新築建売住宅の内覧会で知っておくべき7つのチェックポイントと便利ツール


ローンの本申込みが承認となり、銀行とのローン契約と同時期に行うのが、引渡し前の内覧会(ユーザーチェック)になります。

新築建売住宅の内覧会は主に傷・汚れのチェックや物件の設備の確認を主に行います。そして不具合があったら、引渡し前までに直して貰います。

立ち合いの時期は、傷等を直す補修屋さんの手配などが有りますので、引渡し前の1週間前~2週間前に行うのが一般的です。

ただお客様からユーザーチェックで何を見ればいいのか?または傷の指摘はどの程度?と疑問に思っている方がいらっしゃいます。

そこで今回は、立ち合いを行うための羅針盤として、月3回は内覧会を行っている筆者が、内覧時にチェックしてもらいたいポイントをご紹介させていただきます。
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そもそも傷・汚れのチェックで覚えて頂きたい前提条件とは


引渡し前の傷汚れチェックの内覧会は、皆さんはじめて行うと思いますので、新築戸建の内覧会を行う上での3つの前提条件をお話させていただきます。

売主は補修はするが、物の交換は基本的は行わない。

内覧会では傷・汚れのチェックを行う際に、指摘された箇所の補修は行うが、交換をすることは基本的にはしません。

例えば、床が一部凹んでたとします。床が凹んでいるため、新品に替えてくれと思うかもしれませんが、たった1箇所の凹みの為に、新品に替えてたら売主としてはたまったものではありません。時間も費用も掛かります。

売主は傷や凹みがある場合は、補修屋さんの職人さんが指摘カ所の補修をします。ここでのポイントはあくまでも補修なので、補修の個所が目立つ場合もあるって事。

例え補修が気に入らないといっても、契約書の特約なんかに、どこの建売会社でも「補修は売主の施工判断とする」などの文言が入っております。

あまりにも補修内容がひどい場合は別ですが、数mm単位の細かいやり直しについては、売主によっては受け付けないこともあります。

でも安心してください!補修屋さんはプロです。補修個所が殆ど解らないように補修していますから・・・とっても綺麗の補修してますよ。

本来の殆どの契約内容では、補修などをせずに、基本的に現況有姿で購入が前提

すでに建物が見れる完成現場であれば、購入する前に建物の状況がわかるはずですから、補修などをせずに現況有姿で購入してもらうのが原則です。

しかしそれではあまりにも、素人である我々買主が可哀想過ぎます。そこで、売主(建売業者やハウスメーカー)・仲介会社・買主で内覧会で傷汚れのチェックをしているのです。

引渡しを受けた時点で、細かい傷の無償補修は受け付けない。

これは一番重要なことなのですが、お客様よっては、引っ越し後でも傷の補修を無料で、やってくれると思っている人が非常に多いです。

これは大きな間違い!!

引渡しが終わっているという事は、すでにカギを渡している為、どっちが傷をつけた因果関係が解らなくなってしまいます。そこで多くの売主業者では、内覧会時に頂いた傷の箇所以外を補修対象外としているのです。

内覧会で線引きをしないと、引渡しが終わっているのに、いつまでたっても呼び出しを食らってしまい、次の仕事に取り掛かれなくなってしまいます。

また建物が傾いているなどの問い合わせについても、重たい家具を置いてしまうと、家具の重量によっての傾きと判断された場合は、残念ながら補修を受けることができなくなるか、補修を受けられたとしても有償になります。

ここでお話している傷は、あくまでも引渡し後に発見した傷の事です。内覧時に指摘した傷が治っていない場合は、すぐに売主に直してもらうようにしましょう。

引っ越し前に、内覧時に指摘した箇所の傷が治っているかを確認しましょう。ではお待たせしました、内覧会の7つのチェックポイントをお伝えします。

必ず見ておきたい引渡し前の7つの内覧チェックポイント


引渡し前の7つのポイントが下記の項目です。

内覧時のチェックポイント

・購入した土地の境界の明示

・クロスや床など設備の傷・汚れ

・トイレやシャワーなどの水の流れをチェックする

・ドア、サッシ、網戸などを開閉してみる

・契約時に依頼したオプション工事やカラーセレクトが注文通りになっているか?

・引っ越し前の寸法チェック!引っ越し前の参考に

・床下点検口の中は綺麗に基礎が打たれているか?


1つずつ細かく見ていきます。

・購入した土地の境界の明示


境界の明示とは、購入した土地の境界を売主である建売業者が、買主である我々に境界の位置を教えてくれます。

なぜなら、殆どの契約書の雛形で、売主が境界の明示をする文言が入っているため、売主が業者であれば、土地の境界は必ず教えてくれます。

境界の明示で必ず確認してほしいポイントは、境界ブロックの所有者が誰かってことです。

自分の土地境界の矢印()の先端のまでの土地の中に、ブロックが入っていれば、そのブロックはあなたの物になりますが、ブロックが矢印の先端の外側であれば、あなたのブロックではなく、お隣さんのブロックになります。

もしブロックの中心に境界の矢印があったら誰の物でしょうか・・・・?解りますか?

答えはあなたとお隣さんの物、(共有物)のブロックという事になります。共有ブロックの場合、ブロック邪魔で壊したい場合でも、お隣さんの承諾を得ないと壊すことができません。反対にお隣さんが壊したいと思ってもあなたの許可が必要になります。

隣が分譲地の場合、スペース確保及び経費削減により、ブロックは必ずお隣さんと共有物になります。覚えておいてください。

・クロス・床設・設備の傷や汚れ


立ち合い時の主なチェックポイントは、クロス、床、設備などの傷・汚れをチェックするのが主になります。

新築住宅は土地だけの段階で購入することは珍しく、特に建売住宅は完成してから契約するのが一般的なので、あなたが契約する前には、必ず誰かが内覧しております。

人が入るという事は、必ずどっかしらに傷が付きます。更に子供がいる家族を案内すると、子供が家の中で駆け回る為、床の凹みや傷、クロスの汚れも付きますので、私たちが契約する物件には必ず傷があるという事です。

傷と判断するポイントは、爪が引っかかるかどうかです。引っかからなかったら汚れの可能性が大です。

また見るべきポイントは、設備や床を細かく見る事もそうなんですが、圧倒的に一番多い傷は、クロスの汚れ・傷・はがれが一番多いです。

クロス・床・建具・設備の傷や汚れの割合でいうと、6:1:3:1ぐらいの割合です。いかにクロス関係の不具合が多いかという事がお分かりになるかと思います。

クロスのはがれや傷は、実は簡単に治すことができるので、下記の記事を参考にクロスの不具合を直してみてください。

・トイレやシャワーなどの水の流れをチェックする

引渡し時ではトイレやシャワーで水がでないと思いがちですが、実は水は流せます。そこで絶対に確認してもらいたいのが、水の出る勢いです。

私がシャワーで体験したことは、止水栓をしていないにも関わらず、シャワーの水が全く出なかったことが有ります。原因を確認してみたところ、メーカーのミスとのことが判明しましたので、すぐに直させました。

トイレに関しては、トイレの水を流したところ、タンクに水が溜まらず、便器の下から水が漏れていたことが有りました。慌てて止水栓を止めましたが、お客様が激怒してしまい、散々な目に遭ったことが有ります。

これは工事業者の責任になりますので、後日現場監督を呼び出して直させましたが・・・・それからは必ずトイレの水を流して排水を確認しております。

設備の不具合は、施工会社ではなくメーカーの問題になってきます。メーカーによる対応は時間がかかるため、最悪は引き渡し後の施工になります。

とにかく、水回りは一度水を出して確認しましょう。

・ドア、サッシ、網戸などを開閉してみる

建具のドアやサッシの開閉が、固かったり緩かった人の好みはあるかと思いますが、あまりにも緩かったり、固かったりするのはちょっと考えものです。

このような場合も、売主に言って直してもらいましょう。ドアの調整を、実はドライバー1本で行うことができる為、現場監督さんでもできたりします。

建具関係の立て付けが悪い場合でも同様に、立て付けの悪い箇所を指摘して、直してもらいましょう。

・契約時に依頼したオプション工事やカラーセレクトが注文通りになっているか?

この項目では、完成後の契約ではなく、建築中の際に契約した場合のチェック項目になります。

契約時に依頼したにも関わらず、オプション工事が施工されていない事がよくあります。特に多いのが、カラーセレクトが反映されておらず、標準の使用の色で施工しているミスが多いです。

私も1度経験したことが有ります。オプション工事が反映されていない場合は、依頼をした際に、必ず書面でやり取りしているはずですから、その書面をもとに不動産会社にやり直してもらうようにしてもらいましょう。

・引っ越し前の寸法チェック!引っ越し前の参考に

傷や汚れのチェックとはいえ、せっかく完成したばっかの家に入るわけですから引っ越しの準備もしておきたいですよね?

そこで必ずやっていただきたいのが、寸法チェックになります。寸法を測っておくことで、事前に家具の配置箇所や、購入する家具の寸法を知ることができます。

今はアプリで、家具を搬入した時の寸法が解るんですよ~~


特に絶対に寸法を測ってほしいところは、カーテンレールと階段の有効幅の寸法です。カーテンレールは窓の大きさによって幅の寸法が変わり、更に現場合わせでカーテンレールを設置している為、図面で記載されている窓の寸法とは異なることが多いです。

またカーテンを付ける際に、床から1㎝浮かしたところに合わせるのか?それともハバキに合わせるのか?これによって選ぶカーテンの寸法も変わってきます。

ただし多くの建売住宅ではカーテンレールはオプションになります。内覧時にカーテンレールが無い事が一般的で、カーテンレールがついているのは注文住宅だけなのです。

一方階段の幅の寸法は、引っ越しする時、2階に大型荷物が運べるかを判断するために必要になります。大体の建売住宅は、階段幅が70㎝~80㎝の為、大型冷蔵庫やソファーを運ぶことができません。よって2階の窓を外して、クレーン車で釣り上げて運ぶことになります。

クレーン車を用意するには1日3万円~4万円ぐらいが相場になるそうです。2階建てで、2階に大荷物を運ぶ必要の無い家族であれば、引っ越し代が高くなくて済みますが、3階建ての2階LDKの物件は、クレーン車代も用意しておきましょう。

・床下点検口の中は綺麗に基礎が打たれているか?


出典:http://enahome.co.jp/diary_detail.php?catid=19&page=2

床下点検口を開けると、基礎の中をチェックすることができます。床下点検口の中には、ガス管や排水設備が接続されており、配管関係の不具合が生じれば、業者の方が床下点検口から直してもらうのです。ただ一般の素人である我々が基礎の配管を見て回るのはとってもじゃないけど無理です。

今回チェックしてほしいところは、基礎の中の配管ではなく、基礎の上に塗る化粧塗がしっかり施されているかが、ポイントになってきます。

多くの場合は、基礎が綺麗に塗られておりますが、物件によっては基礎に軽いクラック(ヒビ)が入っているケースが有ります。

この手のヒビは化粧塗の層がひび割れしているケースがほとんどなので、基礎にヒビが入っているわけでも無い為、構造的には心配はありません。

ただ私が懸念しているのは、水道管の不具合で漏れた水が、基礎のヒビ部分に染み込んでしまった場合は、内部の鉄筋の腐食に繋がります。

見えないところだからといって、手を抜く職人さんは残念ながらいることは事実です。もし基礎部分にヒビが入っていた場合は、構造上は問題はありませんが、ヒビが入っている部分をモルタル補修などをしてもらうように手配しましょう。

基礎の内部の鉄筋が腐食してからじゃ遅いです。

新築内覧会に用意しておきたい便利ツール

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上記でご紹介した「新築内覧時の7つのチェックポイント」を確認するための便利ツールをご紹介させていただきます。

メジャー

メジャーは不動産屋でも常に持っておくべき必須アイテムなのですが、部屋の寸法や、家具の配置を確認する上で、非常に重宝します。

特に階段の有効幅については、引っ越し時に確実に聞かれますので、必ずチェックしておいてください。

ビー玉・水平器

家の傾きを確認するのであれば、水平器かビー玉を持参するのをお勧めしております。家が少しでも傾いていると、三官機関に違和感を覚え、体調不良を起こしてしまうといわれております。

今の時代、昔の建売住宅と違い、構造だけの審査はとてつもなく厳しいので、家が傾いているなどのヘマはしないと思いますが、チェックすることには越したことが有りません。

また家が傾いている場合は、建物が原因ではなく、地盤が家の重さに耐えきれずに、不動沈下しているケースもあります。建売業者は地盤調査会社の保険に入ってますので、保険金で治してもらう必要があります。

スマホ・ライトが付くもの。

床下点検口などの暗いところをチェックするときに、懐中電灯やスマホのライトアップ機能が重宝します。特にスマホであれば傷の個所などを写真で納めることができる為、売主といった言わないの状況証拠として納めることもできます。

まとめ


・傷汚れの無償補修箇所は内覧会でチェックしたもの!引渡し後に発見した傷・汚れは無償補修対象外

・傷汚れが一番多いのは圧倒的にクロス!

・設備や建具・サッシなど、見るだけではなく、実際に使用して動作状況も確認する。


小さい傷や汚れについては、内覧会時で指摘することが、如何に大切かをご理解いただけたかと思います。これだけ見れば売ったら売りっぱなしと思われてしまいがちですが、これはあくまでも小さい傷や汚れに限っての話です。

当然設備の不具合や、配管などの不具合については、すぐに駆けつけて対応してくれる売主会社がほとんどだと思いますし、それこそ、雨漏りしたなどの基本的楮部分の不具合であれば10年保証が義務付けられております。

この記事で一番言いたかったことは・・・・

遠慮なく納得するまで質問する事!

これに尽きます。

この記事が役に立ったと感じた方、シェアやハテブをもらえ嬉しいです。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。立ち合い後は新住所移転になるので下の記事も読んでくださいね。


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