが悪いのに対して、地方の物件は金額も安く利回りが良い。

 

都心物件は購入金額が高く、新築ワンルームで最低でも2,500万円以上の販売価格で販売されておりますが、地方の物件では、2,500万円も出せば、中古のアパート(4世帯)などで購入ができてしまいます。

当然利回りは地方の物件のほうが圧勝です。すでに失敗している都心の物件が有りますので、2棟目は利益を重視してキャッシュフローの改善に加速を賭ける必要があります。

都心の物件は無視です。

 

・RC(鉄筋コンクリート)だと建物代金が高い上に、ランニングコストが高い。木造は建物代が安く、ランニングコストがあまりかからない

 

RCの建物は減価償却の年数が48年もあるため、資産ローンが通りやすいというメリットがありますが、建物価格が高い上にランニングコストも設備のメンテナンス等で木造よりも割高になります。(利益をそれだけ圧迫することになります。)

既に不動産投資で失敗してお金がない我々にとっては、お金がかかるRCも対象外になるのです。

対して木造は建物は安く済みますし、ランニングコストも安く済みます。

原価償却の年数が22年しかないというところで、融資が受けづらいというデメリットがありますが、購入価格がやすくなるというメリットに比べれば、デメリットが小さい気がします。とにかく利益重視で行きましょう。

 

・万が一更地にして売却する場合、木造だと解体費も安く済むため、売却で借り入れ額を返済できる可能が鉄骨より高い

 

万が一、不動産投資を失敗してしまい、建物を解体して土地で売却するとした場合、解体費の面でみてもRCは坪8万円~かかるのに対して、木造だと坪3.5万~解体することができます。

つまり解体費が半額以下になるってことです。

不動産投資は家賃収入のインカムゲインだけを考えるだけではなく、出口のキャピタルゲインの事も考えると、木造は優秀な面が多いという事です。


 

木造住宅アパートを購入する為に守ってほしいたった1つの事!


 

地方で物件を購入するには当然立地を意識しなければなりません。(空室リスク)

しかしここ重要なルールは、木造アパートの融資が下りるためのルールです。

これを守ると融資がかなり通りやすくなるなります。

それは・・・・・

土地の路線価にて算出した土地価格より、販売価格が安い物件!

になります。

例えば、路線価で坪20万円の100坪の土地の上に、アパート築30年の物件が建っていると想定します。

土地の路線価価格は2000万円になりますよね?

建物の担保評価は原価償却の年数22年を超えているため、銀行からして、まず担保評価に入れないでしょう。

それでも2000万円より低い1,980万円で売り出しされていたとした場合は条件クリアとなり、融資がおりやすくなります。

反対にこれが2,580万円になると路線価よりも3割近くも離れているため融資が下りる可能性がかなり低くなります。

要は更地にして売却すれば、融資金額の返済ができるという点で判断されているのです。

*路線価とは道路に価格を決めて、道路価格に土地面積を賭けて算出される。

一般的には市場価格の80%に相当する。相続時に使われる数字の為、信頼性がある。

都心では路線価以下で売買価格が設定されることはまずないのですが、地方の物件では有ったりします。

万が一失敗しても、土地価格が融資金額よりも高ければ、解体して残債を消せる可能性が高いですよね。

このような物件を狙って購入していきましょうって話です。実際にこの手法で復活を遂げた人が楽待に掲載されておりました。

今思えば、「なぜあの物件だった?」最初の購入で大失敗したサラリーマン

私もこの方法で成功したいものです。

 

まとめ

 


・まずは赤字物件を黒字にする為に、繰り上げ返済をしよう!(キャッシュフローの改善が先決)

・繰り上げ返済で自己資金が減ってしまっているため、収入を増やして見せ金を作ろう。

・次買う物件は利益重視の地方中古木造アパート1択!融資が下りないというデメリットもあるが、利回りの良さには代えられない

・木造アパートは基本的に土地の路線価よりも安い販売価格の物を狙う!融資もこれでおりやすい


これは私の復活するための道筋に過ぎないので、実際うまくいくかは、あなたの資金力及び選ぶ物件によりますが、再現性の高い方法だと思います。現に成功している人もいるし・・・

私のように資金力のない20代であれば、行動2番が非常に重要になりますが、資金力のある人は行動2をすっ飛ばしていきなり木造アパートを購入するのもありです。

大事なのは失敗したからといって、おとなしくローンを払うのではなく、成功するための経験に変換できるかが勝負の分かれ目だと思いますので、ブログ更新も頑張っていきます。

失敗したくないならこちらの記事も読んでください。


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