売りっぱなしが済まされない不動産売却時の瑕疵担保責任で損しない5つのポイント


自宅売却する方が、知っておかなければいけないのは、引渡し前後に「瑕疵担保責任」を負う場合があるってことです。

不動産は普通の商品と違って、高額な商品になりますので、購入した人にある一定期間内に不具合が起きたら、保証しますねーって制度です。あなたが不動産屋から新築の不動産を購入した時は、最低でも2年の保証は入っているはず!主要構造部分に限っては10年も保証しているんですよ。(雨漏り・基礎不具合・壁の亀裂など・・・)

不動産屋から売却した時は、瑕疵担保責任の保証を不動産屋から受けておりましたが、今度はあなたが、ご所有不動産を購入していただくお客様に対して、原則瑕疵担保責任を負わなければならないのが実情です。

今回は不動産売却後の瑕疵担保責任に関する5つのポイントをご紹介させていただきます。

瑕疵担保責任を負うときは、買主が知りえなかった事に限る!契約前に伝えられる不具合は書面で残そう

瑕疵担保責任とは、お客様が購入前に知りえなかった不具合、「給湯器が壊れる・雨漏り・コンセントに電気が通っていない」などがある一定期間で起きてしまった場合、売主であるあなたが費用負担して修繕する責任の事です。

買主が知らなかった事の不具合は殆ど瑕疵担保責任を売主が追う必要があるってことですが、事前に契約時に物件状況確認書などの書面で、「給湯器が壊れている・コンセントに電気が通っていない・雨漏りする」を記載して買主に交付して契約した場合は、売主は瑕疵担保責任を負う必要がありません。

つまり買主が知っていたことは瑕疵担保責任に該当しないってことです。

正直に伝えられるところは、物件状況報告書や重要事項説明書の特約に記載しておきましょう。

瑕疵担保責任を細かく分けると3つの種類がある!

瑕疵担保責任を細かく分類すると、購入した物件に不具合のある物理的瑕疵、実は購入した物件が事故物件だったと知って、精神的苦痛を受ける心理的瑕疵、購入した土地に希望建築物を建築する際に、法令上の制限により建築できなかったなどの法令上の瑕疵に分けることができます。

物理的瑕疵は建物売却時に多く発生する。

物理的な瑕疵の主なものは、建物の雨どいに不具合が生じたことによる雨漏り、基礎部分がシロアリに食べられて、建物の基礎として機能していない(住宅として安心して住めない)などの見えない不具合の事です。これらの不具合が、瑕疵担保責任の有効期間だった場合、修繕費用を負担しなければなりません。

また建物売却時に多く発生する物理的瑕疵だから、土地のみの売却では発生しないとおもったら大間違いです。土地で考えられる物理的瑕疵は、家を建てるときに行う地盤改良の際に、土地の中からコンクリートの塊が出てきた(ガラ)や、隣の人の配管(水道管・下水道管)が越境していた場合は、処分費及び越境解消を勤めなければならないのです。

記憶に新しいニュースで築地の豊洲市場の土地が東京ガスの工場の跡地で土地が汚染されていたってニュースが有りましたよね?

あれも瑕疵担保責任になるんですよ。

実は人が亡くなっている事故物件だった!などは心理的瑕疵に該当する。

購入した物件は、実は人が自殺していた物件だったなどが後からわかった場合、精神的に嫌な気持ちになり、精神的苦痛を与えたとして、心理的瑕疵が適応されます。

心理的瑕疵の特徴としては、物理的瑕疵や法令上の瑕疵というのは、引渡しから決められた期間内のみが対象になりますが、心理的瑕疵として適用される起算日は知った時から1年になります。

つまり、事故物件を黙っていて売買し、引渡ししてから10年間は何も起きなかったとしても、後から事故物件だった事実が買主が知りえてしまった時は、いくら引渡しから10年経っていても、心理的瑕疵を適用することができる為、これから不動産売却を考えている方は、心理的瑕疵だけには気を付けなければなりません。

特に、パートナーが家で亡くなって、不動産を売却しようかなと思っている人には、心理的瑕疵は重要なポイントです。下記の記事を参考にしてもらえればと思います。

土地を売却する人は法令上の瑕疵に注意!土地を購入した目的が果たせないと白紙解約になる。


法令上の瑕疵とは、例えば、第一種住居地域に該当するあなたの土地を、カラオケ店を建てたいと思っているお客様が購入したとします。

*第一種住居地域とは12の用途地域の1つで住居の環境を保護するための地域である。店舗を建てる場合は3000㎡以下であれば可能

一見、3000㎡以下の建物を建てられる第一種住居地域なので、カラオケ店を建てられると思われがちですが、実は建てる事ができません。

カラオケ店が建てられるのは、第二種住居地域からになりますので、カラオケ店を建てたいお客様は、土地を購入する目的が果たせない状態になってしまいます。

この場合、法令上に瑕疵に該当し、白紙解約にすることができます。(お客様が建てられない事を事前に知っていた場合は解約できない)

法令上の瑕疵担保責任で白紙解約になっているケースって結構ありますので、土地を個人の方に売却される方はお気をつけてください。業者買取であれば、特に気にする問題はありません。

瑕疵担保責任の期間は原則引渡しから3カ月でOK!場合によっては瑕疵担保免責にすることができる。



不動産業者が売主で、買主が一般個人の方の場合は、宅建業法上では引き渡しから2年間は瑕疵担保責任を追う必要があります。このルールを破ると、宅建業法上のルールではなく、民法上のルール、瑕疵を発見した日から1年以内という、一生責任を負うという重たすぎるルールになってしまいます。

しかしこれは売主が不動産業者の場合のみで、売主が一個人の方であれば、瑕疵担保責任の期間を自由に定めることができます。一般的には3カ月程度が相場ですね。

さらに個人の方であれば、瑕疵担保責任を追わない(瑕疵担保免責)で契約することもできます。ただし瑕疵担保免責の物件を購入する側の心理としては、不具合があっても自己責任という点から、購入できるお客様が限られてしまうというデメリットがあります。

値引き交渉があった場合、ただ値引きするだけではなく、瑕疵担保免責で交渉するのも1つの手!


売り出しをしているあなたの不動産を購入したいというお客様が現れたとしても、99%の確率で値引き交渉を切り出されるでしょう。

この値引きの額が20万~30万円程度であれば、値引き交渉に応じて契約するのも一つの手段だと思います。ただ値引き交渉額が80万~100万以上になったらどうでしょうか?

すぐに断って、買い上げ交渉(値引き額を下げる交渉)を行うのも一つですが、早く不動産を売却したい場合は、値引き額に応じる代わりに瑕疵担保免責にしてもらうという手もあります。

瑕疵担保免責を条件にして売却すると、不動産売却で手元に残るお金は少なくなるものの、売却直後に「配管が越境していたから撤去費用の100万円請求がくる・雨漏りと給湯器が壊れた」などの面倒なクレームが来なくなるのです。

瑕疵担保責任を履行するときは、お金よりも時間がかかったりしますので、相場通り売れるよりも、めんどくさいことは御免だと思う人は、安くても瑕疵担保免責で売却するのをおすすめします。

万が一に備えて、瑕疵担保責任保険に加入することができる。


長い期間の瑕疵担保責任を負うほど、不具合が生じる可能性が高くなります。売却してもお金を払わないといけないという不安があるようでしたら、個人間の瑕疵担保責任保険に加入することをおすすめします。

業者では当たり前に加入しているものになりますが、個人間での売買の時、売主さんが加入しているケースがほとんどなく、不具合が生じたときは、売主が全額費用負担しているのが現状です。

費用は保険料によって変わりますが、新築の2,000万の保険で、8万程度の保険料ですから、数百万の保険金であれば、数万程度で保険に加入することができます。

主に㈱日本住宅保証検査機構の「JIO我が家の保険」がおすすめです、

ずっと瑕疵担保で不安に思っているのであれば、さっさと保険に加入して不安解消をしましょう。

まとめ


・瑕疵担保責任は、買主が知らなかった不具合について売主が一定期間の間、責任を持つということ!買主に事前に書面で伝えていれば、その事項は責任を負わなくてもよい。

・瑕疵担保責任を分けると「物理的瑕疵・心理的瑕疵・法令上の瑕疵」の3つに分けられる。心理的瑕疵だけは知った時から1年間以内であれば、いつでも瑕疵担保責任を売主に請求することができるので、事故物件を売る方は注意が必要。

瑕疵担保責任を負うのは一般的に3カ月が目安。売主が一個人の方であれば、瑕疵担保を負わない瑕疵担保免責で契約することができる。

・万が一の瑕疵担保責任に応じて、一般消費者でも加入ができる瑕疵担保責任保険がある。不安であれば数万円から加入ができる。


売却後の瑕疵担保責任についてご紹介させていただきましたがいかがだったでしょうか?瑕疵担保責任を免責にして売却できれば一番いいのですが、購入者のことを考えるとなんでも瑕疵担保免責で売却するのは得策ではありません。

売却のパートナーである不動産屋が、瑕疵担保免責が発生しても大した内容でないと判断したら、安い販売価格で瑕疵担保免責にするのではなく、瑕疵担保責任を3カ月だけ負い、相場+瑕疵担保責任でかかる費用の価格で販売活動をするなど・・・

このような提案をしてくれる不動産屋を見つけられるかが、売却成功への条件になります。ぜひ下記記事を参考にしてみてください。

合わせて読みたい。

あなたの土地売却はその不動産屋で大丈夫?仲介会社を選ぶ時の注意点は?


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