プロパーローンは第2の住宅ローン!借りる前に知るべきメリットとデメリットの話


都市銀行の住宅ローンが苦戦している方が、1度でも不動産会社からの提案があるのが第2の住宅ローンといわれている「プロパーローン」を紹介されると思います。

プロパーというのは訳すと独自のという意味になります。銀行独自のローンってことです。

銀行独自のローンを使用することで、都市銀行などで住宅ローンが借りられない人が借りられる可能性だってあるんです。だから不動産会社が紹介します。

ただ不動産会社に紹介されたまま利用するのは危険です。ここではプロパーローンのメリットとデメリットについてお話させていただきます。
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プロパーローンのメリットとは?

不動産営業マンがプロパーローンを使用するメリットをまとめてみます。

プロパーローンのメリット

・保証会社を通さないので、審査が甘くなる。

・保証会社を使用しないので、保証料を支払わずに済む。

・住宅ローンの原則は、物権価格の100%までだが、プロパーローンは諸経費分も借入れすることができる。


これらのメリットを1つずつ詳しく見ていきます。

・保証会社を通さないので、審査が甘くなる。


通常の住宅ローンは、銀行が貸し出しするお金を、保証会社に保証してもらう契約をしております。保証会社に保証してもらう事で、銀行は安心して私たちにお金を貸し出しすることができます。

審査時は当然銀行も審査をします。更に銀行の審査以外にも、厳しい保証会社の審査あるので、個人信用情報に問題があれば一発でアウトになります。つまり銀行と保証会社の2重チェックをしているのです。

保証会社の立場からしてみれば、我々がお金が払えなくなってしまったら、保証会社が銀行にお金を保証しなければならないので当然です。

一方プロパーローンは、通常の住宅ローンとは違い、銀行は保証会社と契約を結ばずに直接あなたに融資します。つまり保証会社は審査をせずに、銀行の審査のみになるのです。

更にプロパーローンの審査が緩いといわれている所以は、個人信用情報を見る会社が少ない場合があるという事です。

通常の住宅ローンの場合はCIC、全国銀行個人信用情報センター、JICCの3社の個人情報を確実に確認しますが、プロパーローンの場合はそのうちの2社しか見ない、もしかしたら1社しか見ない場合もあります。

例えばカードの借り入れがJICCにしか記載されて居ない場合は、JICCの情報を見ない銀行のプロパーローンで借り入れをすれば、借り入れ無かったものとみなされます。個人信用情報を見ないとわからないですからね。

住宅ローンに苦戦しているであれば、個人信用情報に問題があるケースが多いです。一度個人信用情報を取得して確認してみる必要があります。

個人信用情報を確認するのであれば、以下の記事を参考にしてみてください。

・保証会社を使用しないので、保証料を支払わずに済む。

プロパーローンは通常の住宅ローンとは違い、保証会社を通さない為、ローン借入時に必要な保証料を支払う必要がありません。

銀行の保証料の相場は、35年間のローンで借入れする場合、100万円を借りるたびに20,620円の保証料が必要になります。仮に3,000万円の住宅ローンを借り入れする場合は、約60万円の保証料を支払う必要があります。プロパーローンにはこの保証料が必要がありません。

購入時の自己資金が全くない人にとってはありがたい話ですが、金利が通常のローンに比べて1%以上高くなるので注意が必要です。

・住宅ローンの原則は、物権価格の100%までだが、プロパーローンは諸経費分も借入れすることができる。


原則として住宅ローンで借り入れができる金額は、最大でも物件価格の100%迄になります。つまり住宅購入時の諸経費については住宅ローンで借入れすることができません。つまり通常の住宅ローンを使用するためには、最低でも諸経費は自己資金で賄う必要があります。

しかしプロパーローンとは、諸経費分の自己資金も持っていない人向けの商品になるので、物件価格を超えても借入れすることができます。

多くの方がプロパーローンを使用する例としては、物件価格分は金利が低い住宅ローンで借り入れをし、諸経費分をプロパーローンで借り入れする方法が一般的です。全額プロパーローンで借り入れする方はよっぽど年収等の問題で、借り入れが厳しい方向けになります。

但し、諸経費分を借り入れすると、通常の住宅ローンで借り入れしている為、優遇金利が少なくなってしまいます。

プロパーローンのデメリットは?

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プロパーローンのメリットは審査が甘い及び保証料がかからないところですが、対してデメリットは以下の通りです。

プロパーローンのデメリット

・通常の住宅ローンと比べて1%以上高い!月々の支払い負担が増える。

・銀行独自の審査になるので、通常のローンより審査が逆に厳しくなる場合もある。

・連帯保証人は絶対必要!連帯保証人になりたくなければ、プロパーローンはやめるべき。

・通常の住宅ローンと比べて1%以上高い!月々の支払い負担が増える。


プロパーローンは保証会社との契約をしていない分、銀行のリスクが高い商品になります。故に銀行が我々に与える金利優遇がリスクに応じて少なくなり、高い金利で支払うことになります。

通常の変動金利に1%足した金利で借り入れするのが相場です。大体1%後半~2%ぐらいになります。

同じ金額を通常の住宅ローンとプロパーローンそれぞれ借り入れした場合の総支払額を比べてみます。

総支払額の比較

条件:借入額3,000万円 借入年数35年 変動金利(銀行ローン)0.6% プロパーローン1.6%

・銀行ローンの総支払額は33,267,640円

・プロパーローンの総支払額39,199,414円

差額 5,931,774円 約600万円


金利がたったの1%高くなっただけで、総支払額が600万円も高くなるのです。裏を返せば、銀行はそれだけのリスクを負って我々に融資することに事になります。

・銀行独自の審査になるので、通常のローンより審査が逆に厳しくなる場合もある。

先ほどプロパーローンのメリットで審査が甘くなるとお伝えしましたが、それはあくまでも一般論の話で、銀行の審査内容によっては逆に厳しくなるケースもあります。

こればかりは審査をしてみないとわからない事ですので、1つの銀行のプロパーローンだけではなく、複数のプロパーローンで審査しましょう。

審査時間は2週間~3週間かかると思っていてください。

・連帯保証人は絶対必要!連帯保証人になりたくなければ、プロパーローンはやめるべき。


プロパーローンは銀行が直接我々に融資する商品です。もし我々が借り入れしたローンが支払えなくなってしまった場合はどうなるか?

プロパーローンは、通常の住宅ローンのように保証会社が保証してくれるわけではありません。

返済ができないというのは、プロパーローンの最大のリスクになるわけですよ。銀行は少しでもリスクを回避するために、ローンの名義人以外に連帯保証人を立てる必要があります。連帯保証人を立てれば名義人が払えなくなっても連帯保証人に請求することができますからね。

名義人の奥さんが連帯保証人になるケースが一般的です。

もし連帯保証人になるのが嫌だと思うのであれば、素直にプロパーローンをやめておきましょう(笑)

連帯保証人についてはこちらの記事で詳しく書いています。

プロパーローンを使用する方は、5年以内に借り換えすることを前提で借り入れする事!

上記のメリットとデメリットを把握したうえで、プロパーローンを使用することを決めたとします。

ここで絶対に約束してほしい事が有ります!!

だらだらプロパーローンの返済をせずに5年以内に借り換えする事!

プロパーローンは金利がはっきり言ってかなり高いです。払えば払い続けるほど損をしてしまいます。少しでも月々の支払額を減らすためには、早期に借り換えをする必要があるのです。

なぜ5年なのか・・・それは、個人信用情報に記載されている不利な情報が、5年周期で削除されるからです。*会社によって異なります。

借り換えをする為には、借り換え先のローン審査に合格することをが必要になります。銀行によっては審査の条件が異なりますが、借り換え最安値の住信SBIは0.44%と化け物的に安い金利と引き換えに審査が厳しいです。

審査を通すためにはどうすべきか?

簡単です。ローンに繰上げ返済ができるお金を貯めておくことです。ここでの自己資金は実際にローンに使わない見せ金で結構です。

借り換え時の審査内容に自己資金比率、返済比率、あなたの属性をみて審査します。自己資金を持っているという事は、最悪は繰り上げ返済で借金を減らせるというアピールポイントになります。

借り入れから5年以内に、ある程度の自己資金(見せ金)を貯めといて、借り換え先の銀行の審査を有利に進められるように計画立ててプロパーローンを借りるようにしてください。

まとめ


・プロパーローンのメリットは保証会社を通さない為、保証料がかからず、審査が緩くなる2点

・プロパーローンのデメリットはリスクが高い商品なので、金利が高く、連帯保証人が必要になる。

・プロパーローンで借り入れする期間が長ければ長いほど損してしまう!5年以内に借り換えをする事


プロパーローンは住宅ローンが年収が低い等の属性が悪い方や、個人情報が汚れている方に有効な商品です。1度借り入れしてしまえば、住宅を手にすることが出来きれば、5年後の安い金利に借り換えすればいいのです。

銀行にとってリスクが高い商品なので、すぐに借り換えするという割り切った気持ちで使用してほしい商品なのです。

ただプロパーローンの審査をする前に、フラット35の審査から始めてください。

フラット35は通常の都市銀行よりも審査金利が低い為、年収が低い等の理由の人はフラットであれば、借入れすることができる可能性が非常に高いです。

プロパーローンは最終手段として残しておいてください(笑)

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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