住宅ローン借り換えするメリットが得られる3つの目安とは?【金利が高い人必見】


マイナス金利の影響で変動金利が安くなっておりますね。特にネット銀行の借り換え金利は、新規の借り換えローンよりも金利が低く、なんと・・・

驚異の0.4%台!!(2018年3月現在)

ちなみに10年前に購入した私の母は変動金利で1.5%で住宅ローンを借りているため、今の金利の安さが如何に以上だという事がわかると思います。

住宅ローンを借りている人が一度は検討する借り換えですが、今の金利がいくら安いからといって、必ずしも全部得するとは限りません。

今回は住宅ローンを借り換えする事で、メリットがある3つの目安をご紹介させていただきます。

住宅ローンを借り換えする3つの目安(これにすべて該当していたらすぐに借り換えを検討しよう)

住宅ローンを借り換えする3つの目安は以下のようになります。

借り換えする目安

・残りの借入期間10年以上

・現在借りている銀行より金利が1%安くなる。

・ローンの残高が1,000万円以上


基本的にはこれらの条件をすべて満たす必要があります。

残りの返済期間は10年は必須!借り換え返済期間が長ければその分金利減少の恩恵が受けられる。


借り換えする際の、新たな借り入れの年数が長ければ長いほど、借り換えによる低金利の恩恵が長く受けられるので、その分月々の返済額も少なくなります。*金利を払う期間が長くなると、総支払額は増えます。

例えば10年間、1,000万円を金利2%から1%の借り換えしたパターンと、20年間1,000万円を2%から1%に借り入れしたパターンで比べてみます。

10年間、1,000万円を金利2%から1%の借り換えしたパターン

・10年間1,000万を2%で借りた時の月々の返済額は、92,013円

・10年間1,000万円を1%で借りた時の月々の返済額は、87,604円

・月々の差額4,409円 10年間の差額総額 529,080円


20年間、1,000万円を金利2%から1%の借り換えしたパターン

・20年間1,000万を2%で借りた時の月々の返済額は、50,588円

・10年間1,000万円を1%で借りた時の月々の返済額は、45,989円

・月々の差額4,599円 20年間の差額総額 1,103,760円


なんと!10年と20年で比べると差額が2倍以上違いますよね!!

借り入れ金額・金利は同じでも借入期間が異なるだけで、これだけの差額になります。つまり諸経費を支払ってでも住宅ローンの総支払額が少なくなるのは、期間が長いローンを組まれている方が、借り換えをすることが一番効果があるのです。

逆に借り換えする機関が10年以下になると、いくら金利が低くても諸経費が払えるほどのローン支払い額の減少につながりません。

金利が1%以上安くならないと損する可能性大!


仮に2,000万円のローンを金利3%で35年借り入れした場合は、月76,970円支払うことになります。もし同じ条件で金利が1%下がったらどうなるでしょうか?

答えは66.252円になります。1%の金利が下がる事で、約1万円も支払額が減りますので、年額にすると12万円、35年に換算すると420万円も安くなります。

借り換えの際の費用は,借りる金額にもよりますが、保証料・抵当権設定・抵当権抹消・事務手数料が主な費用になりますので、50万~100万程度になります。420万から100万円を引いても300万円以上も節約できることから、速攻借り換えしたほうが得になります。

では1%安くなるだけで、300万円以上も得するなら、仮に金利が0.3%でも安くなった状態で計算しても(2.7%)月73,660円と金利3%の時と比べて約3,000円安くなり、35年間で計算すると約126万円も安くなることから、諸経費が100万円掛かったとしても26万円も得することになるので、1%以上安くないけど借り換えすべきではと疑問に思うでしょう。

この場合・・・借り換えはNGです。デメリットでしかありません。この理由後術にも記載しますが、銀行の借り入れ時のルールによって、うまく定められております。

ローンの残高が1,000万円以上ないと諸経費を賄えるぐらいの金利が下がったうまみが少ない。



借り換えを行う際の一般的な諸経費は、50万円~100万円程度かかり、借り換えの際の借り入れ金額が増えれば増えるほど、諸経費は増えていきます。

一見借り入れ金額が少ない1,000万円以下のローンは諸経費が安く抑えられそうですが、その分金利が安くなっても、利息が安くなる額も小さくなります。

仮に、500万円を10年で3%借りいていたローンを同条件で、2%で借り換えをし、諸経費に50万円掛かるとします。

ここでは金利1%以上も安くなっているので、得するように思えます。実際に月々の支払をそれぞれで比較すると、金利3%が48,280円に対して、金利2%は46,006円の為、月々の差額が2,200円程度、10年間に換算すると、たったの26万円しか有りません。これで借り換えを行ったらかえって20万円以上の赤字です。

今度は1,000万円の借り入れで、先ほどと同条件で行ったとします。すると今度は、金利3%のほうが96,560円に対して、金利2%になると92,013円になりますので、差額4,500円になります。

先ほどの500万円の差額と比べて約2倍になりました。

すると10年間で約52万円の節約ができますので、諸経費50万円から引けば2万円は得するって計算になります。

このように、同じ金利・同じ借り入れ期間であっても、借り入れ残高が1,000万以下であれば、金利が下がることによるローンの総支払額の差額が減るため、借り換えの諸経費が賄えないケースが有ります。

但し借入期間が20年になれば、金利が下がった恩恵を長く受けられるため、500万円の場合でも、借り入れすると特になる場合があります。

借入期間によって残高の目安は簡単に変わってしまうため、3つの目安の中では、一番重要視しなくてもいい条件になります。

金利が1%以上安くならないと借り換えしてはいけない理由は、借り換えの住宅ローンは原則、借り換え前の残りの期間しか借りることしかできない!


他の借り換えブログなどをみていると、0.3%でも金利が安くなれば、借り換えすべきだ!と借り換えを煽っているブログをよく見かけますが、これらの借り換えは、一歩間違えるとデメリットになります。

これらのブログの借り入れ条件は、前に借りていた住宅ローンの借り入れ年数と同じ年数で借り換えができる事を前提としています。

既存の住宅ローンの借り入れ年数=借り換え年数

例 1億円を35年ローンで2%で借り入れしていたのを、借り換えにより金利が0.3%下がった場合(借換え諸経費150万とする)

金利2%で借り入れしていたときの月々の支払額は、331,262円に対し、金利1.7%になると316,075円になります。金利は0.3%しか下がっていないものの、借入額が大きいとそれだけで月々の差額が約1.5万円にもなります。35年に換算するとなんと支払総額が650万円も少なくなるのです。

借り換え諸経費の150万円を弾いても500万円も借り換えすると得する計算になります。

たった0.3%安くなっただけでね・・・

しかし、銀行の貸してくれる基準は違います。借り換えする時の借り入れ期間は、最初に組んだ年数分ではなく、あくまでも今借りている残りの期間までしか組むことができません。☚(大原則)

借り入れ年数ー借り入れ支払い年数=新規借り換え年数

例にあげてみます。

例 1億円を金利2%で35年間でローンを組み、支払いから10年で残りのローン残高を8,000万円にした後、8,000万円を残りのローン期間25年間・金利1.7%で借り換えした場合

35年間、金利2%で1億円を借り入れしていたときの月々の支払額は、331,262円に対し、25年間・金利1.7%で8,000万円借り替えになると月々327,521円になります。差額にしたら約3,700円程度しかなく、25年換算にすると、たったの110万円しか総支払額が減りません。これでは諸経費の150万円を引いたら逆に総支払額が増えてしまい、赤字になります。

もしこの金利が0.3%減ではなく1%以上減っていればどうでしょうか?

金利1%で25年間、8,000万円で借り換えすると、月々の支払いが301,497円になります。1.7%の時の月々の支払と比べても、約2.6万円も安くなります。

そうすると1億を2%で借り入れしていたときの月の支払額より、約3万円も安くなりますので、25年間にして総額900万円も安くなります。これであれば、150万円の諸経費を弾いても750万円分の総支払額を圧縮することができました。

今回の例は1億と普通の住宅ローンの2倍~3倍程度の額で例に挙げましたが、どの金額でも考え方は同じです。

借り入れ年数と金利の減少率のバランスが悪ければ、借り換えしても逆にデメリットしか残りませんので、借り換えする銀行でしっかりシュミレーションを行うことが大切です。

まとめ


・借り換えする目安は「借り入れ年数10年以上・借り入れ金利が1%以上減少・ローン残高が1,000万円以上」の3つの条件を満たしている時

借り換えするときの借り入れ期間は、原則、借り換え前のローンの残り期間までしか借り換えローンを組むことができない。よって借り換え時に1%以上の金利が下がらないと、総支払額の減少額<諸経費になるため、結果的に損する場合がある。


いかがだったでしょうか?住宅ローンを借り換えは早ければ早いほど、総支払額の圧縮額も増えてより効果的な借り換えになります。特に2008年ぐらいに住宅を購入した方は、変動金利でも金利が1.5%以上だと思いますので、筆者が全力でオススメするMR.住宅ローンREALで借り換え相談をしてみてはいかがでしょういかがでしょうか?

2018年現在ですが、借り換えの変動金利で0.4%台なので、変動金利で1.5%以上・もしくは固定金利で2%以上で借り入れしている方は、ほとんどの確率で総支払額が100万円近く安くなります。

更に金利安さ以外にも8代疾病特約も金利に含めて加入できますので、場合によっては生命保険や医療保険の見直しで、ローン以外にも節約ができるかもしれません。ローンの総支払額を減らすのと、月々の保険料を安くできるという2重に嬉しい銀行なのです。




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