住宅ローン審査が通らない人必見!プロが教える3種類の審査と裏技


ここ数年で物件価格が上がってきていることから、住宅ローンの仮審査をしてもローンが通らない方も増えてきております。特にここ最近ではローン解約の方が圧倒的に増えました。

せっかくの気に入った物件を購入しようとしていた段階で、ローンが通らないってなると、自分が否定されて気分になってしまいでしょう・・・

でも!!諦めないで欲しいです。

なぜなら、銀行によって審査方法が違う為、A銀行では取り扱い不可でもB銀行であれば承認がもらえるケースも多々あるからです。

ローン審査が落ちた方は、自分の属性に合っていない審査方法だったためにローンが通らなかったのかもしれません。

今回は銀行の審査対象になるあなたの属性(タイプ)を分けてお話させていただきます。

住宅営業マン秋
銀行の審査や優遇金利が違う理由は審査内容が異なるからです。もし審査が仮にNGだったとしてもその銀行だけの話であり、ほかの銀行の審査方法ではOKになる場合だってあるのです。

審査する銀行はあなたのタイプ(属性)で決まる。

実は住宅ローンの審査は実は55種類ほどあるそうです。*住宅ローンアドバイザーの講師に教えてもらいました。

ただ現状の審査で使用されている審査方法は3種類で、1つ1つにそれぞれメリットデメリットが存在します。

審査方法はあなたの資金内容や、勤続先、年収、勤続年数などで変わってきますので、ぜひ理解したうえで戦略的にローン審査をしてください。

住宅ローン審査時に使用する銀行の3つの代表的な審査方法

審査方法1:ツリー式方式

ツリー式方式とは、各項目をYESかNOの2択で選び、それぞれのルートをたどると、また次の項目でも同じように2択で選ぶ事の繰り返しで最終的な回答を出す方法になります。

解りずらいので図を自作してみましたのでご覧ください。

ツリー式方式
この審査の特徴は、何より仮審査が速いってことです。

この審査を主に使う銀行は、三井住友銀行になりますが、私が普段お世話になっている担当者であれば、1日で仮審査の回答が出てきます。

特に勤め先が上場企業じゃなくても特に問題も無い方であればOKなのもポイント!

但しあなたが何か懸念事項がある状況の場合、ツリー式の審査内容によっては、NG回答もしくは減額回答なる可能性は大いにあります。

懸念事項がある場合は、別の銀行にするほうが無難かもしれません。ただ三井住友銀行は返済比率を他の都市銀行より高めに見てもらえる事から、多くの金額を借入れすることができ、一概にダメとも言い切れないのも現状です。

審査方法2:スコアリング方式


2番のスコアリング方式というのは、簡単に言うとあなたの勤務先、勤続年数、年収などを点数形式で採点する方法になります。すべての項目に点数をつけて、一定の基準を満たせば審査承認となります。

スコアリング 例

年収 3点

勤続年収 3点

勤続先(非上場) 0点

業種(運転手系) -5点

返済比率 0点 (返済比率30%以上~35%以内)

計 1点 融資可


こんな形で各項目に点数をつけて融資できるか、また何点以上で金利引き下げ何パーセントなどを決めるのがスコアリング方式になります。

スコアリング形式を使っている銀行は、埼玉りそな銀行・りそな銀行・三菱UFJ銀行が代表的な銀行です。

この形式は自分が懸念している箇所があっても勤め先が上場企業などのプラスポイントがあればマイナスポイントをカバーできるのが特徴です。

ツリー式を採用している銀行は、会社の規模よりも、年収や、返済比率を気にしますが、対してスコアリング形式でつけている銀行は、勤続先をめちゃめちゃ気にしますね。

極端な話、勤め先が上場であれば他に借金があっても多少は目をつぶってもくれる傾向だと思います。

ただツリー式方式・スコアリング方式でもダメな方は、次の方式で勝負です!!

審査方法3:アナログ方式(最終手段)


両方ともNGの場合は、最後の砦アナログ方式で勝負することになります。

アナログ方式とは簡単にいうと、銀行の担当営業が審査を上げる時に、あなたの勤続面などの良いところや、返済できる理由を作文形式で打診する方法になります。

かなーーーり、マニアックな方法ですが!これのおかげで住宅を購入できる人が沢山います。

例えば!!車のローンなどを抱えていたり、借りたい金額が今の年収では返済比率が35%を超えてしまうけど、来年年収が上がれば返済比率が35%以下に収まる場合など・・・

さまざまな金銭的事情を抱えている方でも住宅ローンが通ってしまう事が有ります。将来のあなたの可能性を見ているってことです。都市銀行ではありえません。

私のお客様で返済比率が越えていても、来年年収が上がるなどの理由からローンを通してもらったのもこの方法があったからです。

主にこの方法を使っているのは、信用金庫と言われる銀行や、フラット35になります。

特にフラット35で申し込みをすると、銀行の担当者からお客様の購入動機や勤続状況などよく聞かれます。

これも購入動機をしっかりと作文で審査する住宅支援機構の方に伝えるためなんですね。

ただこの方法は、銀行の担当と不動産営業マンの連携に掛かっているといっても過言ではありません。

この方法の審査方法のデメリットとしては審査に2週間以上かかることから、購入を検討していた物件をローンが早く通らない為、他の人に先を越されるという事もあります。

この方法で審査するときは不動産営業マンから質問が沢山来るかもしれませんが、できるだけ答えてあげてくださいね。(答えてくれると非常に助かります。対策が練れます。)

フラット35で審査する場合は、必ず本申込み1発で行うようにしましょう。

3つの審査方法を使用しても個人信用情報に延滞等が記載されていれば借り入れは難しい。



住宅ローンの3つの審査方法はご理解いただいたと思いますが、住宅ローンを借りる上、個人信用情報に問題がない事が前提となります。

個人信用情報とは、私たちがクレジットカードを作った時や、携帯代の支払い履歴などを、CICなどの個人情報を登録する会社に登録されております。

例えば、カード支払いの返済が滞っていたりすると、延滞、最悪は異動と記載されてしまいます。これら私たちの個人情報を銀行と保証会社が審査し、ローンを貸し出しするかどうかを決めております。

よって個人情報に問題があると、基本的にはローンが厳しいです。不安がある方は新宿にあるCICで自分の個人情報を取り寄せてからローン審査に臨んでください。

裏技:個人情報でローン審査に落ちてしまった!?そんなときはプロパーローン(信用貸し)で再審査すべし。

フラット35や地方銀行の住宅ローン審査をしてみたけど、個人信用情報の影響で否決になってしまった場合は諦めなければならないのでしょうか?

答えはいいえになります。

最終手段が銀行のプロパーローン(信用貸し)で再審査してみることです。

プロパーローンは通常の住宅ローンと違い、保証会社を通さずに銀行が直接あなたに融資するローンの事です。第二の住宅ローンといわれております。

通常の住宅ローンは、銀行があなたにお金を貸す時に、保証会社を通してローンを融資しております。保証会社を通すことで、万が一あなたがローンの支払いができなくなったとしても、銀行は保証会社に融資したお金を保証してもらえます。

しかしプロパーローンは保証会社を通しません。あなたがローンが支払えなければ銀行は資金を回収することができなくなるのです。

銀行からして見ればリスクが高い融資になりますので、金利も通常の金利より1%以上高く、更には連帯保証人を立てなければ融資してもらえないなどの条件つきではありますが、保証会社を通さない事から、個人信用情報のチェックは銀行のみとなり、ローン審査がかなり甘めになります。

プロパーローンは金利が1%以上高くなってしまうデメリットはあるものの、収入が低く保証会社からNGをもらった方でも、利用が可能な商品の為、融資を受けられる可能性を広げる裏技的なローンになります。

ローン審査の選択肢の1つとしてもらえれば幸いです。プロパーローンを検討してもらう職種をまとめてみました。


住宅営業マン秋
過去に携帯代の未納で延滞が付いてしまったお客様が下りましたが、プロパーローンで借り入れすることができました。当然延滞は普通の住宅ローンではNG案件でしたね。保証会社を通さないと借り入れする人柄が大きく銀行に見られているような感じがしました。不動産営業マンとして提携していた地銀だったので良かったのかもしれませんが・・・

まとめ

・銀行が住宅ローンを審査する方法は主に3つあるので、あなたのタイプで使い分ける必要がある。

・ツリー方式とスコアリング方式はそれぞれ特徴があり、お勤め先によっても多少変わってくる。

・自分の資金内容に少し不安がある方は、最初からアナログ式の「フラット35」から審査をしてみるのもオススメ!但し時間がかかることから、早めの行動を!!

・個人信用情報に問題ある人は基本的に住宅ローンは厳しいが、保証会社を通さない銀行プロパーローン(信用貸し)で借りる方法もある。



住宅ローンを1円も安く借りるなら複数の銀行で一括審査がオススメ




住宅ローンを1円でも安く借り入れするのであれば、銀行によって審査内容・優遇金利が変わるため、複数の銀行との比較が必要になります。

審査を別々の時期に行ってしまうと、審査月によって金利などが変わってしまう為、銀行を正確に比較することができません。

そこで同時期に最大6銀行の審査結果がわかる住宅ローン一括審査申込を利用することで、条件や金利を比較して1円でも安い銀行を性格に見つけることができます。


住宅ローン審査で見る一般的な審査内容は下記の項目の3つです。

住宅ローンの代表的な3つの審査項目
借入金額と年収の対する返済比率・年収倍率(借り入れができるかの審査)

☑申込人の勤め先・勤続年数・ほかの借り入れの有無(優遇金利の審査)

☑物件の担保評価

借入額に対して審査金利で試算した月々のローンの支払い額が、あなたの年収に対しての割合で貸し出しするかの有無を決めております。

もちろん銀行によって審査金利を緩くしている銀行もあるので、A銀行でNGだったのがB銀行で承認というのはよくある話です。

更に勤め先や勤続年数・担保評価によって銀行の評価方法は変わります。

それによってはあなたが借りられる優遇金利・保証料も各銀行によって変わります。

ある銀行では保証料が金利0.2%だったのに対して、保証料無しの銀行・保証料が0.4%と倍取られる結果もあるので、

本当に良い銀行を見つけるためには、金利だけでは判断するのではなく、総合的に判断する必要があります。

銀行での仮審査の場合は、わざわざ銀行にいって必要書類と審査書類を記入しないと審査できません。

つまり複数の銀行を審査するのにも時間がかかります。

住宅本舗の住宅ローン一括審査を使えば、わずか20分の審査内容記入で、最大6銀行の審査結果が同時期にわかるので、時間短縮と正確なデータがわかります。

メガバンクの(みずほ・三菱)地銀の(大光銀行・武蔵野銀行)ネット銀行の住信SBIとバラバラに審査をするのがオススメ!

メガバンク・ネットでNGでも地銀が承認とか、優遇金利・保証料も正確に比較できます。

まずは20分で住宅ローンの借入金利の比較から初めて見てはいかがでしょうか?

資金内容を先に把握することで、家探しの際の大きな指標になります。


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