その繰り上げ返済ちょっと待った！繰り上げ返済をする前に知るべき4つのコツとタイミングとは！

住宅ローン返済計画で一度は聞いたことが有る繰上げ返済です。ＳＵＵＭＯのアンケート調査で35年の住宅ローンを平均19年で返済しているという調査結果が出ておりますが、間違えなく繰り上げ返済の効果によるものです。

住宅ローンを組まれる方にとって、いつ繰り上げ返済を行うのは返済計画の中で考えると思いますが、繰り上げ返済を行うタイミングによっては、繰り上げ返済を行わないほうがいい場合もあるので注意が必要です。

今回は住宅ローンをこれから組む人や、初めて繰り上げ返済を行う方向けに繰り上げ返済のタイミングとコツをご紹介させて頂きます。

繰り上げ返済の4つのコツとは？

繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型の2種類ある。

繰り上げ返済には、月々の返済額を変えず元金だけ支払い期間を圧縮する「期間短縮型」と、月々の返済額を減らして、ローンの支払い期間を変えない「返済額軽減型」の2種類あります。

この2つを比較してみるとします。

ＳＵＵＭＯの古い記事を引用させていただきましたので、金利が今より1％以上高い金利で試算しておりますが、期間短縮型が利息軽減が約140万円もあるのに対して、返済額軽減型ではたったの50万円しか利息軽減効果はありません。

＊引用記事の金利3％と高すぎるので、実際は2つの利息圧縮額は20万～30万程度しか変わらないです。

総支払額を減らし、最速で返済したいと考えるのであれば、期間短縮型をお勧めします。

ただし、月々の返済額が苦しいので支払額を減らしたいと考えるのであれば、返済額軽減型も選択肢の1つになります。

ちなみに返済額軽減型はキャッシュフローを改善するための方法なので、不動産投資をしている方向けの商品だな～～て思ったりします。

繰り上げ返済を行うのであれば、銀行窓口ではなく、ネットで繰り上げ返済を行う

繰り上げ返済を行うのにも手数料が存在します。銀行窓口で行う繰り上げ返済手数料は、1回につき5,000円程度が相場ですが、銀行に手数料を払うのであれば、払う予定の手数料も住宅ローン返済に充てたいですよね？

今では時代が便利になり、ネットで繰り上げ返済ができるようになりました。ネットで繰り上げ返済を行えば、繰り上げ返済手数料は0円のところがほとんどで、私の母親（56歳）でさえもネットで繰り上げ返済を行っております。

銀行によっては回数制限や最低返済額が設けられており、10万から繰り上げ返済が行えるところもあれば、100万から繰り上げ返済ができるところがあったりするので、借入れする銀行を選ぶ際に注意が必要です。

繰り上げ返済でローンの残高を一括返済しない！（手数料が取られるから）

退職金が入ったりすると、つい繰り上げ返済でローンの残高全額を返済してしまわれる方がいらっしゃるかと思いますが、これはＮＧです。

なぜなら繰り上げ返済による一括返済を行うと、銀行から5万～10万円の事務手数料を請求されてしまうからです。

賢い繰り上げ返済の方法は、最後の1カ月分を残して繰り上げ返済を行うことです。

ネットによる繰り上げ返済で、最後の1カ月分を残して返済すれば、あとは月々の支払額で完済になります。

月々の支払いで完済すれば事務手数料は取られることはありません。

ローン完済後銀行に連絡して、抵当権抹消書類を銀行から取得し、法務局で抹消手続きを行えばＯＫです。

繰り上げ返済を行った場合の将来の貯蓄は大丈夫？繰り上げ返済は行わないという選択肢も持つ

住宅ローンを借り入れした場合、借金を背負うこと事から早く返済しなきゃっていう焦りが生じてしまう方が非常に多いです。

なぜなら日本人は借金はよくないという教育で育っているので、この傾向の方が多いような気がします。

だから早く完済ができるように繰り上げ返済を一生懸命行おうとするのですが、将来の貯蓄は大丈夫ですかと問いたいです。

お金の使い道はなにも住宅ローン完済だけではありません。

子供の教育資金や老後の貯蓄など、住宅ローン完済以外にもお金がかかるポイントが有ります。

繰り上げ返済のデメリットにもなるのですが、繰り上げ返済を行うと手持ちの現金がなくなるので、キャッシュフローが悪化してしまうというデメリットがあります。

仮にあなたの貯金額が100万円で、3年後に教育資金で100万円が必要になるとします。

この場合、100万円を繰り上げ返済で使用した場合、残りの3年間で100万円が貯められるのでしょうか？独身であれば余裕かもしれませんが、家族持ちであれば難しい家庭だってあるはずです。

ここで言いたいことは、使用用途が決まっているお金を繰り上げ返済に充ててはいけないという事です。

繰り上げ返済は余裕がある範囲で行うものであって、せっぱつまって繰り上げ返済を行うものではありません。（繰り上げ返済貧乏になります。）

住宅ローンは35年間低金利で借りてもいいという権利でもあります。

無理して繰り上げ返済をする必要がないという事を覚えてください。

繰り上げ返済を行うベストなタイミングとは！

繰上げ返済を行う前提条件として、繰り上げ返済は早ければ早いほど、利息圧縮効果が期待できます。変動金利の場合は、返済から1年～7年の間に繰り上げ返済を行うと利息圧縮効果が高いです。

1年から7年程度で繰り上げ返済に充てられる資金を貯蓄し、8年目以降から繰り上げ返済をせずに、子供の教育資金を貯めるなど、住宅ローン以外の貯蓄を形成するのをオススメしております。

1年目に繰上げ返済するのと、20年目に繰上げ返済するのでは、総支払額で50万円以上違うってこともあります。それほど早期に繰り上げ返済をしたほうがお得なのです。

ただ上記のコツでも記述した通り、

生活資金がショートしないように・・・（笑）