フラット35の本審査を通したい人は事前審査をすべきではない理由とは!?


otikomu
フラット35の事前審査が通っても本審査が通らなくて、ローン解約をしてしまった方を今年は5組見てきた、住宅営業マン秋です。

フラット35は住宅支援機構が審査をしているので、審査が厳しいとネット上に書き込まれているケースが多いですが、不動産業者から言わせていただければ、CICの個人信用情報を開示しない・審査金利が低いフラット35は時間が要するだけで、審査は比較的優しいと思います。

では最近なぜフラット35の事前審査が通ってるのにも関わらず、本審査が通らないケースが増えてきているのでしょうか?

ビックリしたのが、ネットの知恵袋とか検索キーワードを調べてみると「フラット35・本審査・落ちた」が毎月1,000件ほど調べられてる人が多いってこと。

これは住宅営業マンとして見てみるとローン解約をしている方が、全国で少なくとも100件以上はあるってことです。

せっかく勇気を出して購入の決断をして頂いたのに、ローン解約では買主さんは住宅を手にすることができなくなってしまいます。住宅営業マンとしてはこれは避けたい。

ではなぜフラット35が通らないかというと、その理由は事前審査にあります。フラット35の事前審査ほど当てにならないものはありません。

これから詳しく書いていこうと思います。

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フラット35の事前審査はするな!本審査1発に勝負にしろ!

ippatusyoubu
フラット35の事前審査は本当に当てになりません。私のお客様でも事前審査で良かったとしても本審査でだめになってしまった方が1組いました。(結局は他の銀行使ったけど・・)

フラット35の事前審査の回答には3種類ございます。

・承認 ●

・留保 ▲

・不可 ✖

この3種類の回答になります。

承認の●ですが、はっきり言って私は売主業者の立場で仲介会社のお客様の承認通知書も見ているため他の営業より結果を沢山見ておりますが、まだ1回も見たことがありません!!

最大手のARUHIは承認の場合は、本審査へのご案内という書類を頂けますが、この書類を頂いても本審査が通らずにローン解約をしてしまった方がおりました。

承認の●が出る銀行があったら教えてほしいぐらいです。

次の留保は一番多い回答です。留保とは窓口の銀行が申込人の個信調査・借入金額と年収だけで返済比率を判断しているため、留保の回答が窓口の銀行ベースでの回答になります。

ここがフラット35の事前審査の罠ですが、フラット35の事前審査は窓口の銀行の審査しかしないってことです!!

フラット35の承認をするのはあくまで住宅支援機構がするので、ここが事前審査が通っても本審査が落ちる原因1つです。

筆者の感覚ですが留保の回答をもらった人の4割は、本審査で不可か減額回答になります。

不可については、窓口の銀行ベースでも個信がブラックリストと判断された場合や、年収が単純に足りなかった場合はNGになります。

フラット35の本審査1発申込みのメリットは?

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上記で事前審査がフラット35を取り扱っている窓口銀行の審査ってことはご理解いただいたかと思いますが、手っ取り早く住宅支援機構の回答を知る方法が本審査を1発目でやることです。ただこの方法は契約した後じゃないとダメじゃないのって思う方もいると思うです。

でもね、フラット35は契約前に本審査をすることは認められていて、必要書類の契約書と物件の重要事項説明書は契約後に提出でOKなんです。☚フラット自体が事前審査の内容が自信がないって言っている証拠だよね。これは!

契約前に本審査をすることのメリットは3つあります。

事前審査の時間を省略する時間的メリット

フラット35の審査の要する時間は事前審査で大体3日~4日かかり、本審査で2週間~3週間かかる為、書類の準備を含めると合計で1カ月ほど時間がかかります。

もし購入したい物件があった時はフラット35は時間がかかるため、購入まで時間がかかりますが、事前審査に要する約1週間を省くことで、ローンの審査時間を2週間~3週間にすることができます。

売主の信頼を得るのは、事前審査結果ではなく本審査結果のみ!

売主の立場でもある筆者から言わせていただければ、買主のあなたがフラット35の事前審査承認だけでは契約したくありません。なぜかというと本審査でローンが通らない可能性があるからです。

もしローン解約になってしまったら、売主の立場としては最悪です。なぜならあなたとの契約している間に販売ができなくなってしまうからです。売主の立場としては確実に資金力がある方で、契約がより固い方と契約したいのです。

当然あなたが欲しいと思っている物件があっても事前審査だけの回答だけでは、他の方を優先されるでしょうね。

住宅支援機構が審査していない事前審査だけの結果を信じる事はできません。現に今年で私が勤めている店舗だけも5件はローン解約をしているのです。これじゃあ信用しろっていっても無理があります。

本審査1発だと申込書類を細かく見ることが少ない

これはARUHIの銀行の担当者とファミリーライフの担当営業に聞いた話ですが、事前審査を通すと銀行でもチェック・本審査時に住宅支援機構でもチェックをする為、2重チェックになります。

ここがポイントで住宅支援機構の審査員は、銀行の担当の方がローン契約を取りたいがために審査をしていると思っているらしくより細かく見るそうです。

対して本審査1発の場合は、住宅支援機構のみのチェックだけで済み、銀行の担当もチェックをしていない為、事前審査を通した時よりは見ないという事も聞いたことがあります。

ただえさえ住宅支援機構には毎日沢山の案件が入ってきているので、それどころじゃないんでしょうね。あくまでも噂ベースですがそんなこともあるらしいです・・参考までに

*当然やっぱり違う物件にするなどで、ローンを取り下げたい場合は銀行に連絡すればすぐに取り下げてもらえるので安心してくださいね。

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本審査をする時はできるだけ金利が低い時!

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フラット35の年収に対してのローン返済比率の審査をする時の金利が、毎月の実効金利の金利が審査金利になっております。

例えば、年収400万円の人が平成28年11月18日現在で、フラット35・21年以上の金利は年1.030%なので、最大借りられる額が返済比率35%の4,110万円が限度ですが、これがもし1.13%の0.1%審査金利が上がっただけで、借りられる額が70万円減の4,040万円が最大になります。

0.1%審査金利が上がっただけで70万円も借りられる金額が減るため、審査金利が上がればあなたが借りたいと思っている金額の返済比率が当然上がります。

返済比率が高くなれば、住宅支援機構は書類を細かく見るため、支払いを心配する住宅支援機構から追加書類の提出を求められる場合が多いのです。

特に注意が必要なのは、事前審査の時より本審査の実行金利が上がった時です。

この場合で本審査をするときの実効金利は、安かった時の実効金利ではなく、本審査時の実効金利で審査します。実効金利が高くなってしまった分、返済比率が上がってしまうため事前審査では問題がなかったのに対して、本審査では不可になってしまう最大の原因です。

必ず事前審査と本審査時の月は同じにしましょう。

いかがでしょう。この話を聞いて事前審査を行う必要はないと感じてきましたでしょうか?事前審査と本審査で審査金利が変わってしまうってフラット35の罠がありますので、筆者は本審査1発申込みを推奨しているのです!!

まとめ

・フラット35の事前審査は住宅支援機構の審査ではなく、フラット35を取り扱っている銀行の審査に過ぎない

・フラット35の審査を1発本審査にすることによって、売主信用・時間的なメリットを得ることができる。

・フラット35の返済比率を審査する金利は、その月の実効金で審査するため、事前審査時より本審査時の月の金利が高くなってしまったときは要注意!!

いかがだったでしょうか?

最近フラット35の本審査で落ちる方が非常に多いので、銀行の担当に聞いてみたりして書いてみました。この記事がフラット35・本審査中のあなたの不安を少しでも払拭できれば幸いです。

またこれからフラット35を検討している方はぜひ1発本審査を検討してみてください。

この記事が役にたったと思った方は、ハテブかシェアを頂ければ非常に喜びます。またコメントは随時お待ちしておりますので、質問等があればコメント頂ければわかる範囲でお答えさせて頂きますでのコメントください。

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コメント

  1. しし より:

    拝見させていただきました。
    とても興味深い内容でした。
    現在フラットにて融資を検討中ですが、
    過去にローンが組めない友人に携帯やら
    車を私名義で買い逃げられました。
    携帯は問題ないのですが車は高額で払うのがバカらしく放置していました。今では後悔、、cicにはばっちり異動が、一気に今月返済します。
    その他は真っ白です。だめだとは思っていますが、、異動が消えるまで待てと言われたらそれまでですが5年は待てないです。だめ元で一発本申し込みを考えていますが、どこで申し込みを?金融機関にて事前なしでやらせてほしいと頼めばよいでしょうか?
    ちなみに32歳、年収450万、勤務先大手損保会社 希望額1800万 頭金0です。情報少ないですがご意見下さい。