日本財託の中古ワンルームの評判を購入した私が5つのポイントで解説


中古ワンルームを購入して早2年が経過しようとしておりますが、実は私、秋は、2016年の4月に日本財託から購入させていただきました。

このページを見てくれている皆様は、日本財託が評判がいいのかを気になっているはずです。下記で日本財託の評判の特徴をまとめてみました。

日本財託の評判の良いと言われている特徴

・2チャンネルに悪口が一切掲載されていない。評判がいい

・仲介手数料が不要

・無理な売り込みはしない。(ちょっと変わった不動産屋なんですよ。買い付けもらわないしね。・デメリットにもなります。)

・担当者が丁寧


これぐらいでしょうか?確かにここで購入した私から言わせてもらうと、これはすべて当てはまります。

一般的に評判が良い会社というのは間違えないです。

日本財託との出会いは、ある投資用不動産業者の追客や、資金計画の成り立たなさにこりごりしておりまして、そんなときに見つけた本が、日本財託さんの社長著の「今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい」でした。
このときに、年収の低い私でも東京で不動産投資ができるんだ!って強くおもいましたね。

そこから私が不動産業界で働いていることから、話がトントン進んでいきましたね。そして契約いたしました。

では日本財託の中古ワンルーム不動産投資で、毎月利益が出ているのという疑問が出てくると思います。

答えは・・・・・・

 

NO!!です。

 

ちなみに、私は1棟目に中古ワンルームを選んだ事について、失敗したと公言しております。

物件のミスではなく、いわゆる投資目的のミスです。


では日本財託で投資をすれば、必ず赤字になるのかといえば、そうではありません。むしろ私は日本財託で購入したからこそ、月1万程度の赤字で済んでおります。(資産への貯金といっておく)

こんな不動産投資成績ですが、日本財託で購入しようと検討している方向けに、日本財託を5つのポイントでまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

日本財託の3つのメリットと2つのデメリット

日本財託の強み!入居率98%以上を誇れる物件を取り扱い、空室時である時は管理料が取られない。

日本財託の驚異的な強みは、購入した中古ワンルームの入居率を98%以上を保っていることに有ります。つまり安定した経営ができるというのがなんといっても、東京での不動産投資の強みです。

日本財託は、中古ワンルームを仕入し、我々投資家に売却後、その物件を管理するシステムを取っております。よって、入居者が付きそうもない物件を仕入してしまうと、入居率の98%の水準が保てなくなりますので、常に入居者が付きそうな物件を厳選して仕入れをしております。

これで空室リスクも抑えることができます。

ただ更新の関係で2年に1度ぐらいのペースで、退去されるのがワンルームの特徴なので、一時的には空室になる事もあります。

空室時に管理手数料が取られないというのも日本財託の良いところで、一部の不動産投資会社の管理会社は、空室時でも管理料を取る会社もありました・・・

なんといっても、安定した不動産投資を管理するのが仕事らしいので、空室時は、入居者が決まるまで、管理料を取らないのが日本財託のスタンスだそうです。

リフォーム代・鍵交換費用などは我々投資家の費用負担になりますが、管理料が家賃の5%もいかない上に2ヶ月後には家賃保証がついているっていうのはかなりのメリットだと思います。

元住宅営業マン秋
実際には東京の一等地で貸し出ししているわけですから、いくら空室時代とはいえ、すぐに入居者がついてしまいます。私は最短で3日で新たな入居者を客付けしてもらいました。

実際に東京で、駅10分以内の物件であれば、家賃保証はあまり必要のないものだともいえます。

空室から入居者募集までの期間がめちゃくちゃ早い。最短で5日で次の入居者が決まったことが有る。

私が一番感動したのが、退去のお知らせの通知が届いた瞬間に募集開始をし、クリーニングの手配もしてくれている為、退去前に集客したお客様をクリーニング後に物件を見せる事が出来る。その結果すぐに契約をしてくれる人が現れたので、家賃もそこまで減らずに済みました。

しかも家賃を3,000円上げた状態で決めてくれました(笑)嬉しい誤算です。

他社の管理物件で投資をしたことがないので、このスケジュールの段取りの良さを比較して説明はできませんが、投資をしている私からしてみれば、入居者を決める段取りが遅い所には絶対に頼みたくないです。1日でも遅ければ、その分家賃を損してしまいますからね。

日本財託は不動産会社もお客様!自社物件を優先的に決めてもらうための財託ポイント

日本財託はCM等で宣伝している会社ではありませんが、もうすぐ30周年を迎える安定した大企業になります。そのため地元の不動産会社に広告宣伝費として、オリジナルの日本財託ポイントが有ったりします。

日本財詫:仲介会社向けサービス

このポイントは、日本財託の物件を成約すると、仲介手数料以外にポイントを与えます。そのポイントで商品券やディズニーランドのチケット交換することができるという事で、都内の賃貸系の不動産会社は知っている方が多いサービスになります。

ここで大切なのは、仲介手数料しか貰えない物件と、広告宣伝費と仲介手数料をもらえる物件だったら、不動産営業マンはどっちの物件を優先して契約しようとするかというところを考慮しなければなりません。

結局本気で物件を満室にさせたいのであれば、物件を良くするよりもお客様を案内してもらえる不動産屋に対してサービスを提供し、管理物件を案内の本命で案内してもらえる方が圧倒的に強いんですよ。

不動産屋の中でこんな言葉があります。

「案内なくして契約はなし」

いい物件でもお金にならない物件は不動産屋はマジで案内しないですからね。

冗談抜きで正規の仲介手数料しかお支払しない物件は、借りる人の強い希望(物件を指名)がない限り、ご案内することもなく、最悪紹介すらしません。だってお金にならないから・・・・

他の管理会社はこういうサービスがところは、今の私では聞いたことが有りません。

こういう紹介する仲介会社のことを考えた戦略の結果は・・・



出典:http://www.nihonzaitaku.co.jp/

空室になってから他社よりも約平均して11日早く入居者を見つけられるデータもあったりします。家賃9万円の物件で11日も早く見つけられれば、3.3万円ほど手取り収入が変わってくることになりますので、投資するなら次の入居者が決まるサイクルも気にしましょう。

管理の面ではすごくいいのですが、物件を購入する段階では今ひとつなポイントが2つあります。

選べる物件が少ない。購入したい人は基本抽選しないと買えない。

日本財託は普通の不動産屋と全く違ったところがあります。

それは、紹介される物件がかなり少ないと言う点と、購入したくても買い付けを書かずに先着順になっているの2点になります。

私が日本財託の個別セミナーに行く前にアンケートで年収・勤務先(業界)・希望条件・支払い回数・給料からの持ち出し可なのか確認しておりますので、個別セミナー時に営業マンが3物件ほど持ってきてどれがいいか?と言うようなスタンスです。

たった3物件ですよww(大丈夫かよおい・・と思ったのは内緒です。)

これには一応理由があります。

個別セミナーまで来てもらっているのにもかかわらず、あなたが買えない物件をセミナー時に見せてもしかないので、購入できる物件及び希望条件に合うような物件を紹介してくれます。

たくさんの中から選ぶというスタンス(楽町)などのようなパターンではありませんので物足りなさが感じるのも事実です。

ただ営業マンからその物件を購入した後の運用についての提案などを行ってくれますから、運営したときのイメージがわきやすいと言うメリットはありました。

私、秋の物件の場合ですが、異常に管理費が高かったので、数年後には管理会社を買えた方が良いのではというアドバイスも頂いております。

ほかの営業マンでもあなたと同じ物件を別のお客様に紹介しているわけですから、購入できない場合があります。抽選って形になって、売主(日本財託)にとってどっちに売った方が良いかを決めているのだと思います。

抽選があるかどうかは定かではありませんが、しつこい営業というよりは逆のパターンで、買いたかったらこちらの審査が通らないと売らないよってスタンスです。

つまり属性が悪すぎると買えないよって事・・

日本財託の物件は決して安くはない。不動産投資で脱サラしたい人は日本財託で購入せず、都心から離れた物件を購入したほうがよい!

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これまで日本財託のいいばっかり上げてきました。日本財託の良いところは管理体制がしっかりしているというところです。故にその売買価格の金額が高めに設定されているなと感じました。

また物件紹介の際に、物件を選ぶというよりは、営業マンが紹介する物件から選ぶスタイルって感じでしたので、割高な物件も多くあります。私の場合は3件ほど紹介していただいた中で選びましたが、すべての物件が1,000万円以上超える物件ばかりでしたので、20代の不動産投資にしては、若干ハードルの高い会社になります。

不動産投資を加速させるための大原則として、最初の物件のローンをいかに早く完済できるかが重要なポイントです。

つまりは利回り勝負って事!!

赤字の物件はNGです。

日本財詫の物件でフルローンを組んでしまうと、ほとんどの20代の方は残念ながら赤字に物件になってしまいます。

日本財託は中古ワンルームなので、新築より利回りはよいものの6%程度が現状です。実質利回りでは4%ぐらいしかありません。資金力の無い人は、日本財託ではなく、まずは地方の区分マンション(600万円~1000万)程度のファミリータイプなどを購入し、安定した経営という事で、2つ目の物件からポートフォリオとして都心の中古ワンルームを購入するのがベストかと思います。

注意

私は不動産業界の人間の為、ローン審査が厳しく、通常の人よりも金利が高い為、赤字物件になっているだけで、一般のサラリーマンは金利が2%前後で借入れすることができる為、1500万円程度のワンルームであれば黒字になります。

ポートフォリオ

 本来の意味は財産目録、あるいは資産一覧。投資では全体のリスクを低減するために対象を分散する。この異なるリターンとリスクを持ついくつかの資産の組み合わせをポートフォリオと呼ぶ。機関投資家が運用する複数の株式あるいは債券を組み合わせたものや、個人が運用する場合の株式、債券、不動産、生命保険などを組み合わせたものなど、目的と資産に合わせた組成が可能。長期の運用では特に、適切に分散されたポートフォリオを構成することが重要となる。

まとめ

日本財託の5つのポイント! まとめ

・日本財託の評判のよさはホント!特に無理矢理の営業は一切無い(これはマジ)

日本財託の最大のストロングポイントは、空室から入居者を見つけるまで時間が短い!

お金の無い20代は、日本財託でフルローンで購入すると赤字になるので、脱サラしたい人は購入してはダメ!脱サラ目指す人は購入するなら入居者率がよく、都心から少し離れた物件。(埼玉・神奈川・千葉など・・・)


元住宅営業マン秋
日本財託さんの管理のおかげで、私は何もせずに家賃を受け取ることができております。改めて不動産投資は忙しいサラリーマンにとってとてもいい副収入になるとここ3年で実感しております。

よって年収が高い30代後半~40代前半の方であれば、我々20代よりもより安い金利で借入れすることができるので、日本財託で購入しても赤字にはならず、老後の資金には充分なりますので、お勧めはできます。

ただし不動産収入で早く脱サラしたいのであれば、日本財託の物件は絶対にNGです。(秋はここで失敗しました。)

下記にボタンからセミナーへご予約頂くと、私の担当者になっていただいた営業さんから話を聞くことができます。



購入する目的をしっかり考えて不動産投資を行いましょう。

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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2 件のコメント

  • 中古の区分を数戸所有している者です。
    せっかくいい内容をお書きになっているのに、ちょっと残念な点も…例えば、一棟ってお書きになっているからマンション一棟かと思いきや区分一部屋のことだったりとか。
    それから赤字って書いてますけど、キャッシュフローがマイナスっていう意味ですよね。不動産で利益が出たかどうかは売却時にやっと確定するので。あ、読者にわかりやすくってことだったらごめんなさい。
    私も日本財託さんのセミナー行きましたが、年収足りないからと断られましたね(笑)今では断られて良かったと思っています。ちょこっとだけ努力したらもっと利益出ますしね。

    • ヒロシ様
      コメントありがとうございます。記事のお褒めの言葉嬉しく存じます。
      「一棟ってお書きになっているからマンション一棟かと思いきや区分一部屋のことだったりとか。」
      おっしゃるとおりですね。これはすぐに訂正させて頂きます。ありがとうございます。

      記事の内容が拙い部分が多いと思いますが、これから不動産投資を始められる方向けに、
      キャッシュフローが赤字にならない重要性を書いたつもりです。不動産売却の出口戦略になるとまた話が
      ややっこしくなるのであえて書いておりませんでした。

      ただ現実問題として、私が購入した区分も査定に出したところ、200万以上低い金額の査定額になっております。
      やはり売主業者の物件の為、利益は最低販売価格の15%取っているため、その分は確実に売却価格が安くなります。

      そういった面では、赤字物件はローン返済後でないと、本当の意味で黒字にならないという事を今度の記事で書こうと思っておりました。

      「ちょこっとだけ努力したらもっと利益出ますしね。」

      まさしくその通りだと思います。都内だけで見ず、神奈川や埼玉など、物件の周りの施設や、人口をみて判断するなどの努力をすれば
      利益が出る不動産を購入する事が可能だと今では反省しております。

      そういった意味ではヒロシさんは日本財託で購入しなくてよかったですね(笑)

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