4月2日の住宅新法社のニュースによると、フラット35の最大手アルヒの商品「スーパーフラット」が住宅ローン借り入れ以外にも借り換えサービスを始めることになりました。
これにより今までは変動金利の安い銀行で借り換えをする風潮から、借り換え先も低金利及び35年間固定金利で借り換えすることができるという、ますます固定金利が身近なものになりつつあります。
アルヒでも借り換えができなかったわけではありませんが、従来の借り換え時にはスーパーフラットが使用できなかった為、35年9割融資が1.35％（H30.4月現在）だったのが、スーパーフラットを使用することで、金利がなんと！1.02%（H30.4月現在)で借り換えすることができるようになるのです。
1％前後の35年固定で借り換えをすれば、借り換え「支払額の減少・金利上昇リスク回避」を得られることができますが、フラット35で借り換えをする場合は、ネット銀行・都市銀行で借り換えするのと違い3つの注意点が生じます。
今回はアルヒのスーパーフラットでスムーズに借り換えできるようにするための2つの注意点をご紹介させていただきます。
目次
スーパーフラットで借り換えをするためには、今住んでいる住宅の適合証明書を取得しなければならない。適合証明書が取得できなければ、費用だけがかかる場合も
フラット35で借り換えをする条件として、銀行が担保にする今の持ち家が、現在の技術に適合した家を検査しなければなりません。検査の結果、適合しない家であれば、適合証明書を取得することができず、スーパーフラットで借り換えはおろか、通常のフラット35での借り換えをすることはできません。
適合証明書を取得する流れは、必要書類「建物謄本・建物の建築確認・設計図書」を持参の上、必要書類に記入をすれば、設計審査を受けることができます。
設計審査は役所のほうに上げられ、大体1週間程度かかります。設計審査合格後、次は直接ご自宅に検査員が自宅を検査する現場審査の2回に分けて審査します。
ここでの注意ポイントは、必ずしも適合証明書がもらえるわけではないということです。
審査する物件が条件を満たさずに、適合証明書が取得できなければ、5万～7万程度の検査費だけ取られてしまう上に、スーパーフラットに借りられないリスクがあります。
＊大手ビルダーの物件を購入された方は、建物の設計図書・建築確認を引き渡しの時にもらっていないケースがほとんどなので、事前に検査員に必要書類の確認をすることを強くお勧めします。
スーパーフラットは都市銀行で借り入れするよりも諸経費がかかる。
都市銀行で借り換えをする場合は、「銀行の諸経費＋抵当権抹消・抵当権設定の司法書士への費用」の約50万～70万程度になりますが、スーパーフラットで借り換えをする場合は、それにプラスして適合証明書代に団体信用生命保険代がかかってきます。
適合証明書は安くても5万～7万程度かかりますが、場合によっては必要書類が足りないなどの理由から、外注で資料を作成してもらうことも考えられるため10万～15万程度かかるケースもあります。
団体信用生命保険は、フラットでも金利0.25％を上乗せすれば、団体信用生命保険に加入することができるようになりました。スーパーフラットでも同様に、今月の金利（H30.4.月現在）1.02％＋0.25％＝1.27%になります。
ただこの0.25％はかなり高いです。仮に2,000万円を20年間で団信なしで借り換えをした場合は、月々の支払いが75,555円になりますが、団信分の金利を上乗せすると77,844円と差額が2,289円になります。年数に直すと27,468円、20年間に変換すると・・・
549,360円！！約55万
高すぎますよね。
通常の都市銀行やネット銀行で借り換えをすれば、団体信用生命保険込みの金利になりますので、少なくともスーパーフラットで借り換えするよりも55万円分も安いってことになります。
スーパーフラットで借り換えをするポイントは、団体信用生命保険分の金額を理解したうえで、固定金利の安心をとるかっていうところ！
まとめ
・中古物件でもスーパーフラットで借り換えをするのであれば、物件の技術証明「適合証明書」を取得する必要があるが、審査に合格せず適合証明書を取得できない場合は、ローンを使用することはおろか、適合証明書の取得費を請求される。
・都市銀行・ネット銀行で借り換えする諸経費は50万～70万程度で済むが、スーパーフラットの場合は、更に適合証明書10万～15万＋2000万円分の団体信用生命保険代50万以上がかかってくる。これらの諸経費を払ってまで固定の安心かをとるかが借り換えをするポイント！
いかがだったでしょうか？今後の日本は物価を2％上げていくという政府の方針があるため、物価上昇に乗じて金利があがってくると予想しております。金利上昇に向けて想定しているのか、新規の住宅ローンの審査が厳しくなってきております。
金利上昇をする可能性が高いといわれているので、ここで35年の固定金利のスーパーフラットで借り換えをするも十分ありです。
スーパーフラットで借り換えをするコツとしては、団体信用生命保険に加入せず、民間の生命保険に加入することを非常におすすめしております。
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