新築物件の不動産取得税がかからないのは本当か?プロが計算してみた結果


不動産を購入すると不動産取得税がかかるってご存知でしょうか?不動産取得税とは国の税金ではなく地方税に該当し、購入した土地の所在の都道府県に支払われる税金になります。

不動産取得税を減税措置を入れずに単純計算をするといくらになるか?

原則、購入した土地と建物の評価額の4%になります。*住宅用地は3%です。

例えば土地と建物両方とも1,000万円の評価額だった場合は、土地40万円・建物40万円の計80万円が不動産取得税になります。

 

たっっか!!

 

ただ不動産取得税がここまで高ければ、我々は家を購入できなくなります。そこで不動産取得税には減税措置が土地と建物に用意されております。

 

減税措置のおかげでどんな新築物件を購入すると、不動産所得税がかからないのは本当か?

 

今回は不動産取得税の減税措置及び新築物件取得時の不動産取得税の計算を紹介していきます。

 
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不動産取得税は新築物件を優遇しすぎている減税措置!


一般庶民の私たちでも住宅を購入しやすくするために、新築住宅に対しての減税措置のおかげで、新築戸建を購入しても不動産所得税がかからないのです。

建物・土地でそれぞれ紹介していきます。

新築時の建物の減税措置

建物の不動産所得税の減税措置は、建物評価額から1,200万円を引くことにあります。

これだけでは解りずらいので建物の不動産所得税の計算式をご紹介します。

建物の不動産所得税=建物評価額-1200万円×3%

*1,200万円が減税措置 長期優良住宅であれば1,300万円

この計算式から建物評価額が1,200万円以下であれば、不動産所得税がかからない事がわかります。

建物の減税措置を受けるためには、以下の住宅基準を満たしていなければいけません。

・住居用として使用する事。(マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンションでもOK)

・建築面積が50㎡以上(マンションであれば40㎡)及び240㎡以下

建売住宅や一般家庭が建てる注文住宅であれば、減税措置を受けられますのでご安心ください。

新築時の土地の減税措置

土地の不動産取得税の減税措置は2種類あります。

1つ目は45,000円の減税措置(A)、2つ目は(土地1m2当たりの固定資産税評価額 × 1/2) × (課税床面積 × 2(200m2限度)) × 3%(B)になります。

Bについてわかりずらいので、例を挙げて説明します。

土地評価額を1㎡を5万円とし、建物を100㎡の物件とした場合。

減税措置=(5万×1/2)×(100×2)×3%=15万円になります。

AとB金額の多い方を減税措置の金額とします。この場合はBの減税措置を使用することになります。

土地も建物と同様に不動産取得税の計算式を紹介します。

不動産取得税 = (固定資産税評価額 × 1/2 × 3%) - 控除額(下記AかBの多い金額)

土地の評価額が1,000万円だとした場合は、(1,000万円×1/2×3%)=15万円

15万円-控除額(Bの15万円)=0円

土地の評価額が1,000万円の場合は不動産取得税がかからないことになりますが、1,000万円を越え、更に㎡単価が変わらなければ、いくら新築でも不動産取得税が掛かるケースもありますので注意が必要です。

*土地の㎡単価は安いが、土地が大きくゆえに評価額が高くなっている物件は注意!!

中古住宅の場合は、建物の減税措置は厳しい


新築住宅の減税措置がものすごく優遇されているのに対して、中古住宅の減税措置が厳しいのが不動産取得税の現状です。

不動産取得税は地方税の為、中古住宅の減税額は都道府県によって若干の違いがあります。ここでは東京都の減税措置を引用させていただきます。

 

取得した中古住宅の新築された日に応じた額が控除されます。
新築された日 控除額
・昭和29年7月1日~昭和38年12月31日※ 100万円
・昭和39年1月1日~昭和47年12月31日※ 150万円
・昭和48年1月1日~昭和50年12月31日※ 230万円
・昭和51年1月1日~昭和56年6月30日※ 350万円
・昭和56年7月1日~昭和60年6月30日※ 420万円
・昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
・平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
・平成9年4月1日以後 1,200万円

出典:東京都主税局

引用の内容を見る限り、平成9年以降の住宅であれば、新築住宅同様の減税措置を受けることができます。但し減税措置を受ける基準が面積・住宅以外に、耐震も追加されますのであまりにも古い住宅を購入する場合は注意が必要です。

土地については、中古住宅購入後でも新築同様の減税措置を受けることができます。

 

新築物件は本当に不動産取得税がかからないのか?

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ではどんな新築物件でも新築であれば不動産取得税がかからないのでしょうか?まずは戸建ての場合で計算してみましょう。

新築戸建の場合(木造)

首都圏内(1都3県)の新築戸建の平均価格が平成29年2月現在で4,069万円になります。

参考:https://www.kantei.ne.jp/report/single_family/285

4,069万円の内訳として建物は坪単価50万円を30坪(1,500万円)仮定し、土地30坪を2,569万円とします。

ただここでの金額は、あくまでも市場価格の話になります。不動産取得税は固定資産税評価額で計算します。固定資産税評価額は一般的に市場価格の70%といわれております。

詳しくはこの記事で

新築物件の固定資産税って大体いくら?知らないと損する計算方法と減税措置とは!



建物の不動産取得税はこうなります。

(1500万円×70%)-1,200万×3%=0円

実際は、東京都庁で新築戸建ての評価額を調べたことが有りますが、評価額の㎡単価8万~9万円が相場です。つまり30坪を㎡に直すと100.25㎡なので800万円~900万円が建物の評価額になります。

土地の不動産取得税はこうなります。

((2,569万円×70%)×1/2×3%)ー(2,569×70%×1/2÷100(㎡単価))×200×3%=0円

土地の減税対象が約27万円に対し、減税措置が54万円になるので土地についても不動産取得税がかかりません。

つまり!新築戸建の場合は不動産取得税がかからない!あくまでも木造住宅ね。

*土地の坪単価が安く、土地が大きい故の評価額が高い土地であれば、土地の不動産取得税がかかる場合があります。更に建物の木造ではなく、鉄骨などにしてしまうと建物の評価額があがるので、不動産取得税がかかります。

結論!

新築戸建は不動産取得税がかからない!

新築マンションの場合はどうか?

次はマンションにしましょう。

マンションの場合は結論から言うと不動産取得税がかかります。

理由は明白で木造住宅と違い、鉄筋コンクリート造ゆえに評価が高いです。仮に70㎡(3LDK)の3000万円の新築マンションを購入したとします。

ここで土地と建物の内訳が難しいのですが、マンションの坪単価100万円とした場合、70㎡は約21坪ですので建物を2,100万円・土地を900万円としましょう。(都内のはずれのほうマンションってことで(笑))

固定資産税評価額は市場価格の70%とします。

 

これらの条件でマンション(建物)の不動産取得税を計算すると・・・

(2,100万円×70%)ー1,200×3%=8.1万円

戸建てと違い、なんと建物だけで8万円以上の不動産取得税がかかることになります。

更に土地の不動産取得税の計算は、専有部分と違い土地も共有部分になるので、土地の金額等の条件も変わるためここでは一概に言えませんが、土地についても数万円の不動産取得税は掛かると思っていたほうがいいです。

理由は、土地の減税措置の内容で建物の平米数大きければ大きいほど、土地の減税措置を受けることができます。マンションは70平米の建物が一般的ですが、対して戸建て住宅は100平米以上の建物の為、新築マンションは戸建てと比べて土地の減税措置が受けられないのです。

 

結論!

新築マンションには不動産取得税がかかる。

 

まとめ

新築物件には不動産取得税がかからないという疑問にお答えしましたがいかがだったでしょうか?

不動産取得税は物件を購入し、不動産登記をしてから半年後ぐらいに来る税金です。忘れかけてた頃に来るんですよね。あれ・・・

これから住宅購入をする方は、不動産取得税の支払金額も忘れずに準備しておきましょう。

この記事が役に立ったと感じた方が、コメントやシェアを頂けると非常に喜びます。

最後まで読んでいただき誠にありがとうございます。


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