新築マンションや新築戸建を購入するときに、諸経費の中に表示登記と移転登記費用（保存登記）が大体50万円ほど含まれております。
一般の人からしてみると、不動産登記は一人の先生ですべての不動産登記ができると思われがちですが、実はそうではありません。
不動産登記にはそれぞれ役割があり、司法書士の先生と土地家屋調査士の先生が協力しなければ、売主からあなたへと権利移転することができないのです。
つまり司法書士と土地家屋調査士の違いは、申請できる登記の種類が違うってことになります。
訳わからずお金を払うのではなく、この登記はどっちの先生に支払いをするべきかがわかるように、住宅営業マンである私が解りやすく説明させて頂きます。
目次
土地家屋調査士は何をする先生？
土地家屋調査士の先生の仕事は主に3つです。
・土地の面積を測量をし、境界を確定させる。（測量図を作成する先生）
・登記の表題部の変更や新規の申請をすることができる。
・住宅家屋証明書を取得してくれる。
・土地の面積を測量をし、境界を確定させる。（測量図を作成する先生）
土地家屋調査士の主な仕事は、土地の面積の測量と、境界プレートの設置等が主な仕事になります。
あなたが購入しようとしている住宅の土地は土地家屋調査士の測量によって面積を確定させております。
確定させた土地の面積を図面に起こしたのが測量図です。
測量図を使用して建物の建築確認申請を行いますので、測量図が無ければ建物を建築することができません。
また測量図は土地の境界プレートの位置を記しているものが一般的です。
万が一境界プレートが無くなってしまっても測量図を基に土地家屋調査士の先生が復元してくれます。
・表示登記によって登記簿謄本の表題部について申請することができる。司法書士にはできない。
出典：http://www.polaris-hs.jp/estate/tohki/hyoudai.html
登記簿謄本の表題部とは、対象不動産の面積、建物の構造、住所、地目など対象不動産の基本的な情報が記載されているのが表題部になります。
この画像では2階建ての木造住宅で約110㎡ぐらいの建物だという情報が記載されております。
しかしこの表題部は新築建物には最初っから有るわけではありません。
土地家屋調査士が建物完成後に表題登記を申請することによって新築建物の表題部を設定することができます。
ではなぜ新築建物に表示登記を申請するのか？
なぜなら建物が完成されていようとも、法務教区上の権利の話では人間でいう出生届がされていない状態です。
そこで表示登記で権利上の話でも建物があることを申請し、建物に所有権保存登記（あなたの権利ですよっていう登記）を申請できるようにするのです。
・中古住宅では表示登記は必要ありません。
・住宅家屋証明書を取得してくれる
住宅家屋証明書とは、あなたが購入するための住宅は居住用の住宅ですという事を、証明するための書類になります。
購入した不動産に住むための購入する場合、登録免許税の税金がかなり安くなります。
登録免許税の減税措置を受けるために、土地家屋調査士は家屋証明書を取得するんです。
不動産購入とは居住用の住宅だけではありません。不動産投資や居住用ではなくビジネス用に使用することもあるでしょう。
しかし居住用ではないので、高い税金を支払うことになります。
不動産会社が概算で出している登記費用は、家屋証明書使用後の減税措置を受けた後の金額でご紹介しております。
家屋証明書が使用できなければ、登記費用はかなり高くなってしまうでしょう。
司法書士は何する先生？
司法書士の先生の仕事は主に権利に関する登記が仕事です。
・購入した物件の権利を売主からあなたへ登記する。
・銀行で借り入れした住宅ローンの担保権を登記する。
・購入した物件の権利を売主からあなたへ所有権移転登記する。土地家屋調査士にはできない。
出典：http://www.polaris-hs.jp/estate/tohki/hyoudai.html
購入した物件の残代金を支払う際に、司法書士の先生が売主からあなたへ物件の名義を移転する手続きを行います。
司法書士の先生が、移転登記を行うと甲区（所有権に関する登記）にあなたの名前が登記されます。
そして売主の名前に下線部が引かれます。
下線部が引かれているものについては効力がないものとみなされます。
権利移転後の売主の名前に下線部が引かれているかを確認してください。
権利に関する登記は当然ですが、土地家屋調査士にはできません。
決済が終わった1週間～10日頃に新しい登記簿謄本及び登記識別情報が送られてきます。保管方法は下の記事で確認してください。
・銀行で借り入れした住宅ローンの担保権を登記する。
あなたが借り入れした住宅ローンの担保設定も司法書士の先生が行います。担保設定ができなければ物件の引渡し及び住宅ローンの融資実行ができません。
司法書士の先生があなたへの所有権移転登記と合わせて抵当権設定登記を乙区（所有権以外に関する登記）に登記します。
登記業務が終えることで、銀行は安心して住宅ローンを融資することができるんです。
抵当権が設定されるという事は、ローンの返済が滞るとこちらのようになってしまいます。
まとめ
土地家屋調査士と司法書士の違いについて説明させて頂きましたがいかがだったでしょうか？
お互い細かい業務に大きな違いがありますが、住宅購入に必要な登記の違いは・・
・司法書士は権利に関する登記ができる。土地家屋調査士にはできない。
・土地家屋調査士は建物の構造の登記ができる。司法書士にはできない。
お互いの連携があって、住宅購入が安心して取引できるんだとわかっていただければ嬉しく思います。
この記事で司法書士と土地家屋調査士の違いが分かってもらえればうれしいです。
最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。
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