中古ワンルーム投資を初めてもうすぐで3年を迎える秋です。
今回の記事は、不動産投資に興味があるけど、最初からアパート1棟物に投資する勇気ない、リスクが起きたときに対処できるほど資金力がない人などが不動産投資を始めるに当たっては中古ワンルームは悪くはない選択肢だと思っております。
実際わたくし、秋もいきなり3,000万円以上するアパート1棟物に挑戦することはできませんでした。
小さいところから成功体験や投資家としてのリスクなどを体験してから、より利回りが大きい地方のアパート投資をしたいと思っている人も多くいらっしゃるはずです。
アパートで失敗したら取り返しが付かない！って思っている人ってかなり多いと思うんですよ。
そういう人は、中古ワンルームを購入して早くローンを完済し、資産性と家賃収入を生かしてアパート経営に行く流れが美しいと思います。
と言うことは中古ワンルームで選ぶ物件を間違えてしまったら場合、アパート経営するまでに時間がかかってしまうのが恐れもあるのが事実。
今回の記事では中古ワンルームに特化した選ぶべきポイントを、実際に中古ワンルームを購入した秋の体験談を元にご紹介させて頂きます。
目次
- 1 中古ワンルーム物件を買う前に見るべき6つのポイント
- 1.1 ポイント1：立地の良さはターゲット像で定義は変わる。（駅の近さは大事だがターゲットによっては不要な場合もある。）
- 1.2 ポイント2：築年数をチェック！1981年以前の物には絶対に手を出さないこと。
- 1.3 ポイント3：1階は懸念される・2階以上を選ぶべき（3点ユニットバスが多いバブル時代の物件は若者には人気がない）
- 1.4 ポイント4：過去の家賃収入などを確認しよう。（家賃の下落リスクを確認）
- 1.5 ポイント5：総世帯数を確認。（管理費修繕積立金・修繕回数を見ること！）
- 1.6 ポイント6：管理組合（地震保険に加入しているか？）
- 1.7 ポイント7：個人が売主か業者が売主か？瑕疵担保責任はあるかの確認
- 2 体験談：中古ワンルーム投資は管理会社とのお付き合い・連携がとても大事
- 3 ワンルームマンション投資で放置で資産形成したいなら、管理会社が一流の業者から買うべき
- 4 まとめ
- 5 不動産投資を始めて不労所得を作りませんか？厳選サイトまとめ
中古ワンルーム物件を買う前に見るべき6つのポイント
ポイント1：立地の良さはターゲット像で定義は変わる。（駅の近さは大事だがターゲットによっては不要な場合もある。）
まず最初に気をつけ手もらいたいのが立地です。
中古ワンルームは狭い、古いと言うイメージがあるにもかかわらず、ここで立地も不便となったらどこにメリットを感じてあなたが購入するワンルーム投資の物件を借りてくれるのでしょうか？
もし立地選びに失敗して、20㎡以下・築古物件だった場合、家賃を下げなければ入居者が来ないですよね。
家賃を下げてしまったらあなたが手にしたい利回り（儲け）が減ってしまいますから、そこは避けたいところ、家賃を下げるのは最終手段です。
都内であれば駅から徒歩5分以内のところと一般的には言われておりますが、なにも駅の近さだけが立地の良さとは限りません。
現に同じ都内でも私が購入した目黒のワンルームは徒歩12分と駅が遠い物件です。それでも入居者がすぐに決まります。
やはりそれには理由があって、最寄り駅が東横線に面している（再開発中の渋谷直通）だったり、周辺環境に大学が徒歩1分のところにスーパーがあるなど入居者にとって価値のある場所だからこそ選んで頂いているのかと思います。
まあそれでも都内だから決まるんでしょ！と思うかもしれません。では地方の場合でお話しします。
地方の場合はほとんど車社会です。
入居者になる方はみんな車を持っております。つまり駐車場が近くにない、借りれない物件だった場合は借り手が非常に付きにくい事を意味しております。
仮に駅から徒歩10分と近い物件でも駐車場がないような物件と、駅から徒歩30分でも駐車場が確保できる物件だったら、どちらに入居したいかと言う事です。
通勤時に電車しか使わない人であれば、駅から徒歩10分の物件に住んでもらえるかもしれませんが、もし市内でお勤めであれば、駐車場の30分のワンルーム物件を借りてくれるかもしれません。
ここで言いたいのは、立地はすべて駅の距離だけで決まるって訳ではないって事。
ターゲットによって変わっておりますよね。※東京の場合は駅の距離以外のことを考えていない気がする。
中古ワンルーム投資物件を購入するに当たって誰に貸し出しをするか？というペルソナを意識して購入する事が大切です。
余談ですが、「駅から近い物件」と「駅から遠い物件」であれば、駅から遠い物件の方が安いため、利回りも高くなります。
逆に駅から近ければ近いほど売買価格が上がりますから、利回りが非常に悪くなり最悪は中古マンションにもかかわらず月3万円の持ち出しがあるかもしれません。
立地が良ければ何でも良いという訳ではなく、収益とのバランス感覚が非常に大切って事。
駅から近い物件、駅から遠い物件両方ともターゲットであるお客様が付きそうな物件であれば、利回りの高いと言われる駅から遠い物件を購入した方がお得ではありませんか？
下記の本でターゲットに対して貸し出しする考え方がわかりやすく解説されております。是非、不動産投資初心者にこそオススメな本です。
近くに大学があるからと言って、学生に依存したターゲットで中古ワンルームを購入するのは危険です。人口減少により今後有名でない大学はどんどん淘汰されていく時代です。
あなたがターゲットにしている学生がいなくなった時でも、入居者してくれる施設が近くにあるかなども、検討する必要があります。（病院が近ければ高齢者が借りてくれるかもしれません。）
ポイント2：築年数をチェック！1981年以前の物には絶対に手を出さないこと。
出典：http://www.lixil.co.jp/lineup/construction_method/aratect/feature/necessity/
築年数は地震倒壊リスクを確認する非常に大切な項目です。
中古ワンルームを購入するなら絶対に知るべき常識です。
1981年の6月1日以降に建築確認を取得している建物については、現在同様？と同じ耐震基準で設計し建築されておりますが、1981年6月1日前に建築確認を取得した建物の場合は、今より弱い耐震基準の旧耐震構造で建築されております。
地震大国日本に対して、旧耐震の場合は震度5で倒壊しない程度の強さしかありません。
一方の新耐震は100年に1度あるかないと言われている東日本大震災でも倒壊しない強度（震度7でも耐えられる）ほどの違いです。
たった数年の差でもここまで耐震構造に差があります。
バブル時の3点ユニット物件を購入する場合は、1990年前後の物件になりますので、新耐震基準を満たしております。
築浅物件と言われる2,000年代の物件は新耐震基準にさらに建物自体の軽量化を図り、建物のバランスを良くした基準で建築されているため、さらに地震に対して強い建物が2,000年代の建物です。
建物を軽量化することで、揺れで動い際に建物の重みで建物にヒビを入りづらくするのと、地盤の不同沈下リスクを抑えるという働きがあります。
一般住宅でも屋根を瓦屋根とコロニアル（軽量屋根）で比較すると、瓦屋根の住宅の耐震性が約4割も弱くなるという結果も出ております。
ポイント3：1階は懸念される・2階以上を選ぶべき（3点ユニットバスが多いバブル時代の物件は若者には人気がない）
セキュリティ上の話ですが、賃貸住宅で不人気なのは1階になり、人気があるのは2階以上の物件です。
特に女性のお客様は1階で借りる事自体検討外にしている場合が大いに存在します。
特に女性が1階を選ぶことで、下着泥棒などにあったりするわけですよ。
さらに1階は侵入がしやすい・セキュリティ面が弱いというデメリットがあることから、家賃が仮に2階よりも安くても入居者しない方が多く存在しております。
女性のお客様が1階の物件を入居者してくれないとなると、単純に市場が半分になります。それってめっちゃ損してますよね？
1階の物件はよっぽど安く、ご高齢の方に貸し出しをするんだと言う気持ちがない限り買わない方が無難です。
中古ワンルームの良いところはアパート経営とは違い、デメリットが多い1階の部屋を貸し出ししなくても良いというメリットがあるのです。
わざわざデメリットが多い1階を購入する必要はないでしょう。
また、1990年代の物件はユニットバス、脱衣所、トイレが一体になっている3点ユニットバスの物件になります。
3点ユニットバスの物件は家賃が相場よりも安かったとしても、若い層から敬遠される物件になります。
もしあなたが若い層をターゲットにして購入するのであればバブル期の物件はNGです。築浅と言われる2,000年代のバス・トイレ・脱衣所別の間取りを購入しましょう。
逆に高齢の方であれば、3点ユニットバスは2,000年代のユニットバスと比べて狭いため、掃除もしやすく、湯船が小さいことで溺死などの事故を防げる確率が上がります。
さらに高齢者の方が若い頃に住んでいたアパートはほとんど3点ユニットバスだったため、若い人よりかは敬遠する人が少ないです。
家賃が2,000年代築と比べて安ければ、高齢者の方でもバブル期の物件は十分勝負できるでしょう。
ポイント4：過去の家賃収入などを確認しよう。（家賃の下落リスクを確認）
立地・耐震性・入居者のターゲットを決めたとしても、一番大事な稼ぎの部分である家賃の収益性を購入する前に確認しなければなりません。
数年分の運用記録のことを業界用語でいうと「レントロール」と言います。
レントロールとは、貸借条件一覧表のことで、賃借条件や賃借人の条件を読むことができます。ビルやマンションやアパートを一棟買いする際はその物件の質を見定める基準となるもので非常に重要なものです。
通常、１枚の用紙に、各部屋番号毎の契約賃料や共益費、預かり敷金の金額、契約年月日が記載されています。場合によっては賃借人の属性（法人、個人）や名前、性別が記載されていることもあります。悪い物件をつかまされないために、不動産購入前に次のような点に注意してレントロールを読みましょう。
出典：http://www.fudosantoshi.jp/glossary/%E3%83%AC%E3%83%B3%E3%83%88%E3%83%AD%E3%83%BC%E3%83%AB/
レントロールは不動産屋に言えば必ず見せてくれます。
逆に見せてくれないようなとこはから絶対に買ってはいけません！
レントロールをチェックすることで、収益面にばらつきがないか？敷金礼金の有無・入居者の属性などが一発でわかります。
この属性を確認することで、ある程度は自分が狙っているターゲット像にマッチしていれば需要があることが成約事例上でもわかってきますので、ターゲット選定に確認を持つことができるようになります。
レントロールに法人ばっかりだとちょっと注意した方がいいかもしれません。
これは私の体験談ですが、借主が法人だったため安心して契約し引き渡しを終えた1ヶ月後に退去のお知らせが来ました。
レントロールを確認すると1年以内の退去だったこともあり、法人だからと言って安心してはいけないと学んだ失敗談であります。
法人ではない入居者のほうが、長く住み続けてくれているなという経験談からです。
参考になれば幸いです。
ポイント5：総世帯数を確認。（管理費修繕積立金・修繕回数を見ること！）
運営していくマンションの資産価値を落とさないためにも大規模修繕は必ず必要です。
大規模修繕時のサイクルは築15年ペースに行うことが一般的です。
秋の所有しているマンションも来年行います。（見積もりを見る限りおそらく負担は無し。）
大規模修繕を行う為に、毎月修繕積立金を貯めているのですが、この金額があまりにも少ないようだと、大規模修繕時に足りない費用を全員で負担しなければなりません。
意外と見落としがちなのがここ！総世帯数が多ければ多いほど、月々の管理費修繕積立金の値上げリスク回避、大規模修繕が起きたときに積立金では足りない費用を出す際も、総世帯数が多ければ1世帯あたりの負担額も減ります。
だから総世帯がせめて20世帯以上の中古ワンルーム物件を購入しましょう。
それ以下は大規模修繕時に負担する費用が莫大になることが想像できるため、買わない方が無難です。
このような自体を避けるためにも、必ず修繕積立金がいくら貯まっているかをチェックする必要があります。不動産会社に問い合わせすれば必ず見せてくれます。
その際に滞納者が多ければ、予定している積み立て計画から大幅に遅れていることが容易に想像が付き、大規模修繕時に費用請求があるかもしれません。
中古ワンルームのメリットとして、自分が一切払っていない修繕金を使う権利ももらえるのですから、なんとしてもチェックしておきたいポイントです。
ポイント6：管理組合（地震保険に加入しているか？）
ここで言うのは購入した不動産会社による管理会社ではなく、マンション自体の管理組合が私たちが払っている管理費を利用してちゃんと保険に入っているかをチェックする必要があります。
基本的には地震保険5,000万円に加入していない管理会社はちょっと私の中ではどうなの？って思ってしまいますので、こういう管理会社だったらパスした方がいいかもしれません。
専有部分はあなたの地震保険で直す必要がありますが、問題は共有部分になる部屋以外のすべての補修費用です。
地震で倒壊までは行かなくてもひび割れなどした場合、管理会社が加入している地震保険で直すのが一般的ですが、足りない部分は総世帯数全員で負担することになります。
地震保険は国の方で制度が決まっており、最大でも5,000万円までの保険金しかもらえません。
ポイント7：個人が売主か業者が売主か？瑕疵担保責任はあるかの確認
個人から中古ワンルーム物件を場合は、主要構造部による瑕疵担保責任が基本的に付いておりません。（民法でも瑕疵担保責任を免責にして契約することもできます。）
購入した物件の売主が宅建業者だった場合は、引き渡しから2年の間に基本的構造部分・設備による瑕疵（見えない不具合）が生じた場合、一般的には売主である業者が責任もって直すor取り替えるという方法で対処しなければいけません。
ここで重要なのが、新築時は基本的構造部分には築10年保証があるのに対して、中古には引き渡しから2年までしかないって事。
中古ワンルーム会社は、個人or会社から買い取りをして再販している（転売）しております。
仮に築10年以内で10年保証の瑕疵担保責任が使用できると思われるかもしれませんが、多くの瑕疵担保責任保険の場合は転売特約（転売でも保険をつける）をつけていないため、築10年未満に基本的構造部分に不具合が生じても保険金はおりません。
あくまでも2年以内におきた不具合に関してのみですね。
私が購入した中古ワンルームでも引き渡しから半年で「お風呂の換気扇・ガスコンロ・キッチンの換気扇」の不具合が生じ、計20万円相当を瑕疵担保責任で直してもらいました。
購入後のアフターサービスとして、瑕疵担保責任の有無を確認するようにしてください。（宅建業者でないって事はあり得ませんが・・・）
仲介会社を等して個人から購入する場合は瑕疵担保責任がないものと思った方が良いでしょう。
体験談：中古ワンルーム投資は管理会社とのお付き合い・連携がとても大事
安定的な経営を行う為には、自分の収益にもこだわる必要は当然ある物の、それよりも重要なのがずっとお付き合いしていく管理会社で、物件を選ぶ事が大切なのかなと思っております。
中古ワンルーム投資を行う方の多くはサラリーマンです。
専業大家と違い物件に何かあってもすぐに対応することはできません。
常に忙しい中、自主管理・たいした管理をしてくれない不動産屋に任せた場合、退去から入居者を見つけるための客付け、新しい入居者が決まるまでのクリーニングの手配（早くやらないとダメ）、設備に不具合が起きたときに入居者対応を私の代わりに親切に対応してくれるなど、3つの項目で微妙だと思う管理会社はNGですね。
管理会社にお金を払って、物件を管理してくれるコスト（時間）を買っていることを忘れてはいけません。
物件以外にも管理会社に投資するという意識を持って中古ワンルームを購入した方がよろしいのではと思います。
管理会社によって安定した賃貸経営ができるかどうかが決まってきます。（本気で言ってますよ！）
ワンルームマンション投資で放置で資産形成したいなら、管理会社が一流の業者から買うべき
人によっては、ワンルームマンションを購入する事で赤字（給料から持ち出し）が発生します。
それでも！
空室リスク・安定性を求めた不動産投資をしたいという方は、東京都内のワンルーム投資をオススメします。
やっぱり都内のワンルームマンション投資の良いところは、すぐに入居者が決まりやすい上、退去後のリフォーム代が安いという2大メリットが大きいです。
サラリーマン大家を目指すのであれば、安定したこれほど良い商品は無いかといえます。
問題はどこの業者のワンルームマンションを購入するかです。
答えは・・・管理の良いところ1択です。
ずさんな管理だったら、空室後の対応も悪い上、客付けがいい加減だったりすると収益に響いてきます。
忙しいサラリーマンなのに、自分で物件を管理しなくてはいけないってなると、時間も無くなるし、なんと為に不動産投資を始めたのかわからなくなってします。
多くのサラリーマン投資家は、本業だけに集中しながら資産を作るために不動産投資を始めるはず！
ずさんな管理で、自分で管理するようなら、もっと収益性の高い地方で不動産投資をした方がいいし、不動産投資じゃなくてもネットビジネスの方がいいです。
収益の安定性・投資によって生活リズムを崩さない為には、一流の管理会社が提携している不動産屋で購入するのが、サラリーマン投資家に取っては正解だといえます。
その管理が一流と言われている起業のみを取り扱ったサイトが、ハウツーオーナーという東京での不動産投資物件を掲載しているサイトです。
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管理体制が良くて助かっております。
おかげでなんだかんだ約3年間、放置で資産形成をしております。サラリーマンやりながら資産形成するなら非常にオススメです。
まとめ
☑中古ワンルームを選ぶ7つのポイントは「立地」「築年数」「階数と間取り」「収支（レントロール）」「修繕金・総世帯数」「マンション管理組合が加入している保険の有無」「瑕疵担保責任有無」の7つになる。
☑中古ワンルームで選ぶべき立地は何も駅が近いだけなら何でもOKと言うわけではない、ターゲットによっては駅が近いより駐車場完備の方が価値があると思うし、病院が近い方が助かる場合だってある。ターゲットによって購入する立地が変わるって事。
☑中古ワンルーム投資で安定した賃貸経営を行うには、管理会社との連携がとても重要。管理会社の担当者に、自分の物件が特別だと思ってもらえるよう、日々お付き合いしていくこと。
私自身購入した物件に対して、7つのポイントすべてチェックしたかというと、1番のターゲットに関してはほとんど何もしてません。
再開発しているし、都内だし大丈夫だろうと安易だったため、結果的に都内という高い物件を購入するしかなかったのです。この点はちょっと失敗しました。
放置しながらでも資産形成できているのは、一番失敗してはいけない管理会社の選びは上手くいったからかなと思ってます。
不動産投資を始めて不労所得を作りませんか？厳選サイトまとめ
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当然物件が気に入らなければ物件は買わなくてOK。
東京の物件は利回りが低いと言うデメリットはありますが、最初の1件目を安定して運用したと言うことであれば、
やっぱり地方の物件では無く東京の物件がいいでしょう。
ちなみに秋は「日本財託」で購入しておりますが、空室で家賃が全く入らないって事はありません。管理体制が良くて助かっております。
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担当の方に印象が残る物件にすることで、どこかしらでひいきしてもらえるようになると信じております。