中学生でもわかる!国が政策を上げても日本の中古住宅市場が拡大しない3つの理由


海外の中古物件の取引は日本の取引に比べて6倍以上だとも言われております。

現在政府では日本の新築が多すぎるという理由から、最近では中古住宅の販売促進という事で、リフォーム関係のローン減税や、フラット35でも中古住宅購入の一体型であればリフォーム費用も低金利で借り入れすることができるようになりました。

さらに言えば、2020年から不動産売却を不動産業者に依頼する際に結ぶ一般媒介契約書にも建物のインスペクション(検査)も実施の有無を記載することが決まったそうです。

まあリフォーム業界もここ数年で5倍以上の市場になりますので、ますます中古住宅販売促進に追い風が吹いているようにも見えます!!



がしかし!!



恐らく中古戸建ての販売が促進されるのは都心部以外ありえないでしょうね。



都心から離れた地方の中古物件の販売は・・・



増えないと思うぞ!



今の政策だけでは

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これは現場を見ていない国がいくら頑張ったところで、地方の中古物件の流通が盛んになるとは到底考えられません。

さらに言えば、都心の中古住宅といっても2000年以降に建築された建物でないと売るのが難しいかもしれません。

日本が外国に比べて中古住宅の販売が遅れている理由は3つです。

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日本は地震大国!地震対策をしていない住宅は購入しない

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日本の新築主義がなぜ無くならないかというと、新築が好きというのもありますが、日本は地震大国のため、耐震対策をしている物件を購入するのです。

先週も福島県でM7.9の地震がありましたが、海外ではそんな地震が来ればほとんどの大ニュースです。☚日本は変な意味で地震慣れしていて怖いです。

そうです。海外で販売されている物件は日本と同じ地震がきたら・・・





建物全壊っす(笑)

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日本の場合は地震に耐えられるように、日々技術開発が進んでおります。建築基準法では1981年6月以降には新耐震法に基づいて建築されているし、1995年の阪神淡路大震災が起きた時の教訓として、2000年に新大震法をバージョンアップさせた。「2000年基準」というのができました。



上記でも2000年以降の建物でなければ販売は難しいと思う理由はこの2000年基準が適応されていない為です。



海外では築50年以上の中古住宅の売買は当たり前かもしれませんが、日本では地震があるためそうはいかないんですわ。

よって戸建ての場合は地盤調査・地盤改良をしっかり行っている新築戸建を購入し、マンションでも2000年以降のマンションでなければ、取引は難しいそうです。(価格によりますが・・・)

特に戸建ての場合は、中古住宅を更地にして注文住宅で建てる方が多いので、土地として中古住宅を購入するケースは増えてくるかもしれません。

大手業者の両手仲介による囲い込み

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大手業者の両手仲介による囲い込みの問題は以前から問題視されておりました。

物件の囲い込みとは売り物件を委任を受ける際は専任媒介・専任専属媒介は東日本レインズ(不動産屋が見れるホームページ)に物件が登録されます。

その情報を見た他の業者がお客様に紹介するときに、物件確認を売主から委任をとっている大手業者に確認します。すると実際はお客がいないのに、「価格交渉中です。申込みいただいてます」といって他の業者に紹介させない事です。

なぜ物件の抱え込みをするかというと、他の業者に買主を見つけられたときは、片手仲介になり大手業者は売主からしか仲介手数料を頂けませんが、両手仲介になれば(売主・買主)から手数料を貰える為、他の業者に紹介させないのです。下の記事に両手仲介の説明が載っております。

仲介手数料無料の不動産屋って大丈夫!?驚くべき仲介手数料のからくりとは?
物件にもよりますが、諸経費のおよそ半分以上かかるのがこの仲介手数料です。 この仲介手数料ですが不要になれば、あなたはそのお金を引っ越し...



当然囲い込みされて困るのは、売主よりも中小企業の仲介会社になります。いくら中古物件のお客様を見つけても大手仲介業者が囲い込みをされてしまうのが落ちなので、業者が売主物件の新築戸建や新築マンションのほうが、手数料も高くもらえてお客様に紹介ができる為、みんな業者が売主の物件を打ってくれているケースがほとんどです。

私の携帯に1日2~3社ぐらいの仲介営業マンから電話がかかってきます。それだけ中小企業の仲介業者は新築物件は売りやすいのです。


地方の物件では仲介手数料が安すぎる。

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これが中古住宅の流通がはやらない最大の原因です!!

不動産業者の報酬額は、物件の価格によって決まります。地方の中古戸建ては土地が坪単価1万円以下もあるので、実質販売価格は建物金額のみで販売されることが多いです。

中古住宅であれば築年数によって建物の価値もほとんどなくなる為、販売価格が100万円~200万円の中古住宅だってあります!

200万円の中古住宅を売主買主から両手仲介したところでたったの20万円+税しかありません。(都内の賃貸でやっている仲介手数料より安いかも(笑))

そんな中・・・都内の新築戸建ては平均5,000万円しますから、5,000万円の物件を両手仲介すれば312万円+税!!片手仲介でも156万円+税が頂けます。

不動産仲介手数料の相場っていくら?仲介手数料の計算方法と注意点を話してみた。
不動産購入の諸経費の半分を占める仲介手数料。 皆さんも仲介手数料という言葉だけは聞いたことがあると思います。 仲介手数料とは文字...

20万円の312万円では約15倍もあり、しかも引き渡しまでやることは同じです。

つまり都心の新築戸建と同じ手数料を稼ぐためにはあと15回契約しないと追いつけませんw



そりゃ

やるわけないわなーー(-_-)zzz

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これではどんどん地方と都心の差が開いていくばかりなので、不動産手数料の考え方を改めなければいけないと思っております。

販売価格のパーセントだけで報酬を決めている限り、物件金額の安い中古住宅よりは、値段の高いが、綺麗でお客受けがいい新築戸建を紹介しますよ。今後もね!

反対に手数料の安い中古住宅はほとんど紹介せず、紹介しても回し物件にされてしまうのがオチです。

だからこそ政府や国は販売価格の安い中古住宅の流通を活性化させるためにも、思い切って仲介手数料を最低保証として片手50万円以上請求できるようにするなどの手数料の宅建業法を変えていく必要があると思います!!

まとめ

・日本が外国と比べて中古住宅の流通が遅れているのは、現在の耐震基準に対応している中古住宅が少ないから!海外の耐震レベルの物件では日本の地震で全壊必死!!

・大手仲介業者による中古物件の囲い込みのせいで、中小企業の仲介会社が中古住宅を紹介できず、囲い込みがない業者売主物件の新築戸建や、新築マンションの売買をしているほうが手数料的にも良い。

・地方の中古物件の仲介手数料が安すぎる!現在は都心に比べて平均して1/5以下の現状なので、仲介手数料に最低保証を付けないと不動産業者が本腰入れて中古住宅の物件を紹介しなくなる。

いかがだったでしょうか?

日本が中古住宅の取引が増えない理由を中学生でもわかるように説明させて頂きましたが、あなたはご理解いただけましたでしょうか?

もしわかりずらいところがありましたら、コメントでご質問ください。

またこの記事が役に立ったと思った方は、シェアかハテブをもらえると非常に喜びます。

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