所有地が道路になるセットバックとは!?知らないと損する3つ注意点と税金の話


物件を選んでいると、前面道路が4m以下の細い道路に接道している物件をネットで見かけると思います。

上記の物件のように道路が狭いと、車の通行や災害が起きた時に緊急車両の通行ができない事態になってしまいます。そんな状況を防ぐために、土地の一部を道路提供し道路の拡幅をすることをセットバックといいます。

セットバックとは物件の前面道路が4m以下の物件に主に適用され、建物建て替え時に、道路の中心点から2mまで道路提供をすることを言います。


例えば3mの道路に接道している物件であれば、道路中心点(1.5m)から2mになるように土地を道路提供することになります。つまりは50㎝分道路提供することになります。

道路中心線から2mまでセットバックを行えば、将来すべての道路が4m以上の道路になるように計画しているのです。

ただここまでは一般的なセットバックのお話です。セットバックの物件を購入するからには、セットバックの注意点と税金面を知らずに購入するとかなり損します。*年間7,000円以上損している人もいました。

長くなりましたが、セットバック有りの物件を購入しようとしている方向けに、注意点と税金についてお話させていただきます。
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注意点:中古住宅を購入する人はセットバックによって新築できない可能性があるので、セットバックの有無絶対に確認する事。


セットバック面積は道路提供する面積になるので、いくらあなたと土地だろうが建築面積に入れることはできません。

セットバックが必要な建売購入や、注文住宅で新たに家を建てる場合、セットバック面積を含めていない土地面積と建物プランを記載しておりますので、建物が建てられないという心配はありません。

問題はセットバックが必要な中古住宅を購入してしまった時です。

中古住宅を取り壊しをして新たに建物を建てるときに、セットバックが適用されてしまいます。

土地によっては中古住宅と同様の広さの住宅を建てようとしても、セットバックをする影響で新築時は中古住宅と同様の建物を建てることができなくなってしまうのです。

よって中古住宅を購入する前に、道路が4m以上あり、セットバックの有無を確認しましょう。(特に都内の土地が狭い中古住宅は要注意です。)

セットバックが無ければ、その中古住宅が違法建築でない限り、新築住宅でも同様以上のプランで建てることができます。

セットバック面積を求める公式は(2m-道路中心線の距離)×土地の間口

セットバックの下がる距離は道路の中心線から2mになるように道路提供する必要があります。

仮に3mの道路に8m(間口)接道している物件を購入するものとします。

3mであれば道路中心線は半分の1.5mになります。これが土地の間口から道路中心線の距離になります。

セットバックする道路後退距離は2m-1.5mで50㎝になります。50㎝下がらないといけない道路が8mも接道しているので、50㎝×8mで4㎡がセットバック面積になります。

4㎡っていうと約1.21坪になります。坪単価100万円のところであれば、121万円分の土地を道路提供したことになります。

これを見ると勿体ない事だと思いますが、セットバックをすることは悪いことではありません。

セットバックをすることは悪ではない!将来的には土地の価値を上げる行為。


セットバックはあなたの土地を道路提供する事なので、セットバックを行いたくない人も沢山いらっしゃいます。ただそれは非常に勿体ないことでもあります。

なぜなら土地の価値は道路広さ、道路法の種別、接道している間口で決まってしまうからです。

セットバックを全員が行う事で、道路の広さはもちろん、道路法の種別を変えることができます。

セットバックを行う前の4m以下の道路は42条2項道路といいます。

本来建物を建築する際に、道路中心線から2m以上離れなければ建築することができません。しかしそれでは建築基準法ができる前の住宅はこの基準を満たしていない為、すべて違法建築になってしまいます。

そこで登場したのが42条2項道路です。42条2項道路は将来的に4m道路にすることで前提に、特例として認めている建築基準法上の道路のことです。

ただ42条2項道路の物件の売却時は、買い取り業者の立場ではもちろん、一般のお客様でも道路の狭い物件は敬遠されがちです。

セットバックをある一定の住宅まで行うと、一定のラインまで4mの道路になります。4m以上ある道路は42条1項1号(公道)とみなされるので、一番資産価値の高い道路に認定されるようになるのです。

注意点:道路中心点と後退距離は立地によって違う。土地だけを購入する場合は必ず不動産屋と役所に確認!!

セットバックは道路中心点から2m離れるように道路後退をするのが一般的です。

しかし道路中心ラインは必ずしも道路の真ん中になるとは限りません。道路中心点を確定させるためには、隣地や対面の人と役所の人を交えて境界確認をする必要があります。(業界用語でいうと官民査定)

購入した物件が官民査定が終わっていない場合は、道路が仮に3mで土地から1.5m地点に道路中心ラインがあると思っても、実際は土地から1mのところにあるかもしれません。そんなときは1mのセットバックをすることになります。


道路後退距離が50㎝と1mでは全然違いますよね!?こんなことも起こりうるので、土地を購入する不動産屋に確認しましょう。

また地区によっては道路が4mまでではなく、5mまで道路後退をする必要もあります。4mというのはあくまでも最低限です。

地区計画によっては道路後退距離が変わってきますので、注意が必要です。

注意点:道路後退部分(セットバック部分)は非課税になるのが原則だが、地目変更をしていないと税金が取られる。

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道路は全員で使用するものなので、道路部分は固定資産税、都市計画税は非課税になります。

当然セットバック部分は道路の為に使用されるので、基本的には非課税です。

しかしある行為を行わなければ、セットバックを行ったにもかかわらず、役所はあなたから固定資産税と都市計画税を請求してしまいます。

そのある行為というのは・・・・・

土地の地目変更になります。

地目というのは、登記簿上でその土地の用途を記したものになります。地目には「宅地、雑種地、山林、原野、公衆用道路,ete・・・」に分けられます。

例えば、建物を建てる土地が宅地、駐車場等に使用する雑種地など、土地の使用用途を記しているのが地目になるのです。

一番固定資産税が高くなる地目は宅地です。セットバック部分に行う地目変更は公衆用道路になります。

セットバックはもともと家を建てる土地を道路後退することです。宅地のまま道路後退をしても宅地であれば、役所から当然税金を請求されてしまいます。

どうすれば請求されないか?

答えは契約書上に「引渡しまでにセットバック部分については売主の責任と負担において地目変更を行うものとする」という文言を入れることです。

私の経験値では、セットバック部分だけで年間7,000円も税金が取られることを知ったので、地目変更を行う旨を契約書には記載していませんでしたが、お客様が可哀想だったので地目変更を手配してあげました(笑)

地目変更は土地家屋調査士に依頼すると大体3万円ぐらいで行うことができます。もしセットバック部分で税金を払っているのであれば地目変更する事をお勧めします。

何で道路提供しているのにお金を払わないといけないのと役所にお怒りのようでしたら、管轄の税務課に直談判する方法もありますが、公衆用道路に変更してくれない可能性もあります。

いずれにしてもセットバック有りの物件を購入するのであれば、上記で紹介している文章を契約書に入れてもらう事が重要になります。

固定資産税についてはこちらで紹介しております。

まとめ

セットバックについての注意点と税金についてお話させていただきましたが、いかがだったでしょうか?

住宅購入を初めて購入する人には聞きなれない言葉です。故に一部の悪い不動産営業マンがセットバックについて説明をせずに、土地を購入させてトラブルになっている事が知恵袋からでも確認できます。くれぐれも注意してください。

今回の重要な部分をまとめると

タイトル

・中古住宅のセットバックの有りの物件を購入すると、既存建物と同様の建物を建てることができなくなる可能性がある。

・セットバックを行うことは悪いことではない。むしろ資産価値を上げる!

・セットバックの基準は管轄する役所によって変わる。不動産屋に確認を!

・セットバック部分の地目変更は土地の売主負担でお願いする事。地目変更をしなければ税金の請求があなたに・・


特に地目変更は不動産屋である私も忘れがちになってしまうポイントなので気を付けましょう。

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最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。

 

 

 

 


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