その地盤改良は本当に必要?地盤改良工事のデメリットと必要性について


最近地震といえば熊本地震が記憶に新しいですが、これから住宅を建てる方や購入する方で必ず確認すべき項目が地盤改良工事をしているか?という事を確認すると思います。

恐らく全体の80%以上の物件が地盤改良工事をしているかと思いますが、中には地盤改良工事をしていない物件があります。

もし購入しようと検討している物件が、地盤改良をしていなかった場合は・・・

「この物件大丈夫かな」って正直に思うと思います。

私も不動産屋で造成工事に携わる前はそう思っておりました。

ただ地盤改良というのは正式に言えば、土地全体の地盤を強化しているわけではなく、建物を建てる部分の土地のみを強化しているに過ぎないのです。

確かに地盤改良を行わなければいけない土地は沢山存在します。しかし、実際には地盤改良をしている物件の7割の物件は、不要な地盤改良工事をしているという記事もあります。

では地盤改良を行う事でどんなデメリットがあるのかをお伝えしたいと思います。

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地盤改良費が高く、解体工事にも費用が掛かる


デメリットに最初にあげるとしたら、費用になります。地盤改良は確かに必要経費にはなりますが、地盤改良費は木造住宅の場合は大体最低でも50万円~80万円ほど掛かります。

もし地盤の良い場所にも拘わらず、地盤改良工事が必要だとした場合は、費用の傘増しを疑ったほうがよいかもしれません。

私が経験した業務のなかで、ある一つの戸建てで2社に地盤調査を行わせたところ、一社は改良判定が出ましたが、もう一社のほうは直接基礎という地盤改良工事が不要の回答を頂きました。

ここで言いたいことは、地盤調査会社によって回答が異なる事です。地盤調査によっては改良が不要な物件にも関わらず、地盤改良業者に仕事を与えてバックをもらうためにわざと改良有と判定しているところもあります。

調査費用は5万~7万ほどかかりますが、余裕があれば2社の調査をしてもらうほうが賢明です。

地盤調査会社でオススメしているのが、「地盤ネット」って会社です。地盤ネットは不要な改良工事を減らす事を企業理念としているので、本当に地盤改良が必要な土地以外に改良判定は出さないでしょう。

ここで地盤調査会社の保障内容が気になると思いますが、、地盤改良をしようがしないが同じ保障です。それであれば、わざわざ地盤改良工事をお金を払ってやる必要はないでしょう。

もう一つ地盤改良を行うデメリットとしては、物件を売却するときです。中古住宅で購入していただければ問題は少なそうですが、土地として販売した場合はどうでしょうか?

購入した方が家を建てようと基礎工事に入る穴掘りの際に、地盤改良で固めた柱状のセメントが出てきたら大変です。瑕疵担保責任を付けていた場合は費用負担をする必要があります。

また杭を引っこ抜くのに時間とお金がかかるため、注文住宅を建てる方で、地盤改良が不要と判定が出ている場合は、地盤改良をやらないほうが無難ですよ~~

建替え時に地盤改良の杭の位置により希望の間取りが入らない


建物が古くなり、新しく建て替えをする場合、希望のプランを設計士に設計をしてもらいますが、その際に必ず聞かれるのが、土地の中に入っている埋設物になります。

なぜならプランによって基礎の形が決まります。そのプランの建物が大きい場合は、本当に地盤改良が必要だったとします。

ただ新しい杭を入れる位置に古い地盤改良の杭があった場合・・・

古い杭を抜が入っているためにその間取りを変更する必要だって出てきます。

地盤改良工事をしていない物件がヤバイと思っている方は多いと思いますが、以上2点の理由により、地盤改良をしなくて良い土地であればしていないほうがいいに決まっております。

それよりも肝心なのは建物の構造です。建築基準法通りに建てられているかはもちろんの事、同じ木造でも在来工法かツーバイフォーなのかによっても耐震が大きく異なります。

また耐震等級1~3がありますが、どの建物に該当するかなど地盤よりも確認したい内容が多いです。

地盤も大切ですが、見落としがちな建物の構造もぜひ確認しましょ。

ではどんな物件が地盤改良をしていないケースが多いかをご紹介させていただきます。

地盤改良をしていない物件の特徴!

地盤改良をしていない物件がしていない物件がゼンタイの約2割ほどありますが、一体どんな物件が該当するのでしょうか?

山などの高台の物件


これは常識的かもしれませんが、元々山だった場所などの高台は地盤がしっかりしている傾向があります。山などを切り崩した土地は固い地盤の為、そこに建築する物件は地盤改良をしない傾向にあります。

木造2階建てなどの軽い住宅の場合


地盤改良というのはそもそも地盤の良しあしだけで決まるものではありません!

地盤改良で最も大事なのは地震に耐えられる家ではなく、家を建てる土地が家の重みで不動沈下しない為に地盤改良をしているのです。

仮に地盤が良い土地でも2階建ての木造住宅と、3階建ての木造住宅があった場合は、3階建ての住宅が地盤改良が必要で、2階建ての住宅は改良不要という回答が出てくることが多いです。

理由として、土地が家の重さにかかる重力が2階建てと3階建てでは約1.5倍違います。数値でいうと、1m3に2階建てだと20㌧掛かるのに対して3階建てだと30㌧の重力がかかります。

建物の重さによって改良工事の有無も地盤の良しあしにプラスして関係してくるので、地盤改良を行っていないからといって検討外にするのは勿体ない事だと思います。

もし建売住宅を検討している場合でしたら、地盤調査報告書がありますのでこちらを見せてもらいながら担当の方に聞いてみてはいかがでしょうか?

まとめ

今回の記事で地盤改良工事をすることを否定しているわけではありません。ただ地盤改良工事をしていない物件はダメと一概に決めつけないで欲しいと思っております。

地盤改良工事が本来不要な土地なのに、地盤改良をしている土地が全体の7割以上あるっていう事実を知ってほしかったっていうのが今回の記事の趣旨になります。

これから注文住宅を建築するっていう人で、地盤調査会社によって調査結果は大きく変わるって事を知っていただければ幸いでございます。

そして無駄な工事がなくなり、その余った費用で家族サービスや別の追加工事ができればといいな~~って思った次第です。

この記事を読んで少しでも共感できた!役に立ったと思う方はコメントやハテブを頂ければ非常に喜びます。

地盤改良と同時に気になる液状化についてはこちらの記事でわかりやすく書いてます。

【地震】ディズニーランドの液状化現状の原因になった恐ろしい3つの条件とは?


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