あなたも住宅ローン審査が通るかも!?プロが教える3種類のローン審査と裏技



1月下旬に入り、お客様のお問い合わせが増えたなと感じた秋でございます。

4月の新生活に向けて、住宅を探し始めている方が増えていることはとっても嬉しいことでございます。

ただ必ずといって誰しも通る道として「住宅ローン」があります。

住宅ローンの仮審査をしたことがない人、またこれから仮審査を行う方は下の記事も読んでみることをオススメします!

住宅ローンの仮審査と本審査の違いは?仮審査が通って本審査で落ちる意外な理由【都市銀行編】
住宅購入の95%以上の方が通るのが道の住宅ローン審査ですが、住宅ローンは仮審査(事前審査)と本審査の2種類あるのってご存知で...

ただここ数年で物件価格が上がってきていることから、住宅ローンの仮審査をしてもローンが通らなかった方も増えてきております。

せっかくの気に入った物件を購入しようとしていた段階で、ローンが通らないってなると、自分が否定されて気分になってしまいでしょう・・・



でも!!諦めないで欲しいです。

なぜなら、銀行によって審査方法が違う為、A銀行では取り扱い不可でもB銀行であれば承認がもらえるケースも多々あるからです。

今回は審査対象になるあなたの属性(タイプ)を分けてお話させていただきます。
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審査する銀行はあなたのタイプで決まる。

実は住宅ローンの審査は実は55種類ほどあるそうです。*住宅ローンアドバイザーの講師に教えてもらいました。

ただ主に銀行が住宅ローンの審査方法は3種類なので、1つずつご紹介させていただきます。

ツリー式方式

ツリー式方式とは、各項目をYESかNOの2択で選び、それぞれのルートをただるとまた次の項目でも同じように2択で選ぶ事の繰り返しで最終的な回答を出す方法になります。

解りずらいので図を自作してみましたのでご覧ください。

ツリー式方式
この審査の特徴は、何より仮審査が速いってことです。

この審査を主に使う銀行は、三井住友銀行になりますが、私が普段お世話になっている担当者であれば、1日で仮審査の回答が出てきます。

特に勤め先が上場企業じゃなくても特に問題も無い方であればOKなのもポイント!

但し質問の内容に問題がなければ良いですが、あなたが何か懸念事項がある状況の場合!!ツリー式の問題によっては、NG回答もしくは減額回答なる可能性は大いにあります。

懸念事項がある場合は、別の銀行にするほうが無難かもしれません。ただ三井住友銀行は返済比率を他の都市銀行より高めに見てもらえる事から、一概にダメとも言い切れないのも現状です。

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スコアリング方式

2番のスコアリング方式というのは、簡単に言うとあなたの勤務先、勤続年数、年収などを点数形式で採点する方法になります。



年収 3点

勤続年収 5点

勤続先(非上場) 0点

業種(運転手系) -5点

返済比率 -2点 (収入に対して高いって事)

計 1点 融資可



こんな形で各項目に点数をつけて融資できるか、また何点以上で金利引き下げ何パーセントなどを決めるのがスコアリング方式になります。

この形式を使っている銀行は、埼玉りそな銀行・りそな銀行・三菱UFJ銀行が代表的な銀行です。

この形式は自分が懸念している箇所があっても勤め先が上場企業などのプラスポイントがあればマイナスポイントをカバーできるのが特徴です。

極端な話、勤め先が上場であれば多少、他に借金があっても多少は目をつぶってもくれる傾向だと思います。

ただツリー式方式・スコアリング方式でもダメな方は、次の方式で勝負です!!

アナログ方式

両方ともNGの場合は、最後の砦アナログ方式で勝負することになります。

アナログ方式とは簡単にいうと、銀行の担当営業が審査を上げる時に、あなたの勤続面などの良いところや、返済できる理由を作文形式で打診する方法になります。

かなーーーりマニアックな方法ですが!

これのおかげで住宅を購入できる人が沢山います。

例えば!!車のローンなどを抱えていたり、借りたい金額が今の年収では返済比率が35%を超えてしまうけど、来年年収が上がれば返済比率が35%以下に収まる場合など・・・

さまざまな金銭的事情を抱えている方でも住宅ローンが通ってしまうのです。

私のお客様で返済比率が越えていても、来年年収が上がるなどの理由からローンを通してもらったのもこの方法があったからです。

主にこの方法を使っているのは、信用金庫と言われる銀行や、フラット35になります。

特にフラット35で申し込みをすると、銀行の担当者からお客様の購入動機や勤続状況などよく聞かれます。

これも購入動機をしっかりと作文で審査する住宅支援機構の方に伝えるためなんですね。

ただこの方法は、銀行の担当と不動産営業マンの連携に掛かっているといっても過言ではありません。

この方法の審査方法のデメリットとしては審査に2週間以上かかることから、購入を検討していた物件をローンが早く通らない為、他の人に先を越されるという事もあります。

この方法で審査するときは不動産営業マンから質問が沢山来るかもしれませんが、できるだけ答えてあげてくださいね。(答えてくれると非常に助かります。対策が練れます。)



最後に住宅ローンの審査で一番大事なあなたの個人信用でNGになっていた場合は、どうしようもありませんので、下記の方法で自分の個人信用を確認しとくのも良いかもしれません。

信用情報を知る者は住宅ローン審査を制す!実際にCICで個人情報を開示してみたぞ。
タイトル通りで個人信用情報とは住宅ローン審査において一番大事な項目といっても過言ではありません。なぜなら登録されている個人信...

まとめ

・銀行が住宅ローンを審査する方法は主に3つあるので、あなたのタイプで使い分ける必要がある。

・ツリー方式とスコアリング方式はそれぞれ特徴があり、お勤め先によっても多少変わってくる。

・自分の資金内容に少し不安がある方は、最初からアナログ式の「フラット35」から審査をしてみるのもオススメ!但し時間がかかることから、早めの行動を!!

いかがだったでしょうか?

住宅ローンも銀行によって審査方法が違うので、現在住宅ローンで行き詰っている方はぜひ参考にしていただければ嬉しいです。

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